不动产登记条例草案建议稿

-1-《中华人民共和国不动产登记条例（草案）建议稿》目录第一章总则........................................................2第一节一般规定................................................2第二节登记机构和登记人员.......................................3第二章不动产登记簿.................................................4第三章一般登记程序.................................................7第一节一般规定.................................................7第二节登记申请.................................................8第三节受理与审查..............................................10第四节登记记载...............................................12第五节依法律文书办理登记......................................13第四章土地使用权和房屋所有权登记..................................14第一节土地使用权、房屋所有权的初始登记与设立登记.............14第二节土地使用权和房屋所有权的转移登记........................15第三节土地使用权和房屋所有权的变更登记........................16第四节土地使用权和房屋所有权的注销登记........................17第五章不动产他项权利登记.........................................18第一节一般抵押权登记..........................................18第二节最高额抵押权登记........................................21第三节在建工程抵押........................................24第四节地役权登记..............................................24第五节宅基地使用权与土地承包经营权登记........................26第六章预告登记....................................................27第一节一般规定................................................27第二节土地使用权转让或抵押的预告登记..........................28第三节预购商品房与预购商品房抵押的预告登记....................29第四节房屋所有权转移与房屋抵押的预告登记......................30第七章其他登记....................................................30第一节更正登记................................................30第二节异议登记................................................32第三节查封与预查封登记........................................33第八章法律责任...................................................34第九章附则........................................................35-2-第一章总则第一节一般规定第1条【立法目的】为规范不动产登记行为，维护交易安全，保护不动产权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》的规定，制订本条例。第2条【调整对象】本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依据法律、行政法规的规定，将不动产权利和其他事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、建筑物、构筑物及其他地上定着物。第3条【登记能力】下列不动产权利的取得、设定、转移、变更或者终止的，当事人可以申请登记：（一）土地所有权（二）建设用地使用权；（三）宅基地使用权；（四）土地承包经营权（五）房屋所有权；（六）地役权；（七）抵押权；（八）租赁权；（九）信托权利；（十）法律、行政法规规定规定可以登记的其他不动产权利。依法不具有对抗第三人效力的不动产权利或者事项，不得登记。第4条【登记客体】下列不动产，可以进行登记：（一）土地（二）居住用房、经营性用房等建筑物；-3-（三）码头、油库、铁路、隧道、桥梁等构筑物；（四）附着于土地、房屋，不可移动的附属设施；（五）土地上下具有独立利用价值的特定空间；（六）地下车库、商铺等房屋内具有独立利用价值的特定空间；（七）物业小区内的道路、车位、绿地、空地等；（八）法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。第5条【登记类型】不动产登记包括下列类型：（一）土地所有权登记；（二）建设用地使用权登记；（三）房屋所有权登记；（四）不动产他项权利登记；（五）预告登记（六）更正登记；（七）异议登记；（八）查封登记；（就）法律、行政法规规定的其他登记。第二节登记机构和登记人员第6条【属地管辖】不动产登记，由不动产所在地的不动产登记机构办理。