海门市进一步深化城镇住房制度改革实施方案

海政发〔1999〕68号市政府关于印发《海门市进一步深化城镇住房制度改革实施方案》的通知海政发〔1999〕68号各乡镇(场)人民政府,开发区管委会,海门港建港指挥部,市各委、办、局(公司)、行、社,市各直属单位:《海门市进一步深化城镇住房制度改革实施方案》已经省住住房制度改革领导小组同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。海门市人民政府一九九九年五月十一日抄送：省、南通市房改办,市委各部门、纪委,市人大常委会办公室,市政协办公室,市法院、检察院,市人武部,市各群众团体,市属各企事业单位,市四套班子领导成员,四甲部队,部、省、南通市驻海各单位。海门市人民政府办公室1995年10月9日印发共印350份海门市进一步深化城镇住房制度改革实施方案《海门市关于建立城镇住房新体制实施方案》(海政发[1997]158号)实施后，全市停止了住房实物分配，建立了城镇住房新体制，推动了我市住房商品化、社会化进程。现根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)、《省政府批转省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》(苏政发[1998]89号)、《南通市进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》(通政发[1998]219号)等文件精神，结合我市实际，制定本实施方案。一、深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则(一)指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我市实际的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。(二)目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。(三)基本原则：坚持在国家统一政策指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。二、停止住房实物分配，实行住房分配货币化(四)全市自1997年9月1日起停止了住房实物分配，实行了住房分配货币化，职工解决住房由个人出资购买。职工购房的资金来源：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及由财政和单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。(五)1998年11月30日之前参加工作的无房和住房面积未达到购房补贴面积标准的职工，在购房时，有条件的单位可给予一次性住房补贴。1、享受住房补贴的对象和条件：(1)、具有城镇常住居民户口的全市行政机关、企事业单位职工(含离退休职工)中的无房和住房面积未达到购房补贴面积标准的职工。(2)、财政和单位原有住房建设资金可转化为住房补贴资金的单位。(3)、住房补贴在职工购房时发放，不购房的不发放住房补贴。(4)、租住公有住房的职工在未退出公有住房前不享受住房补贴。(5)、已领取了住房补贴或建房费自行解决住房的职工，不得再享受住房补贴。(6)、1995年10月1日以后按房改政策购买的公有住房，因面积未达标准，经市房改领导小组批准领取了住房补贴的职工，不得再享受住房补贴。(7)、集资建房解决住房的职工，不得将集资房退还原单位再享受住房补贴。(8)、停薪留职、自动离职、辞职、开除、劳教人员不享受住房补贴。2、住房补贴标准。住房补贴由购房补贴和工龄补贴两部分组成。夫妇双方所在单位按职工本人应享受的购房补贴面积标准和工龄分别计发。(1)、购房补贴1．1999年我市职工购房补贴标准为每平方米100元，职工购房补贴额等于每平方米补贴标准乘以购房补贴面积。工作年限在25年以上(含25年)的职工购房补贴全额计发。未满25年的职工按实际工作年限计发，剩余年限的补贴作为借支，在今后工作年限内逐年抵扣。其计算公式为：职工借支额=住房补贴额×[(25一实际工作年限)÷25]。购房职工工作年限未满25年调离、辞职的，借支余额由新单位或本人在离开时一次性归还。购房补贴面积标准(建筑面积，下同)。一般干部职工为75平方米；科级干部为90平方米；处级干部为110平方米；厅局级干部为135平方米。在计算职工现有住房面积时，仍执行夫妇双方名下公私房合并计算面积的规定，享受房改政策购买的公有住房、经济适用住房、各类集资房、拆迁安置房、奖励使用权的住房按实计算面积(奖励产权的住房折半计算面积)；在户口所在地规划区内的私房(包括祖传、赠与、自建等)折半计算面积。(2)、工龄补贴：1999年工龄补贴额按职工家庭(夫妇双方)每平方米负担价、年工龄补贴率(O．6％)、1995年前的工龄和补贴面积四项之积计算。职工每平方米负担价按上一年职工平均工资的4倍除以60平方米计算(我市1999年职工每平方米负担价为428元)。3、住房面积未达到购房补贴面积标准的职工，按面积差计算一次性住房补贴。4、企事业单位可根据各自情况制订住房补贴标准，报市房改领导小组批准，但不得超过市住房补贴标准。5、职工购房时个人(夫妇双方中的各方)出资部分(在购房面积控制标准内)不得低于届时按成本价购买公有住房办法计算的家庭应承担部分的一半。职工在1999年底以前购房且所在单位有条件的，可按本方案规定全额补贴。今后补贴比例在省政府每年公布的上限范围内执行。(六)1998年12月1日以后参加工作的新职工，实行逐月计发住房补贴。1999年的住房补贴标准为该职工上年度月平均工资(参照住房公积金的计缴基数)的8％，无上年度月平均工资依据的，以该职工当月工资的8％计算。新职工的住房补贴视为工资，逐月计发，各单位都必须严格执行。新职工的住房补贴比例将根据全市的经济发展水平适时调整，届时公布。新职工住房补贴的首次发放和调整时，由所在单位提出申请，经主管部门审核、报市房改办审批后逐月计发。逐月计发的住房补贴，必须及时足额缴存到市住房基金管理中心在指定的商业银行开设的职工个人住房补贴专户，并按住房公积金原则进行管理和使用。(七)住房补贴资金主要从财政(指财政拨款单位)和单位原有住房建设资金渠道中解决。