2010-01上海闵行区社区商业的发展研究

上海闵行区社区商业的发展研究课程论文2010-01-1219:15:20阅读6评论0字号：大中小摘要：本文分析了上海闵行区社区商业的发展现状，存在着社区商业网点空间布局不均衡、个性和层次性不明显、消费需求多样化与功能单一的矛盾、经营方式落后、改造提升传统社区商业较为困难等问题，提出了合理布局，鼓励发展社区购物中心、建设完善社区生活中心等对策。关键词：社区商业问题对策随着上海经济的发展，闵行区新建了大量居民区，这些居民对社区商业建设提出了较高的要求。据预测未来十年内，社区消费将占据全社会商业零售额的1/3以上,社区商业有着巨大的发展空间。而闵行社区商业配套存在诸多结构性问题如布局不均，业态结构不合理；配套不符合住户消费层次，交通不便等问题。研究社区商业发展对策对于改善社区居民生活，完善上海市商业结构，提高上海市商业综合竞争力具重要意义。1.社区商业的概念和分类社区商业是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。2.上海闵行区社区商业的发展现状闵行区已形成了组团型社区商业、街区型社区商业、居住小区型社区商业三级网络和社区服务业梯度，网络布局不断完善，形成了以梅陇春申社区商业中心、颛桥好爱休闲广场、浦江易初莲花等为代表的社区商业中心。2004年，大卖场有江川地区的置业广场、莘庄地区的山姆士社区服务中心、梅陇地区的春申购物中心、永乐生活家电漕宝店等。全区大型购物中心、建材专卖店已有14家，各类连锁超市、便利店共481家门店。目前，闵行区91家菜市场、400多家标准超市和便利店充分保障了区内居民的基本生活需求。2.1社区商业中心逐步成形社区商业中心，是各类社区商业网点的集合体，也是提升生活便捷程度和品位格调的又一通途。闵行区形成的社区商业中心有莘庄仲盛商业中心、梅陇春申社区商业中心、颛桥好爱休闲广场、浦江镇的社区商业、江川置业广场。2.2邻里生活中心建设持续推进持续推进邻里生活中心建设是完善社区商业和服务业的重要抓手。东苑半岛邻里生活中心较好。上海春城、朗润园等2个邻里中心已经成熟。春申万科邻里生活中心装潢已完成。2.3商业街建设各具特色特色商业街是社区商业的补充和提升。结合“上海市商业特色街区”的命名创建工作，我区多条商业街蜚声沪上。虹梅路休闲街分为中餐、异国风味、酒吧茶座、休闲娱乐四大功能区，品牌商家32家，被国家商务部评为“商业特色街”。龙茗路“十尚坊”商业街以餐饮为主，突显中西文化交融的风格，目前已成为区内居民的时尚生活中心。此外，江川路香樟一条街在完善社区商业功能的同时，体现了生态环保概念。吴泾镇永德路、龙柏街道黄桦路也建成了各具特色的商业街，服务于当地居民。3.上海闵行区社区商业发展中的主要矛盾目前上海闵行区社区商业在建设过程中也存在一些比较突出的矛盾．制约了社区商业的有序发展主要表现在：3.1空间布局不均衡,是经营方式落后。商业网点布局与布局方式影响环境，甚至存在安全隐患。目前，一些社区商业尚处于传统形态，社区的商业设施多采取底商沿街形式，社区的部分中小商业网点仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。诸如一些餐饮、修理等项目与居住区混杂开设，油烟噪音等严重影响社区居民生活，一些零售摊贩私自搭盖违法建筑，占用小区的绿地破坏了社区环境，甚至于存在消防等安全隐患。3.2业态结构不合理。在社区商业发展中，大卖场和连锁超市业态基本能满足消费需求，但中型的百货商店、小型的特色步行街、各类专卖店、便利店比较缺乏，小型便民利民生活服务网点明显不足。现有的一些服务项目也受到统一性配置的局限，如统一的健身角、统一的活动室，较少顾及不同社区所特有的人文背景，难以得到居民的认可。3.3消费需求多样化与功能单一的矛盾。社区商业服务的对象是居民，不同的收入水平，往往有不同的消费习惯和消费方式，因此社区商业更要根据不同消费需求，体现商业购物、休闲、交际、餐饮、服务的多样性、适应性。但是目前闵行社区商业功能单一，个性和层次性不明显,与居民日益增长的消费需求形成强烈反差。