不动产登记机构，是指直辖市、市、县人民政府规定的负责不动产登记的机构。第7条【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料的齐备性；（二）审查申请材料的真实性和完整性；（三）审查申请材料之间及其与不动产登记簿记载之间内容的一致性；（四）就有关登记事项询问申请人；-4-（五）如实、及时登记有关事项；（六）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第8条【主管机关】国务院建设行政主管部门、土地管理部门负责指导、监督全国的不动产登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门、土地管理部门负责指导、监督本行政区域内的不动产登记工作。第9条【登记人员条件】不动产登记人员应当具备与其岗位相适应的法律、房地产等方面的专业知识。第10条【登记人员执业要求】国家实行不动产登记人员资格考试与定期培训制度。从事不动产登记审核工作的人员，应当取得国务院不动产登记主管部门颁发的不动产登记上岗证书，持证上岗，并接受定期培训。第二章不动产登记簿第11条【登记簿的设置与管理】不动产所在地的市、县的登记机构应当在辖区内设置统一的登记簿，并负责登记簿的制作、管理与保存工作。第12条【登记簿的编成】不动产登记簿包括土地部分与房屋部分。第13条【登记的基本单位】没有房屋的土地以宗地为单位进行登记，记入不动产登记簿的土地部分。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。有房屋或在建工程的按照基本单元进行登记。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋-5-的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。在建工程按照规划许可确定的基本单元进行登记。第14条【登记簿的内容】不动产登记簿应当记载以下事项：（一）土地、房屋等不动产的自然状况；（二）土地所有权、土地使用权、房屋所有权和其他权利状况；（三）法律、行政法规规定的其他可以记载的事项。自然状况部分记载不动产的坐落、四至、高度、深度、编号、结构、层数、面积、竣工时间、产别性质、用地性质、土地使用年限等。建筑物的平面图和地籍图应当粘贴于自然状况部分。权利状况部分记载土地所有权、土地使用权、房屋所有权、其他权利状况以及其他权利的权利人姓名（名称）、身份证号码或组织机构代码、权利内容、权利期限、权利来源、共有情况、登记日期、权属证书号及补换证情况、登记人员姓名等。共有不动产的权利状况部分还应记载共有的性质、按份共有的份额、分管协议、处分共有物的约定、共有物分割的约定等。法律、行政法规规定的其他可以记载的事项包括预告登记、异议登记、查封登记、预查封登记等，及其收件日期、收件号、登记日期、登记号。注记栏设于其他部分。第15条【登记簿的形式】不动产登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式。第16条【登记簿的完整性】登记机构应当依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整的记载于登记簿上。纸质登记簿应当标注页码，保证页码连贯。登记事项一经在登记簿上加以记-6-载，任何人非经法定程序不得撕毁、涂改或者取下相关册页。电子介质登记簿中相关记载内容依法发生改变的，应当对相关事项、法律依据、法律事实加以记载，任何人不得直接将该内容删除。第17条【登记簿的查询】任何人有权在提供合法的身份证明并支付费用后查阅登记簿中异议登记、查封登记、预查封登记等权利限制状况。权利人、经权利人书面同意的利害关系人有权在提供合法的身份证明后查阅登记簿，并取得登记簿的复制件。复制件应由登记机构签章以确保与登记簿的记载一致。电子登记簿可以通过信息系统进行查阅。除法律另有规定外，登记机构只能根据不动产编号或不动产权属证书号提供查阅服务。第18条【登记簿的管理与保存】登记机构应当应当永久保存并妥善保管登记簿。纸质登记簿应当配备必要的安全保护设施，并制作必要的副本。电子介质登记簿应当配备必要的电子安全防护措施，并每日异地备份。除依法律、行政法规的规定或为避免登记簿遭受损害外，任何人不得将登记簿携带出登记机构。第19条【不动产权属证书、登记证明的发放】不动产权利人可以向登记机构申请发放不动产权属证书。登记机构应当根据登记簿的记载，缮写并向权利人发放不动产权属证书。不动产权属证书是权利人享有不动产权利的证明，包括《所有权证》、《他项权证》等。申请登记不动产为共有的，登记机构应当在所有权证上注明“共有”字样。预告登记、异议登记以及法律、法规规定的其他事项在登记簿上予以记载后，由登记机构发放相应的登记证明。第20条【不动产权属证书、登记证明的效力】权属证书、登记证明的内容与登记簿的内容不一致的，应当以登记簿记载的内容为准。当事人及利害关系人认为登记簿记载错误的，可以申请更正登记或者-7-提起诉讼。登记簿依法更正后，登记机构应当依据更正后的登记簿的记载更改权属证书、登记证明的内容。第21条【不动产权属证书的发放】不动产权属证书、登记证明遗失、灭失或破损的，权利人可以向登记机构申请补发或换发。登记机构补发或换发的，应当将有关事项记载于登记簿，并在权属证书、登记证明上注明“补发”或“换发”字样。第22条【不动产登记资料的管理】登记机构在登记簿记载相关信息后，应当妥善保存登记申请材料、内部审核文件等登记资料。不动产登记申请材料，自接受申请书之日起保存十五年。登记机关应当依据法律、行政法规的规定对不动产登记资料进行保存、销毁。第三章一般登记程序第一节一般规定第23条【依申请原则】不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规另有规定的除外。第24条【房地一致原则】不动产登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体相一致的原则。第