影响力顾问：市场研究-济南平阴2013年房地产市场报告

影响力·研展部【2013年3月】影响力顾问市场研究济南平阴房地产市场考察报告济南市郊县，地处鲁西南经济欠发达地区平阴辖区小，资源不突出，属发展中小城市•全市总面积827平方公里，其中市区15平方公里。•全市辖6个镇（东阿、孝直、安城、玫瑰、洪范池、孔村）、2个街道办事处（榆山、锦水）。•全市户籍总人口为37万人，其中市区人口10万人。平阴：山东省会济南的市郊县，位于济南市西南部的济南、泰安、聊城三地结合部，其东北连长清区，东边是肥城市，南边和西南角与东平县临接，西北隔黄河与东阿县相望。平阴之名始见于《左传》，因地处古东原（东平）北部群山之北，古济水之南而得名。济南市行政区划图平阴在山东省区位图济南通向鲁西南门户，高速公路/国道纵横全域，铁路尚在规划中平阴区位优势不明显，面临周边县域的竞争，交通尚可，以公路运输为主平阴交通状况方式（时间）距离城市汽车济南市70公里40分钟聊城市60公里36分钟泰安市110公里1小时青岛市450公里5小时350公里370公里70公里480公里450公里60公里110公里平阴距离周边主要城市距离人口总量及城区人口规模较小，社会增长缓慢外来及流动人口较少，社会经济发展依靠本土支撑部分县域规模比较区域辖区面积/总人口城区规模/城区人口济南平阴827平方公里/37万人15平方公里/13万人淄博桓台520平方公里/50万人13平方公里/13万人济宁金乡885平方公里/62万人15平方公里/10万人潍坊临朐1835平方公里/85万人30平方公里/22万人平阴周边县市2012年生产总值完成情况21563015826420413%11%18%15%11%0200400600800长清肥城东阿东平平阴0%5%10%15%20%GDP（亿元）增长率宏观发展：县域经济发展向好，但总量较小，动力不足，落后于周边县市2012年，平阴县预计实现生产总值204亿元，同比增长11%，GDP规模仅高于商河县，增长率则位于济南郊区县市（章丘市、长清区、济阳县、平阴县、商河县）最后一位。2011年，济南市提出“三年突破平阴计划”之后，2012年，平阴县经济发展增长率止跌回升，实现良好开局。GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展平阴县2008年以来生产总值增长情况135.4152.3167.9181.2720413.7%14.3%12.9%10.3%11.0%0501001502002502008年2009年2010年2011年2012年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%GDP（亿元）增长率消费水平：社会消费整体走高，但增长乏力，落后于周边县市县域商业环境亟待改善升级，缺乏专业市场及新型商业综合体平阴周边县市2012年社会消费品零售情况106.619250.488.76416%16%20%16%15%050100150200250长清肥城东阿东平平阴0%5%10%15%20%25%社会消费品零售额（亿元）增长率平阴县2008年以来社会消费品零售总额增长情况43.651.148.3856.596424.4%17.3%14.5%17.0%15.0%0102030405060702008年2009年2010年2011年2012年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%社会消费品零售总额（亿元）增长率消费潜力：人均收入水平整体持续走高，增长放缓—居民购买力有待挖掘平阴县2008年以来城镇居民人均可支配收入增长情况111651220013400149021620012.7%9.5%9.6%11.2%9.0%0200040006000800010000120001400016000180002008年2009年2010年2011年2012年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