第2章 资产评估价值类型课件

1总论山东建筑大学商学院精品课程山东建筑大学·商学院产评估资AssetEvaluation山东建筑大学·商学院1总论第二章资产评估价值类型第一节价值类型理论与资产评估目的第二节资产评估的价值类型及其分类第三节关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系1总论•资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。•例如：同一张桌子，如果从收入的角度把这个桌子卖了变现，由于考虑到市场的售价、变卖中的费用等等，最后定价为500元；如果从消费的角度来讲，要买这张桌子，需付多少钱就要考虑市场公允的价格，以及购买中的必要费用支出，这样把这个桌子买回到某企业，使它处于可使用状态，这时有可能评估出600元。第一节价值类型理论与资产评估目的1总论价值、价格和成本价格——为取得一项资产所花费的实际货币量成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值•价格•不一定与价值相等•成本1总论•再如：某市有一座新修大桥，三名市民参观的时候说-----•甲说：“这座桥价值1000万元，因为我参与建造过这座桥，它整整花了1000万！”•理财师乙说：“从理财观点来看,如果这个桥以后收取过桥费的话，那么20年收益现值至少1200万！”•市民丙说：“呸！再值钱我也不买，对我来说就是一文不值”•三个人谁的评估值最合适？1总论影响因素（1）资产评估特定目的——直接决定（2）资产自身的功能、利用方式和使用状态——内因（3）评估时时间、地点、市场条件——外部因素这三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础。1总论•一、资产评估目的对价值类型的约束•资产评估目的就是资产评估所要达到的目标。•资产评估的一般目的，是泛指所有资产评估活动共同的目的或目标，即评估结论必须公允。•资产评估的特定目的，是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定。1总论•（一）资产评估一般目的对价值类型的约束•资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，一经产生就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，还是与资产交易有关的当事人，所需要的都是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。1总论•（二）资产评估的特定目的对价值类型的约束•由于引起资产评估的资产业务各种各样，每种资产业务对资产评估都可能存在着条件约定和目标约定。•每种资产业务对评估结果用途的具体要求不但会在评估的价值量上有所体现，而且一定会表现为与这种具体要求相适应的评估结果价值类型。1总论•1.资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。如果没有特殊说明，资产转让对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。•2.企业兼并。企业兼并的种类比较多，情况比较复杂。有些企业兼并活动带有战略性，需要从兼并方的角度考虑被评估资产的价值类型。有些企业兼并活动具有被动性，需要从被兼并方的角度考虑评估结果的价值类型。有些企业兼并活动具有整合效应，评估时需要将整合因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。1总论•3.企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。如果没有特殊说明，企业出售对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。•4.企业联营。企业联营的种类比较多，情况也比较复杂。有些企业联营活动带有战略性，需要从联营双方的角度考虑被评估资产的价值类型。有些企业联营活动具有整合效应，评估时需要将整合因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。1总论•5.股份经营。如果没有特殊说明，股份经营对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。•6.中外合资、合作。如果没有特殊说明，中外合资、合作对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。•7.企业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。破产清算、终止清算和结业清算等引起的资产评估，必须考虑市场条件不正常的因素对评估结果价值类型的影响。1总论•8.担保。担保引起的资产评估对评估时的市场条件的约束可以分为两种情况——正常市场条件和非正常市场条件。评估人员可根据项目具体情况和有关要求选择一种市场条件，并据此选择评估结果的价值类型。•9.企业租赁。如果没有特殊说明，企业租赁对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。•10.债务重组。债务重组的种类比较多，情况也比较复杂。评估人员可根据项目的具体情况选择评估结果的价值类型。1总论•二、价值类型理论与资产评估目的的实现•价值类型理论引入到资产评估中至少满足或实现两个目标：•其一，为资产评估确定公允价值提供坐标或标志；•其二，资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，所以应当保证资产评估报告和评估结论能被评估报告使用人正确理解和使用。1总论•资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，保证资产评估报告和评估结论被正确理解和使用是资产评估的最终目的。•资产评估价值类型理论要告诫评估人员，什么样的价值表现形式是作为资产公允价值的典型标志或正常条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内会得到整体市场认同。