各级财政和单位要做好年度住房资金的预算(计划)、核定、划转工作，并按公正合理的原则确定住房补贴的发放对象。(八)职工申请住房补贴时，由夫妇双方向其所在单位提出申请、主管部门审核同意，经市房改办核准，报市房改领导小组批准后计发。住房补贴资金在职工购买住房时由市住房基金管理中心直接划入售房单位，防止资金流失。三、加强住房公积金和住房补贴资金管理(九)市住房基金管理中心要建立健全职工个人住房公积金和个人住房补贴帐户，进一步提高住房公积金的归集率，按照“房改领导小组决策，中心运作，银行专户，财政监督的原则，完善各项制度，加强住房公积金、住房补贴资金的管理。四、进一步加大租金改革力度(十)租金标准。1999年1月1日t起对职工租住的在分房面积控制标准内的公有住房按成本租金(五项因素)计租，砖混一级(下同)每平方米使用面积月租金为3．60元；超过面积控制标准部分按商品租金(八项因素)计租，每平方米使用面积月租金为4．40元，租金调整后均不给补贴。全市各产权单位必须严格执行本租金标准。1998年12月1日以后参加工作的，租住公有住房在分房面积控制标准内一律执行成本租金，并不得享受减免。(十一)减免政策：租金提高后，对离退休职工、民政部门确认的供养对象、特困职工以及居住不宜出售公房的住户，在分房面积控制标准内，新增租金部分适当给予减免(租金标准见附表)。五、继续稳步出售存量公有住房(十二)1999年1月1日起职工购买现住公有住房的，在面积控制标准内，砖混一级平均每平方米建筑面积成本价为665元；现住房折扣调整为2％；一次性付款折扣调整为8％，其余部分仍按海政发[1995]178号、[1997]158号文件有关规定执行(1999年度《海门市公有住房出售价格表》附后)。．六、建立城镇住房供应新体系，尽快解决无房户和住房困难户的住房问题(十三)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可租住政府提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房。(十四)加快建造一批经济适用住房，定向供应给符合购房条件的无房户和缺房户。经济适用住房的开发建设、出售工作在市政府领导下，由市房改办具体组织实施。经济适用住房供应办法按(海政发[1997]158号)文件执行。(十五)市房改办组织建造一定数量的廉租房，解决最低收入家庭的住房问题。廉租房主要出租给经市总工会、劳动局等有关部门确认的特困职工以及其他由市人民政府确认的最低收入家庭。符合条件的职工在申请租住廉租房时，先由本人提出申请、所在单位审查，经市房改办审核后，报市房改领导小组批准。廉租房的租金标准砖混二级住房为O．90元／m2(各等级房屋租金标准见附表)。(十六)加快改革现行的住房维修管理体制，推行专业化、社会化、市场化的物业管理方式。规范物业管理企业行为，切实做好住房的维修和小区环境管理，解除职工购房后的后顾之忧。七、培育和规范住房交易市场(十七)职工按房改政策所购的公有住房和经济适用住房，经市房改办批准方可上市交易，交易行为包括：买卖、租赁、交换、抵押等。职工所购公有住房上市出售统一征收的综合税费(或保证金)由10％调整为5％。其余仍按海政发[1997]158号文件中的《海门市职工所购公有住房上市出售试行办法》执行。(十八)要建立和完善统一、规范、功能齐全的住房有形市场，提供信息、交易、产权登记、中介(咨询、经纪、评估、代理)等各项服务，加强住房动态管理，规范住房交易市场。(十九)做好对全市城镇规划区内职工家庭住房状况的普查登记工作，清查和纠正房改中的违纪违规行为。市房改办要建立、完善全市职工个人住房档案。八、加快发展住房金融，提高职工购建房能力(二十)调整住房公积金贷款方向，住房公积金应当主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。(二十一)发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房基金管理中心和商业银行要简化手续，提高服务效率。(二十二)扩大个人住房贷款的发放范围，增加对个人住房贷款的规模，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。(二十三)对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。(二十四)完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。(二十五)建立健全职工住房抵押贷款制度，具体按海政发[1997]158号文件中的《海门市职工住房抵押贷款暂行办法》执行。九、加强领导，严密组织，确保本方案顺利实施(二十六)各地、各部门、各单位要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导，并根据本部门、本单位的实际制定具体的实施计划，报市房改领导小组备案。市房改办要会同有关部门根据本实施方案的要求，加强对各地、各部门、各单位房改工作的指导和监督。(二十七)切实加强对深化城镇住房制度改革的宣传力度，转变城镇居民的住房观念，强化住房商品化意识，保证城镇住房制度改革的顺利实施。(二十八)严肃房改纪律，加强监督检查。市监察局和市房改办要不定期地组织检查、监督各地、各部门、各单位对本实施方案的执行情况。对违反房改政策，继续实行无偿实物分配住房，未经房改领导小组批准发放住房补贴，转移、瞒报住房面积，骗取、多要住房补贴，用低于成本价出售、购买公有住房等行为，市监察局要认真查处，从严处理。十、附则(二十九)本实施方案自1999年1月1日起实施。原有的有关政策和规定，凡与本实施方案不一致的，一律以本实施方案为准。(三十)本实施方案由市住房制度改革办公室负责解释。附表一：住房租金基数表单位：元／㎡结金构额等级租金类别钢混砖混砖木简易—级二级—级一级半二级二级半三级一级—级半二级二级半三级一级二级成本租金5.104.403.603.303.002.702.403.303.002.702.402.101.501.20商品租金6.005.304.404.053.703.353.004.103.753.403.052.702.001.70附表二：减免对象住房租金基数表单位：元/㎡结构金额租金类别钢混砖混砖木简易一级二级一级一级半二级二级半三级一级一级半二级二级半三级一级二级离休供养