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中国最大的论文知识平台年停止福利分房制度,全面推行住房供给商品化以来,中国房地产市场再度复苏,近十年来在连续多年保持高速增长的发展态势下,各地房地产价格均出现大幅上涨,这种趋势的持续发展已成为政府、开发商、市民都普遍关注且敏感的热点问题。由于地价是房价的重要构成部分,房价与地价的关系也就成为人们关注的重要问题。本文以嘉兴市区房地产业作为研究对象,从房价地价关系上来探讨嘉兴市区房价上涨问题。本文共分为五个部分:第一部分阐述了研究的背景和意义;第二部分是对嘉兴市区某一代表性楼盘的地价与房价作构成分析;第三部分运用经济学原理着重分析房价与地价的关系;第四部分收集了2002年—2008年嘉兴市区的房屋销售价格指数和土地交易价格指数的数据,运用Eviews软件进行数据分析;第五部分得出地价与房价关系研究的结论。关键词:嘉兴市区、房价、地价、关系中国最大的论文知识平台’sbackgroundandsignificance.Thesecondpartistoanalyzearepresentativebuilding’slandpriceandhousingpriceinJiaxingcity.Thethirdpartistheanalysisoftherelationshipbetweenhousingpriceandlandpricebyusingtheeconomicsprinciple.Intheforthpart,wecollectthedataofhousingpriceindexandlandpriceindexinJiaxingcityduring2002to2008,thenanalyzethedatawithEviewssoftware.Theconclusionofstudyonrelationshipbetweenhousingandlandpriceisconductedinthefifthpart.KEYWORDS:Jiaxingcity,housingprice,landprice,relation正文目录中国最大的论文知识平台一、房价的构成分析............................................3二、嘉兴市区一代表性楼盘房价的构成分析........................4第三章房价与地价关系的理论分析..........................6第一节关于地价与房价关系的争论.................................6第二节地价与房价关系的经济学分析...............................6第四章房价与地价关系的实证分析..........................9第一节计量分析的原理...........................................9第二节样本及数据...............................................9第三节检验过程及分析..........................................11第五章结论.............................................14参考文献................................................15致谢.....................................错误!未定义书签。中国最大的论文知识平台第一章引言第一节选题背景一、简介中国房地产现状“蚁族”,一个快速流传的新新词汇,道出了多少无房年轻人的辛酸;《蜗居》,一部风靡一时的连续剧,演出了多少都市无房户的无奈;“房奴”,一个普遍认同的特殊身份,叹出了多少供房贷者的焦虑……自1998年实行房地产新政以来,我国房地产业快速发展,极大地改善了我国居民的居住条件。但是,与此相伴生,我国房地产价格持续在高位上运行,从而诞生了“蚁族”、《蜗居》、“房奴”,并且使房地产价格时刻成为政府和普遍民众关注的焦点。尽管中国政府先后出台一系列政策,试图抑制过高的房地产价格,虽然短期内有所成效,但并未达到预期的政策目标。2007年,在央行连续6次加息、10次上调存款准备金率、提高第二套住房首付比例和利率、限制外资进入房地产市场、进一步建立和完善居民住房保障体系等相关政策的综合作用下,部分一线城市房价快速上涨的现象终于得到一定的抑制。而2008年的金融危机使我国房地产市场低迷了一段时间后,2009年房价出人预料地不断冲高。2009年是全国楼市房价飙升最迅猛的一年,在经济刺激政策等多种因素的影响下,我国房地产市场提前结束调整而急剧升温,出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。