房地产开发流程(20161202)

房地产项目开发流程2016年12月2日土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入户交付房地产项目开发整体流程（周期2年~3年）前期建设竣工核心目的1必须具备的证书2涉及的政府部门3房地产开发周期＆行政审批4房地产项目开发三大阶段5报批报建流程简述6项目开发全流程地铁图7土地招拍挂的区别8高效的开发时间经营的合法性利益的最大化核心目的1核心目的1、行政处罚；2、投诉风险；1、现金流回正；2、解封监管资金；3、降低成本投入；1、IRR（内部收益率）2、MOIC（投资收益倍数）3、销售毛利率4、税收管控5、净利润《立项》完成后，项目开发还必须取得“一书五证”：“一书”是指“建设用地规划批准书”或“选址意见书”，“五证”是指“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”、“商品房预售许可证”必须具备的证书21、取得房地产开发资质证书、营业执照；工程形象进度条件：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。施工许可证和申办预售许可的时间间隔与合理工期相符。有地下室的商品房合理工期＝15天（地下室底板）+15天/层（地下室结构楼板）+12天/层（裙楼或转换层）+5天/层（标准层）；无地下室的商品房合理工期＝30天（基础）+12天/层（裙楼或转换层）+5天/层（标准层）；(注：已作出行政处罚部分的对应工期不计入合理工期。）镇政府消防大队测绘队统计办城建办供电部门环保分局村委规划所社会事务办国土分局房管所公安分局电信部门供水部门市政府工商局规划局环保局发改局消防局土地交易所住建局地名办水务局国土局气象防雷局人防办地震勘测中心物价局房管局白蚁防治协会公证处城管局行政审批部门市、局部门镇、区部门东莞房地产涉及30多个政府部门、需完成约200多个大小报建节点。涉及的政府部门3国有土地使用证用地规划许可证总规划、建筑方案审批工程规划许可证工程施工许可证预售许可证确权规划、竣工等验收备案资质、地名立项小产权房地产开发步骤＆行政审批4对应报批报建流程施工图审查备案前期建设竣工三大阶段房地产项目开发三大阶段5前期签订出让合同分期付地价款国有土地使用证公司注册成立水保方案环评报告立项批复开发资质用地许可证项目研究报告标准地名选址意见书或用地批准书地界图现状实测报批报建流程简述6标准地名证书23天开发资质证书24天节能审批47天环评审批77天立项37天水土保持审批87天4.1项目标准名称4.2名称释义14天5.1地勘资料报告50天8.1资金证明8.2投资财务测算7.1投资成本测算6.1总平面图（含指标）6.2设计说明（包括节能专业）6.3效果图（鸟瞰）6.4项目四至图6.5场地剖面图6.6综合管网图1.1土地出让合同1.2成交确认书1.3规划批准书1.4开发单位营业执照1.5公司章程（含工商查档件）1.6工商信息查询单1.7项目公司公章1.8组织机构代码证1.9验资证明3天10天60天3天14天3.1专业资格证3.2个人简历3.3法定代表人照片3.4劳动合同2天14天项目发展部总经理办公室设计管理中心营销管理中心项目经理部财务管理部成本管理部项目事务部2.1控制性规划2.2土地包装条件（如有）2.3市政管网竣工图（或规划图）2.4规划条件解读项目事务部7天14天2天30天50天公司发布获取土地公告30天7天前期报批报建流程简述6关键节点：立项批复建设建筑方案通过规划方案通过施工许可证规划许可证镇城建小组会日照分析交通评诂教育配套规划局局务会市城建小组会议电子报批楼盘明细电子报批开发手册人防报建电子报批初步设计审查全套施工图审查消防备案邀请招标合同公证质、安监登记视频监控国有土地使用证镇、区审批镇、区审批施工图审图报批报建流程简述6项目开发手册缴纳配套费工程放线规划证立项批复镇区会议纪要镇区签批申报表市规划局业务会通