有些社区没有认真分析社区消费的特点，服务功能发展不够，没有体现出应有的亲和力和便捷性，结果造成社区居民消费舍近求远，形成结构性错位。上海人均消费已达到4400美元．进入了小康后的富裕消费阶段，商业品牌、服务、购物环境等越来越受到顾客重视。3.4改造提升传统社区商业较为困难。传统居住区商业往往将公建配套商业网点和居民住宅设置在一起，随着超市、便利店、快餐等新的零售业态不断出现，客观上要求商业和居民区能够适当分离，既方便购物消费，又能还居民安静舒适的环境。但是，这些社区受到建筑空间和周边环境的影响，动迂成本较高，难以将商业网点进行适度集。4.上海闵行区发展社区商业的对策和措施闵行社区商业的进一步发展，不仅能促进上海商业整体水平提高，而且能增强上海城市的综合服务功能，为此，提出如下的建议和对策。4.1明确社区商业的功能定位，合理布局，建设完善社区生活中心目前，上海社区商业尚缺乏明确的功能定位。在布局方面往往注重于局部数个点上的布局各街道之间的统筹协调、互补相容不够。不少地区既有社区商业配套不足，也存在过度配套的问题。一些人口导入区内居住人口迅速增加，社区商业配套设施还跟不上，但在部分较成熟的大型居住区域内商业设施往往扎堆开设，竞争激烈.给社区交通、环境和中小商户带来不利影晌。七宝龙城购物中心受到1公里范围内同类型购物中心的强烈竞争，缺少竞争优势。各类新居民小区建设和旧城区改造建设，要合理配置各类保障型商业零售业态。如表1所示。按“51015”的要求建立社区商业三级网络，即居民出家门步行5分钟可到达居住小区内的便利店、10分钟可到达商业街区、骑车15分钟可到达组团型社区商业中心。表1社区商业设置规范Tab.1CommunityCommercialSettingStandard分级指标商圈半径服务人口商业设置规模（建筑面积）社区商业中心3公里5-15万3.5一10万平方米居住小区商业1.5公里1.5-2.5万0.7-1.2万平方米街坊商业0.2公里0.4万≥0.06万平方米数据来源:上海商业网点网[2008-12-19]=152&Page=1根据闵行新城居住区规划，有新城主城区组团居住区，常驻人口40万；颛桥组团居住区常驻人口15万；梅陇吴泾组团居住区常驻人口7.5万；马桥旗忠组团居住区常驻人口8.5万；紫竹组团居住区常驻人口6万；江川组团居住区常驻人口15万；为此建设七宝社区商业中心，莘庄社区商业中心，颛桥社区商业中心，梅陇社区商业中心，江川社区商业中心，春申购物中心，紫竹居住区商业，旗忠居住区商业中心等。4.2．应充分考虑社区特点，以中小商铺为主．同时配以一定的大面积商铺一些开发商反映，面积在20平方米左右的小商铺格外受到欢迎．其他100平方米内的中小面积商铺市场反响也不错。因此．规划设计时要充分考虑市场对商铺面积的要求．便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。不过．针对大投资商的大面积商铺也有发展空间。社区商业重点是鼓励发展社区便利店和社区超市，每间隔500米设置一个；支持社区引进小型的折扣店及连锁经营的综合超市；鼓励消费水平较高的社区完善美容美发、酒吧茶馆、餐饮娱乐等个性消费的商业服务。统计显示，国外一些连锁企业大举进入北京社区。目前，冠军店已有5家，7－11便利店8家，迪亚折扣店则达40家。4.3探索以发展社区商业促消费的多种模式。目前，社区商业模式不少，有社区底商模式、邻里中心和街坊商业等，要因地制宜、因住而商，就是充分考虑社区的规模、类型，社区居民的收入水平、消费层次、文化品位，以及周边地区的商业环境等多种因素来决定。老社区、消费水平较低的社区要从完善社区商业网点和设施，保障居民基本生活消费服务需求入手；对老区内的社区商业以沿街式布局为重点，进行改造和补充，优化结构布局，增加中型超市、小超市和便利店，实现现代与传统的有机结合，加快营造适宜现代人生活居住的社区消费环境；“社区MALL”的社区商业与住宅相分离，一方面替代了以往那种零散的商业运作方式，使商家高度集合；一方面也消除了由于社区商业带来的空气污染、出行困难、治安不好等弊病。