工程维修服务组培训2012.8.25

设备维修保养基础知识工程维修服务组2012年8月25日设备维修保养基础知识•物业管理服务的设备管理意义•物业管理服务的设备设施构成•物业管理服务的设备管理服务质量意识•设备管理的运作方式•维修工程的分类•设备维修要注意的问题•设备设施的维护要求•设备突发事件的处理物业管理服务的设备管理意义随着建筑现代化的发展和人们生活水平的提高，对设施设备的依赖性越来越强，房屋的设备设施越来越复杂，管理要求也越来越高。1、设备、设施管理是一项极为重要的管理工作。2、有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。3、有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的水平及企业形象。物业管理服务的设备设施构成•物业管理中常见的设备、附属设施，主要有供电设备、给排水设备、消防设备、电梯设备、安防设备、楼宇智能控制设备、房屋本体及附属设施。•常见的公共设施，主要有道路、绿地、停车场、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱等。物业管理服务的设备管理服务质量意识“与客户为中心”、“创新意识”、“工作激情”1、建立正确的职业观2、建立和谐的工作关系3、积极主动的工作态度4、脚踏实地的工作作风5、娴熟的服务技巧6、上门服务的工作要求设备管理的运作方式•房屋设备、设施管理主要包括运行管理和维修管理两部分，一般由物业管理公司的专业部门管理，由专业人员负责。★设备管理的内容基础资料（房屋设备技术档案、设备卡、管理账册）设备运行（运行使用维护、值班和交接班制度、设备运行时间安排）设备管理的运作方式•在物业管理中，设备管理是管理过程中重要的一环，它关系到物业使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活秩序和生活质量，而且会严重影响物业管理企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：•其一：物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区建造标准越高，居住条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强。设备管理的运作方式•其二：设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益。•其三：用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎与设备运行的优劣有关。•物业设备运行系统是一个庞大的体系，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都必须把熟悉认识的过程当作本职工作的必须部分。对熟悉不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。设备管理的运作方式员工之间提倡“能者为师，不耻下问”，要求“互教互学，共同提高”。这样逐渐使全体员工对管理对象的认识做到“心中有数，有案可查，有据可依”，是设备运行管理工作建立在扎实的基础之上。维修工程的分类1、日检：属巡视检查维护，对设备房及周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据。2、月检：属预防性检查，对设备进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或调整，保障设备正常运行。3、季（半年）检：属维护性检查，对设备进行清扫、加油、调试。4、年检：属恢复性检查，对设备局部解体着重恢复设备的电气性能，机械和精度，是状况更换主要零、部件及附属装置。维修工程的分类5、大修：属彻底性修理，对设备全面阶梯，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。设备维修要注意的问题1、产权分界的界定，由此确定维修的责任。2、确定损坏的部位和原因，以便对症下药。3、维修的办法，以做到药到病除。4、作好记录，防止以后再次发生同样的问题。设备设施的维护要求·对技术人员三严：严查、严管、严控。四会：会操作、会维修、会保养、会记录。·对设备环境三干净：设备干净、机房干净、工作场所干净。·对设备四不漏：不漏水、不漏电、不漏气、不漏油。五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好，调整良好。设备突发事件的处理1、设备突发事件有哪些。2、设备突发事件处理流程。3、处理设备突发事件应注意的几个方面。·遇事不慌（特别是在用户面前）·迅速，有条不紊的处理。·正确评估事件等级，避免事态的扩大化。·要对事件原因进行认真的分析，确保分析数据的可靠性。·注意回避险。结束语•我们的一举一动，一言一行，都代表着自己的职业素养，代表一个优秀的企业，我们必须竭尽所能从每一个细节做起，为客户提供超出他们期望的服务，服务无大事，皆在细节中，服务无小事，细节决定成败，微笑一下并不费力，但它却能产生无穷的魅力。。。。。。谢谢大家希望社会因我们的存在而变得更加美好！