2010年土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷(4)-

中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：年土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷（4）总分：100分及格：60分考试时间：120分(10题，题号1～10。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)采用成本法评估古建筑物时常用重建成本代替重置价格。（）(2)政府出让土地使用权时，可以基准地价为准，根据投资项目、政府产业政策和市场供求关系合理确定土地使用权出让价格。（）(3)影响土地区位的人口密度越高，土地利用的集约化程度也相应提高，土地区位越好，所以可以无限度的增加人口的集聚效益。（）(4)征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。（）(5)土地市场不发育的城镇，基准地价的确定应以收益测算结果为准，市场交易结果作为验证。（）(6)基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。（）(7)定额折旧法与偿还基金法的年折旧额相同，均为等额折旧。（）(8)估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（）(9)任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空问分布规律。（）(10)土地用途差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。（）(共60题，题号11～60。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意，请选中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共60分。选错不得分，不倒扣分)(1)土地价格等于（）的价格。(2)若选择的比较案例成交地价为500元/㎡，对应使用权年期为20年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正后的价格为（）元/㎡。(3)西方经济学者把（）理论扩展到土地使用、区位及运输等相关理论上，使之成为土地经济学、城市经济学等学科研究的重要基础。(4)采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取（）纯收益作为估价依据。(5)按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是（）。(6)对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是（）。(7)对具有市场流动性的建筑物估价，应以（）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(8)土地估价所评估出的地价是该地块（）的价格。(9)根据《土地管理法》的规定，土地补偿费是按该地块被征用前3年平均年产值的（）倍计算。(10)土地估价中经常采用的市场比较法是以（）原则为基础。(11)有一宗土地，土地使用年期有限且为3年，土地每年的纯收益为2000元/㎡，土地还原率为20%，那么该宗土地的地价为（）元/㎡。(12)有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为（）万元。(13)对土地的开发建设并不仅仅表现为在被使用土地上进行投资和建设，它还表现在对城市（）的改善和建设。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(14)土地估价所评估出的地价是该地块（）的价格。(15)（）是政府为管理土地市场，因专业部门、专业人员评定土地等级和区域的平均价格。(16)采用市场比较法评估求得的土地价格通常称为（）A.参考价格B.交易价格C.基准价格D.比准价格(17)预期收益原则可以在（）中得以应用。(18)有一房屋，重置价为100万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产建筑物年纯收益为（）万元。(19)一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是（）。(20)有一小区周围新建一所化工厂，致使小区空气质量下降，地价降低，这种情况所引起的折旧属于（）折旧。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(21)某栋房屋由于设计结构的不合理造成房子的经济价值明显降低，这种情况在建筑物折旧中属于（）折旧。(22)还可以利用相应的租赁实例测算土地租金的方法是（）法。(23)建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将（）。(24)（）一般适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的土地市场。(25)（）是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租。(26)某商店占地面积为35㎡，建筑物面积为60㎡，年正常经营性收人为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10．0%，则该商店所占地的总价格为（）万元。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(27)建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将（）。(28)土地估价必须考虑（）的影响。(29)下列对路线价法的特点描述错误的是（）。(30)根据马克思主义地租理论，劣等土地的级差地租（）。(31)地租是扣除（）后的余额。(32)预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（）万元。(33)（）是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减到最低程度。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(34)对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”，“三通一平”是指（）。(35)某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为（）万元。(36)地价按土地交易的方式可分为：拍卖价格、招标价格、（）价格、挂牌价格。(37)建筑物估价方法中适合对独立旧建筑物估价的是（）。(38)（）是决定城市土地利用价值的重要因素。(39)有一栋楼房，楼房的还原率为5%，该处地价为1000元/㎡，土地还原率为10%，该栋楼房的价格为50000元，则综合还原率约为（）。(40)（）地租是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(41)工业化发展的结果是（）。(42)我国房屋的保险费率是（）。(43)土地估价所评估出的地价是该地块（）的价格。(44)在工业生产过程中，一般使用遍布性原料的指数（）。(45)某土地的年纯收益为5000元/㎡，并且每年的还原率为10%，那么这块土地在使用3年后的地价约为（）元/㎡。(46)在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地（）。(47)土地价格是由其效用、（）及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(48)城市人均建设用地指标是指（）。A.各项城市建设用地总面积与城市人口之比值B.各项城市总体规划用地总面积与城市人口之比值C.城市规划区总面积与城市人口之比值D.城市行政区总面积与城市人口之比值(49)关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在120元以下者只缴纳（）。(50)已知某耕地被征用前3年的平均年产值为3.5万元/亩，在征用此地时土地补偿费应为（）万元/亩。A.10.5～14B.14～21C.21～35D.>35(51)住宅建筑群体平面布置的组合形式主要有行列式布置，（）、混合式布置、自由式布置。A.块状式布置B.卫星式布置C.组团式布置D.周边式布置(52)不能作为土地估价依据的是（）收益。(53)土地价格反映的主要是土地作为资源和资产的（）。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(54)某土地的年纯收益为5000元/㎡，并且每年的还原率为10%，那么这块土地在使用3年后的地价约为（）元/㎡。(55)用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和（），分析各土地级别或均质地域内土地质量地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。(56)对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以（）为基础。(57)在对博物馆、图书馆等这类建筑物进行估价时，其估价的基本原理是用（）计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。A.成本逼近法B.成本法C.剩余法D.收益法(58)用收益还原法评估不动产价格时，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。(59)（）是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为0时的深度。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(60)对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（）种。A.一B.二C.三D.四(共15题，题号61～75。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分)(1)按生产性质，建筑物可以划分为（）。A.生产性建筑和非生产性建筑B.工业建筑和民用建筑C.居住建筑和公共建筑D.工业建筑、农业建筑和民用建筑(2)建筑安装工程预算定额是（）的依据。(3)定级单元用以点代面指标取样时，常用的点有（）。A.单元边界拐点B.单元内部特征点C.几何中心点D.加权中心点(4)下列与城镇土地级别有关的各因素中，属于面状因素的有（）A.文体设施B.基础设施C.商服中心D.绿地状况(5)资产评估过程中，确定实体性贬值的方法有（）。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：使用量比例法(6)通过对某宗以出让方式取得土地的使用权证的调查，土地估价师可以了解到该宗土地（）等信息。A.四至B.面积C.用途D.取得价格(7)基准地价的特点有（）。A.全域性B.分用途C.平均性D.有限性(8)最有效使用应当以（）为基础，就过去、现在以至将来做长远的考虑后予以确定。A.预测原则B.供给与需求原则C.替代原则D.变动原则(9)地租与地价的关系可表述为（）。A.可理解为多年的地租相当于地价B.近似于利息和资本的关系C.地价与地租成正比D.地价是地租的资本化(10)区位是以下几个方面在空间地域上有机结合的具体表现（）A.自然地理区位B.经济地理区位C.社会地理区位D.交通地理区位(11)实质租金由（）构成。A.支付租金中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：契税(12)我国的地价体系包含有（）等价格类型。A.基准地价B.标定地价C.土地交易底价D.评估地价(13)城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的（）方面的属性。及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。A.经济B.社会C.自然D.人文(14)房地产开发就其开发对象而言，可划分为（）A.成片开发B.土地开发C.房屋开发D.房地产综合开发(15)在宗地估价报告的价格定义中，必须明确的内容主要有（）等。A.土地使用权年限B.土