2005年房地产估价师《制度与政策》真题

2005年房地产估价师《制度与政策》真题及答案解析一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.经济适用住房价格()。A.由市(县)人民政府制定B.实行市场调节价C.由房地产开发商定价D.由政府限定销售价格答案：D解析：新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。2.城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的()。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：D解析：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。3.征收集体土地，土地补偿费应当归()所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡(镇)人民政府C.农村集体经济组织D.土地使用者答案：C解析：土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。4.某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡(公顷)，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡(公顷)。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是()。A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费答案：D解析：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。10×1000×6=60万元。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。5.城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的()。A.区位B.用途C.搬迁补助费D.建筑面积答案：C解析：《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定.6.下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是()。A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B.依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力C.协议签订后，可以进行公证D.协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案答案：D解析：协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。7.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是()。A.估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B.估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C.估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D.估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见答案：B考试大论坛解析：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见.估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告;估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。8.某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于()万元。A.2000B.2500C.3000D.3500答案：D解析：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发{2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。9.禁止发布房地产广告的是()。A.在划拨土地上开发建设的房地产B.已设定抵押的房地产C.未取得商品房预售许可证的房地产D.没有选聘物业管理企业的房地产答案：C解析：凡下列情况的房地产，不得发布广告，(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的：(5)权属有争议的;(6)违反国家有关规定建设的;(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的，(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形.10.房地产开发企业不得采取()的方式销售商品房。A.分期付款B.收取预售款C.收取定金D.返本销售答案：D解析：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。11.城市规划管理中的报建审批管理程序依次是()。A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证答案：B解析：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。12.人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由()参照评估价确定。A.人民法院B.估价机构C.拍卖师D.竞买人答案：A解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。13.下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是()。A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款答案：B解析：自然终止主要包括：(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同;(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的;(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的.14.房地产权属档案应当以()为单元建档。A.街道B.房号C.幢D.丘答案：D解析：《城市房地产权属档案管理办法》第十四条规定：房地产权属档案应当以丘为单元建档。15.下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是()。A.公告不是房屋权属登记的必经程序B.在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书：D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记答案：B解析：在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。16.根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是()。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖的阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：计算一半建筑面积的范围(A)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(B)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。(c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算.(D)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算17.申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向()提交申请资料。A.人事部B.建设部所在地省级房地产行政主管部门答案：D解析：对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。18.某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为()万元。A.1.60B.3.00C.4.25D.5.00答案：C解析：100×5‰+900×2.5‰+1000×1.5‰=4.25万元。19.组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于()万元。A.30B.50C.100D.200答案：A解析：三级房地产估价机构中，有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。20.业主公约由()制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.一半以上业主D.全体业主和物业管理企业共同答案：A解析：业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。21.业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经()通过。A.与会业主所持投票权1/2以上B.与会业主所持投票权2/3以上C.全体业主所持投票权1/2以上D.全体业主所持投票权2/3以上答案：D解析：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。22.下列不应免征房产税的有()。A.职工自用住房B.企业创办的类学校用于教学的房产C.产权不确定的及有纠纷的房产D.经有关部门鉴定的危险房屋答案：C解析：产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。23.国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是()。A.单套建筑面积在120㎡以下的住房转手交易时，免征营业税B.住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D.个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税答案：D解析：国务院办公厅国办发(2005)26号文件规定，对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。24.住房公积金属于()所有。A.缴存住房公积金的单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位及个人D.住房公积金管理中心答案：B解析：单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。25.某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/㎡、900元/㎡、2000元/㎡和2400元/㎡，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定()。A.在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C.在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D.此时乙的需求价格弹性最大答案：B解析：根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。26.某个国家从2000至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断()。A.该国家的居民收入分配趋于平均化B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C.该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D.该国家的居民收入呈现出上升的趋势答案：B解析：基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成A、B两块面积，A块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A/(A十B)。因为对角线以下的面积为定值，所以A越小，基尼系数也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均;反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。27.在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