过公示地名批复市城建领导小组会用地证规划方案通过楼盘地址明细镇区签批申报表市规划局业务会通过单体方案通过设计要点人防扩初审查意见人防施工图审查意见建设报批报建流程简述6建筑方案通过《建筑工程规划许可证》地铁图35天国土、用地证施工许可证勘察、设计招标立项15天总包、监理招标施工图备案施工图预审初步设计审查通过勘察、设计业务登记15天30天规划证消防报建勘察报告邀请招标项目10天35天扩初设计全套图7天合同备案、业务登记基础证15天20天方案备案、专家论证报批报建流程简述6建设《建筑工程施工许可证》地铁图国土、用地证施工许可证立项15天合同备案、业务登记施工图备案施工图预审初步设计审查通过勘察、设计业务登记15天30天规划证消防报建勘察报告自行招标招标项目7天35天扩初设计、基坑图基础图全套图7天基础证45天45天15天基坑证30天方案备案、专家论证报批报建流程简述6建设《建筑工程施工许可证》地铁图土方工程、基坑支护工程可以开工桩基、桩检、承台、底板可以施工不受限了竣工规划验收预售证确权竣工备案交楼样板房验收预售款监管房价备案竣工验收消防备案环保验收竣工查丈预售查丈人防验收报批报建流程简述6物业合同备案设计管理项目部财务部营销部报建专员预售查丈报告完成验收楼栋的桩基和基础验评住宅工程交楼标准样板房施工完成，市质监站验收7层以上工程进度到达主体结构的2/3，7层(含7层）封顶；到达合理工期确定合作银行，并签定预售款监管协议及印鉴卡住宅工程交楼标准样板房验收意见获取《房屋买卖合同（示范文本）》房价备案资料完成市物价局审批预售资料收集完毕资料报镇区审批报市住建局审批预售证完成房价备案资料提交商品房销售方案预售证建档物业公司完成市物价局关于物业收费的批文物业管理合同7天内7天7天7天3天7天《预售证》办理流程其它报批报建流程简述6确权办理流程设计管理营销部报建专员报批报建流程简述6报建设计线景观设计线建筑设计线销售厅、样板房及公共区域的室内设计线研发设计线一级决策二级决策三级决策二级计划出图节点二级计划销售节点图售证取证节点建规建设局报建节点规划局报建节点二级计划交付节点交跨部门成果提资红字报建配合及重要成果黑字各专业线把控点灰字跨部门、专业节点对应线立项报建规用地报建规日照交评报批规规划单体报建规规划单体通过规规划证证施工图报建规施工证预售查丈报告规预售证土地分析项目定位产品建议规划总体（展示区）户型方案日照交评资料人防扩初方案设计初步设计精装施工图外装方案实施方案外装施工图销售资料部品材料样板精装标准展示区现场开施工图蓝图图竣工查账车位查账规划条件复核景观方案景观地形图景观扩初景观施工图重要苗木选型成本分级单体立面成本适配室内平面室内施工图室内材料样板室内软装产品研究精装平面产品传递产品跟踪景观材料样板景观软装运营计划图售施工图电子报批建筑条件复核售交入伙交付车位销售电子报批成果规初步设计报建建全套施工图报建建全套施工图备案建图图图开盘证证柜体图纸预查丈景观规划商业会所配套初步设计成果施工图成果初步设计预审建施工图预审建人防方案人防施工图勘探布点图规划条件输入初勘报告物探报告详勘报告试桩报告公区图纸岗亭图纸设计输入条件提资蓝字关注重点：1、报建流程提资、条件输入；2、各分项、各专业前置工作；3、前后期分工内容。项目开发全流程地铁图7土地和项目获取的方式8土地获取1.行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。4.三旧改造：红色字体标注，是主要的获取方式土地招拍挂的区别8交易方式挂牌交易拍卖招标类别底价是否公开公开不公开不公开底价由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会竞买（投）人数≥1人≥2人≥2人公告发布地点一般在交易中心和互联网发布在交易中心、互联网发布、报纸刊登在交易中心和互联网发布，并在报纸刊登公告期限不少于30日公告发布方由委托方发布三旧改造项目8三旧改造项目8THEEND