2009年房地产估价师真题及答案

1、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。()A、对B、错2、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是()。A、所有权价格B、抵押权价格C、地役权价格D、使用权价格3、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在()年以上。A、30B、25C、20D、154、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。()A、对B、错5、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为()元/m2。A、3000B、4500C、5200D、56006、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。()A、对B、错7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。A、2660B、2427C、2425D、22948、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。()A、对B、错9、长期趋势法应用的假设前提条件为()。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B、房地产市场无明显季节性波动C、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料10、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则()的总价多。A、甲B、乙C、甲、乙一样多D、无法比较答案1、B2、D3、D4、B5、D6、B7、A8、B9、A10、B1、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括()。A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、销售费用2、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A、预期收益大小B、预期收益能力C、预期价格高低D、预期价格涨落3、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为()。A、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量B、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量C、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量D、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量4、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：()。A、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业B、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业C、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业D、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业5、计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()A、对B、错6、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A、2004年4月6日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期考试大论坛7、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于()。A、未来净收益的大小B、获得净收益的可靠性C、获得净收益期限的长短D、获得净收益预期8、收益法是以()原理为理论依据。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A、收益递增原理B、最高最佳使用原理C、预期原理D、未来趋势原理9、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是()。A、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C、理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降10、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在()中。A、房地产损害赔偿案件B、房地产纠纷案件C、房地产预售D、房地产预测答案1、AB2、B3、D4、A5、B6、A7、ABC8、C9、ACE10、A1、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。A、甲大于乙B、甲小于乙C、甲等于乙D、难以判断2、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。()A、对B、错3、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。()A、对B、错4、用成本法估价房地产时，房屋现值=()。A、房屋重置价格-房屋年折旧额B、房屋重置价×房屋成新度C、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限5、建筑物的物质折旧包括()。A、功能衰退B、正常使用的磨损C、环境恶化D、意外的破坏损毁6、房地产的交易类型有()。A、土地使用权协议出让B、一般买卖C、租赁D、征用7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。A、1.05B、0.98C、0.95D、1.038、房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3%～0.5%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。()A、对B、错9、某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。A、4000B、5000C、6000D、900010、为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循()。A、具有良好的职业道德B、假设各方当事人都是理性的、精明的C、“换位思考”D、以专家的身份反复、精细的权衡评估价值答案1、B2、B3、B4、B5、BD6、ABC7、C8、B9、D10、ABCD1、建筑物的重新构建价格，可以采用()来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法2、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为()。A、事业单位B、公私合营企业C、有限责任公司或合伙企业D、私营企业或个体企业3、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合()。A、交易日期与估价时点相近B、使用性质相同C、地点相近D、价格相同4、现行的土地权属证书有()。A、《国有土地所有证》B、《国有土地使用证》C、《集体土地所有证》D、《土地他项权利证明书》5、()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。A、权益原理B、均衡原理C、适合原理D、收益原理6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般()。A、不能作为可比实例B、取相同的部分作可比性C、仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例D、仍然可作为可比实例7、母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()A、对B、错8、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。()A、对B、错9、()是随着时间的推移而减少的。A、原始价值B、账面价值C、市场价值D、投资价值10、一宗房地产的价格，虽然受到许多复杂多变的因素的影响，但仔细观察其形成和运动的过程，仍然有它自身的基本性规律，并不以个人的主观意志为转移。因此，估价人员对房地产的估价应该做到()。A、公正B、公开C、客观D、合理答案1、AB2、C3、ABC4、BCD5、B6、A7、B8、B9、B10、ACD1、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。A、房地产的供给价格B、房地产的需求价格C、房地产的市场价格D、房地产的均衡价格2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行3、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()A、对B、错4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B、通货膨胀率C、环境改善、基础设施D、利率因素5、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。A、65.4B、81.8C、87.2D、109.06、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。A、土地征用管制B、土地使用管制C、房地产相邻关系的限制D、土地权利设置以及行使的限制7、下列属于房地产的自身因素的有()。A、位置B、肥力C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。A、充公权B、管制权C、征税权D、征收权9、比准价格是一种()。A、理论价格B、公平价格C、市场价格D、评估价格10、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()A、对B、错答案1、D2、ABCD3、B4、BD5、A6、BCD7、ABCD8、ABCD9、D10、B1、在市场法估价中，统一中外货币单价时，应该采用成交当时的市场汇率来进行换算。()A、对B、错2、在确定估价时点时要注意，估价时点应采用公历来表示，一般要精确到月。()A、对B、错3、从卖房的角度看，成本法的理论依据是()。A、销售状况价值论B、市场供求价值论C、生产费用价值论D、经济花费价值论4、()是以一个城市为对象，在该城市一定区域的范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。A、土地单价B、土地总价C、基准地价D、标定地价5、在运用假设开发法时，不应考虑某些无形收益。()A、对B、错6、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为()。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产7、搜集交易实例时应搜集交易实例的()等。A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、付款方式8、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有()。A、大气环境B、声觉环境C、水文环境D、卫生环境9、数学曲线拟合法主要有：()A、直线趋势法B、指数平滑法C、指数曲线趋势法D、二次抛物线趋势法10、考虑资金的时间价值可以采用如下方式：()。A、现金流量折现法B、未来收益贴现法C、计算利息的方式D、计算净