与此同时，这种拥有独立建筑的社区商业由于规模较大、业态齐全，同时极具开放性而获得了更为广泛的客群。新社区、消费水平较高的社区要着力于社区商业服务功能的提升，大力发展各种便利便民服务，满足居民日益增长的综合消费需求，充分挖掘社区消费潜力。重点建设发展群组式、多点式和会所式布局的新型社区商业，增加服务门类和网点数量，完善提升综合服务功能，满足社区居民较高的消费需求；在目前已建成、并且商业网点配置总量达不到本规划标准要求的社区，鼓励和引导社区内的企事业单位，利用现有设施挖潜改造或整体转变为商业用途4.4在新建居住区要重点发展社区购物中心，提升商业业态。鼓励发展社区购物中心。今后，社区商业的主要形态是购物中心，购物中心集购物、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求;购物中心实施团组式开发，融合了各种新形商业业态，能满足消费者一次性买全的需要;购物中心实施集约化经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气。当然，社区购物中心的样式和规模也可多种多样，可按照社区的人口规模和消费水平，建设不同规模的购物中心。国外社区商业地产主要是现代化的购物中心形式，购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，主力店一般占总面积40%，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是许多社区商业中心的核心店，主要提供的是基本的生活需要和综合的社区服务，从而吸引周边区域的居民眼球，提升社区购物中心过渡到区域购物中心层次。大型零售连锁超市、便利店集团将成为现代社区商业的主体大型居住区，交通通达性好地区采取社区商业中心模式。如百联南方，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。社区商业中心应实施团组式开发，要融合各种新型商业业态，要有以生鲜食品为主的超市，有品牌荟萃的特色专卖店，有各种便利的餐饮、服务设施，能够满足消费者一次性购全的需要。商业中心商业业态的设置要有必备性业态和指导性业态两种，前者主要包括超市、便利店、药店、快餐店、餐馆以及理发、洗染等服务设施，后者主要有专卖店、休闲娱乐设施等。要以社区商业中心为载体，吸引和鼓励大型商业集团把先进的商业业态、连锁的商业网点、品牌化的商品引入社区，并在其周围集聚一批专卖店、专业店、快餐店以及其他文化娱乐企业，组成“联合舰队”，大幅度地提高社区商业的组织化程度和商业层次。根据国外经验，大型的社区商业的开发一般都实行房产开发商和商业经营商分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，这就形成了良性的运作机制，有利于降低开发和经营成本，实现滚动式的发展。根据社区商业黄金分割定律，商业：娱乐：餐饮最佳比例为52：30：l8。闵行社区商业和餐饮方面的比重较大，在娱乐方面的比重偏小。社区购物中心为保持领先优势，增加娱乐服务的配套投入是十分必要的。从产品成本线组合来看，为避免单一商业产品供应过剩、降低投资风险、半数以上项目尤其是建筑面积超过20万平方米的超大规模项目，通过延长产品线，增加酒店或者办公的设置来消化一事实上体量的规划面积，达到规避风险的目的。但按照社区商业的发展趋势，未来成熟的社区购物中心将在此基础上合理借鉴黄金分割定律，逐步完善各项功能，成为社区的有机组成部分。百联南方购物中心和七宝龙城购物中心是两个较为成功的例子，其商业业态特征具备六大业态，以卖场类为主，如表1所示。把商业中心业态划分为百货、卖场（包括生活卖场及其他专业性卖场）、零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他（服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业等）六