虽然国家统计局的数据表明,2009年全国70个大中城市房价涨幅仅1.5%1,但是市场呈现出来的却是另一番景象,涨幅超过100%的项目至少有两位数,超过50%的项目更是比比皆是。二、简介嘉兴房地产现状嘉兴市位于长江三角洲南翼的杭嘉湖平原,东接上海,南濒杭州湾,西连杭州,北邻苏州,是一个被誉之为“鱼米之乡、丝绸之府”的中小城市。随着沪杭交通的越来越便捷,沪杭两地到嘉兴的时间将会更加缩短,甚至可以比拟上海市内从浦东到浦西的时间。而相对沪杭两地高昂的商业成本,解决了空间时间差的嘉兴,极有可能成为一个相对环境优良而成本较低的替代选择。随着嘉兴地域优势和发展潜力被人所认识,更多的开发商相继进入禾城,也就导致了2009年嘉兴房价地不断冲高。4000元/m2、5000元/m2、6000元/m2、70001国家统计局.2009年国民经济和社会发展统计公报[N].2010-2-25.中国最大的论文知识平台元/m2⋯⋯这是2009年嘉兴房价的真实写照。而不断刷新的土地出让金纪录与长期习惯平稳的嘉兴市民玩了一次心跳:9月16日,嘉兴东菱房产公司以9.73亿的价格一举拿下了位于南湖新区东至九曲里港,南至凌公塘路,西至南江路,北至凌公塘河的2009-013号地,土地单价高达5380元/平方米。业内专家认为,开发商要想利用此地块盈利,楼盘销售价格必须达到1万元/平方米以上,就算保本也至少要达到8000元/平方米以上,这也就意味着嘉兴房价将步入万元时代;而刚在人们为这个数字惊叹的时候,10月26日,力宝房产一举以6360元/平方米的价格拍得位于南湖新区东、北至九曲里港,南至五号路,西至庆丰路的2009-18号地块,再创土地市场价格新高,让业内人士惊呼看不懂。第二节选题的意义不断上涨的房价,一方面使这些城市的房价收入比过高,居民支付能力下降,另一方面可能引发房地产泡沫,危害经济发展。因此,弄清房价形成机制以及如何将房价降下来,已成为关注焦点。而地价是房价的重要构成部分,由于近来天价“地王”的频频现身,“面粉价格”再次超过“面包价格”,地价与房价关系之争再度升温。地价与房价作为反映房地产市场状况的两个重要指标,其水平高低对房地产市场的正常有序发展影响显著。因此,正确处理地价与房价的关系,不仅对政府宏观调控房地产市场的意义重大,而且可以促进房地产市场和整个社会经济的协调发展。本文主要研究在对城市地价和房价的关系进行深入研究的基础上,探讨嘉兴市区房价上涨问题,并据以得出相关结论。第三节论文思路1.首先,通过大量阅读国内外相关文献,了解国内外学者有关城市地价和房价的变化规律、影响因素以及地价和房地产价格的关系的最新研究成果。借鉴国内外学者的研究成果和方法,提出自己的分析框架。2.然后,阅读相关房地产经济学方面书籍,运用经济学原理对房价和地价关系这一热点问题作出分析。3.收集近几年嘉兴市区房价和地价等方面的相关数据,运用Eviews软件对其作数据分析。3.最后,在数据分析的基础上,得出结论。中国最大的论文知识平台第二章地价与房价的构成分析第一节地价构成地价是土地资源价格和土地资产价格的有效统一。土地资源价格产生的基础,是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性与可让渡性,它是对土地资源所有权的垄断而获得的。正如马克思所说,它并不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格,因此,土地价格就是地租的资本化。而土地固定资产价格,则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的,其理论价格应是生产成本加上平均利润。所以土地价格是土地资源价格和土地资产价格的有效统一。土地价格是土地价值的货币体现。通过地价能反映土地开发价值或土地未来收益与机会价值;反映土地供求关系状况;反映货币价值变动;反映土地开发商参与国民收入分配的分配关系等等。用成本法的公式来分析地价构成:地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益2由上式可以看出,各地区地价受到多种因素的影响,在一定时期内土地取得费、土地开发费、利息率、利润率和土地增值收益率是一定的,所以税费是政府调节地价的一个重要手段。第二节房价构成一、房价的构成分析房地产价格本质上是房地产权利和收益的购买价格,是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润3其中土地取得成本相当于地价
本文标题:从房价地价关系看嘉兴市区房价上涨问题
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