%城镇居民人均可支配收入（元）增长率平阴周边县市2012年城镇居民人均可支配收入情况225202561316646180131620016%9%11%13%13%050001000015000200002500030000长清肥城东阿东平平阴0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%城镇居民人均可支配收入（元）增长率一产比重较大，工业基础薄弱，尚未形成支柱产业总体处于工业发展建设期，得益于大规划的实施，二三产业前景向好平阴周边县市2012年固定资产投资情况1673978816712123%20%30%19.5%20%050100150200250300350400450长清肥城东阿东平平阴0%5%10%15%20%25%30%35%固定资产投资（亿元）增长率平阴县三产比重13%64%23%一产二产三产平阴自然资源不突出，区域优势不明显，固定资产投资规模较小。2011年，济南市提出“三年突破平阴计划”之后，平阴固定资产投资驶入快车道。一批大项目纷纷落户：总投资50亿元的亚洲国际鞋城项目/总投资20亿元的茂昌银座新天地项目/总投资20亿元的玫德铸造项目等。小县大城，城区“东拓、西进、南延、北伸、中优”整体定位为“山水园林城、泉城后花园”——城市发展得益于大规划东拓现代工业新区西进宜业生态新城中优综合功能区北伸新兴产业带南延高档复合体城市发展即将进入“上升周期”工业基础薄弱，处于发展的关口高速/国道路网发达、交通便利城市消费潜力有待进一步挖掘地处济南都市圈的核心辐射范围平阴县域基础薄弱，发展起点低，工业发展处于提速阶段，新区建设成为城市建设新亮点，区域经济更加活跃，外来人口数量的增加和城市化的发展推动居住需求的不断增加新区建设是平阴的新契机，平阴已经进入城市发展的快速通道，招商引入的“大项目”将对城市发展带来显著的改善高速/国道路网发达、交通便利新“国五条”及细则出台，房地产宏观调控政策基调不变，并从严从紧限购、限贷、房产税“三大法宝”，房贷及房产税政策成为影响当前市场的主要砝码2010.1国十一条2010.4新国十条2010.9新国十条升级版2013.2国五条2011.1国八条房地产调控三大法宝：本轮房地产调控政策：平阴县2003年以来房地产开发投资总额完成情况(亿元）0.460.770.780.882.52.293.594.273.94.1400.511.522.533.544.52003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年市场进入转型期，房地产投资开发维持高位运行，发展趋向平稳历经市场起步/培育成长/规范调整阶段，平阴房地产市场即将进入稳定成熟的发展阶段市场起步培育阶段规范调整2012年1-8月2013年平稳发展成熟阶段市场板块：楼市板块划分明显县域项目多以城中村改造为主老城区板块小高层/高层为主中心城区以及南部价格较高毛坯均价3700元/㎡精装均价4700-5000元/㎡工业园板块多层为主，适量小高层/高层3300-3400元/㎡新区板块以锦水丽景为代表，均价5500元/㎡（精装）北部板块多层为主，适量小高层/高层玫城丽都团购价4700-4800元/㎡（精装）平阴楼市板块板块特点代表项目老城区板块旧城改造及城中村改造银座新天地曦和雅居北部板块城中村改造腾龙苑玫城丽都工业园板块配套工业园区时代翰城盛世兰亭新区板块新区建设锦水丽景平阴房地产市场板块划分布在售项目：市场在售项目以老项目为主，新开项目较少锦水丽景一期淮海御墅二期银座新天地时代翰城二期锦水城尾盘盛世兰亭二期文鼎嘉苑二期腾跃苑曦和雅居二期云翠嘉苑玫城丽都文翠嘉园尾盘锦翠山庄富海居福庭御景平阴房地产市场在售项目分布平阴市场部分在售项目基本概况项目开发商建筑面积（万㎡）建筑风格面积区间（㎡）销售均价（元/㎡）销售情况营销代理银座新天地平阴茂昌世纪置业60ARTDECO103-1324800一期在售厦门中天世纪济南行丰机构曦和雅居济南瑞城置业10西班牙80-1304700一期售罄，二期认筹中汇科智地文鼎嘉苑济南鸿发置业10——80-1203700（毛坯）一期售罄，二期认筹中——时代翰城济南麟居置业33——80-1203400（简装）一期尾盘，二期认筹中——盛世兰亭巨野海洋置业26——80-1203300（简装）一期尾盘，二期认筹中济南鑫海淮海御景济南金鼎置业21托斯卡纳洋房100-220别墅290-600洋房均价4000别墅8000-10000（毛坯）一期售罄，二期在售天哲中国深圳态度玫城丽都泰安同创置业10巴洛克90-2604700-4800（精装）团购70户，尚未开盘天成伟业锦水丽景济南伟业地产10现代/古典87-2005500（精装）一期在售深圳厚天下市场发展：市场尚不够规范，存在预售环节违规、销售员说辞/流程缺乏管理等代理环境：代理市场比较活跃，专业化营销是大趋势开发企业环境：开发商以外来中小企业为主，尚未形成品牌影响力平阴县2008年以来房地产竣工及销售面积情况13.8112.8510.166.6113.859.916.3517.3819.269.0310.219.6305101520252007年2008年2009年2010年2011年2012年竣工面积（㎡）销售面积（㎡）潜在供应量较大/后期竞争压力较大市场需求仍以本地为主，外来及流动人口购房需求较少平阴市场商品房潜在供应量（不完全统计）项目潜在供应面积（万㎡）本案40银座新天地20福庭御景40文鼎嘉苑5时代翰城25盛世兰亭20淮海御景18锦水丽景8腾跃苑25玫城丽都5锦翠山庄20合计2262012年1-8月0产品层次日趋丰富，但普遍品质不高产品规划整体水平不高、建筑风格的融入普遍不足——尚未进入“卖产品”的阶段平阴房地产市场部分在售项目产品情况项目建筑形态建筑风格园林景观主力面积（㎡）备注银座新天地公寓/写字楼/商业/住宅法式ARTDECO城市广场103-132商业综合体曦和雅居多层/小高层西班牙水景园林100-120花园洋房文鼎嘉苑多层/小高层——中国庭院式园林80-122——时代翰城多层/小高层————80-120——盛世兰亭多层/小高层————80-120——淮海御景独栋/联排别墅电梯花园洋房./小高层托斯卡纳托斯卡纳风景园林洋房97-140别墅290-600别墅/电梯洋房玫城丽都多层巴洛克坡地景观/欧式园林103-129电梯洋房锦水丽景电梯洋房/小高层现代/古典苏州古典水景园林87-130电梯洋房市场以精简装产品为主，毛坯交付产品较少；市场畅销户型多集中于90-120㎡之间，以紧凑两室和舒适三室为主。平阴县2007年以来房地产销售总额及均价变化情况1.632.154.363.546.15.67210625091805294437313676012345672007年2008年2009年2010年2011年2012年05001000150020002500300035004000销售金额（单位：亿元）销售均价（单位：元/㎡）市场价格增长较快，房价收入比高于同级别市场市郊区低价大体量楼盘的价格定位是影响力平阴未来房价的走势的关键因素部分县域房地产市场发展比较区域房价（元/㎡）城镇居民人均可支配收入（元）房价收入比济南平阴37001620022.84%淄博桓台55002694020.42%济宁金乡33001846917.86%潍坊临朐38001847120.57%2012年1-8月0推广渠道/营销活动呈现多样化，官方博客/3D视频等推广渠道涌现体验式营销（样板间）/口碑营销（老带新）/团购以及麟居会等圈层营销理念平阴县部分代表项目营销活动项目营销活动银座新天地老带新/DIY活动/官方博客“银座新天地”杯平阴首届少儿才艺大赛曦和雅居老带新/家居讲座/欧洲游抽奖3D视频时代翰城麟居会/时代瀚城俱乐部玫城丽都团购锦水丽景样板间/3D视频旧城改造及新区建设的推进，2011年起，土地放量明显加大新区地价较高，土地放量的猛增，会造成后期市场的波动和销售压力平阴部分在售项目地价房价比时间项目地价（万/亩）房价