•而其他的价值表现形式则是一定特殊条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内，其合理性只能得到局部市场认同。1总论•一、价值类型分类•资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。•不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在差别，在数量上往往也存在差异。•资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为（资产评估特定目的）有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的联系。第二节资产评估的价值类型1总论•一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格4种。•二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等3种。•三是从资产业务的性质角度，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。•四是以资产评估时所依据的市场条件以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，具体包括：市场价值和市场价值以外的价值。1总论•二、不同价值类型划分标准的特点与选择•第一种划分标准基本上是承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。•第二种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。•第三种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。•第四种划分方法不仅注重了资产评估结果适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标。1总论•资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，而市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。•从纯学术的角度来看，不同的价值类型划分并无优劣之分，只是划分标准和角度的差异。但是，从资产评估的角度以及对资产评估实践具有理论指导意义和作用的角度，确实存在着是否适当以及最佳选择问题。对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的：•第一，为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。•第二，使资产评估报告使用者能正确理解并恰当使用资产评估结果。•从这个意义上讲，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。1总论•三、关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值•1.市场价值•广义的市场价值，是泛指经过市场（条件下）形成的价值的统称，或者是指利用市场价格衡量各种货物或服务的价值的总称。•狭义的市场价值，可能并无严格的定义，只是相对于广义的市场价值而言，是针对特定条件或在特定领域使用的、有限制条件的价值概念。1总论•在国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”•根据“国际评估准则1”关于对市场价值的其他补充说明,我们把资产评估中的市场价值定义整理如下：“资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可使用条件下所能实现的交换价值的估计值。”市场价值既是一种价值类型，同时也是一种具体价值表现形式。1总论对市场价值的几点认识•1.市场价值是一种经过严格定义的价值•市场价值在资产评估业务中有严格的定义，不能想当然去理解市场价值。人们对市场价值的内涵在定义中已明确，只有同时满足该定义中条件才能构成市场价值，满足不了其中一个条件或多个条件的就归为非市场价值。1总论•2.市场价值是一种理想状态下的价值，也是一种现实生活中往往实现不了的价值•市场价值定义中的各项前提条件均是一种理想状态下的市场条件，不考虑任何非理性因素。而现实生活中的市场条件具有各种各样的非理性因素或特殊因素，即使市场化程度再发达的国家也无法满足这些条件。从资产属性角度分析，除了少数通用品市场由于有足够多的供给方和需求方，可能满足或接近这些条件外，多数资产可能满足不了这样的市场条件。1总论•３.市场价值是评估师在评估业务中评估最多的价值类型•经典评估教材以及各国评估准则中均指出市场价值是评估师评估最多的价值类型，也是多数评估业务所要求的价值类型，各国评估师的执业经验也证明了这一点。1总论•4.市场价值是交易假设条件下与资产最佳用途对应的价值•从市场价值定义中对自愿买方与自愿卖方的强调我们可以看出，市场价值是以资产交易为假设前提的，但并不要求交易必须实现。最佳用途（higestandbestuse）是指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的、财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。1总论•国外评估理论认为，持续经营状态下资产的现行用途与最佳用途可能不一致（不排除有一致的可能性），因此持续经营价值不是市场价值，而是非市场价值类型中的一个重要概念。在我国评估理论中，往往将持续经营做为评估的第一假设，而广大评估师所做的评估业务也大多是持续经营的企业资产评估，在这类业务中被评估资产服务于现行用途，因此评估中不考虑最佳用途，这也许就是市场价值、最佳用途等国外评估理论中最基本的概念在我国未得到重视的另一个原因。由此我们应当怀疑持续经营是否象我国理论界过去强调的那样是资产评估的主要或基本假设？交易假设更应当有理由成为资产评估的基本假设。•讨论：iphone的用途？1总论•5.市场价值是市场化的价值，而不是个性化的价值•某资产的效用对某个企业或个人而言可能会有很大不同，因此不同的市场参与者对同一资产价值的认知也有很大区别。市场价值是资产对市场的价值（valuetothemarket），而不是资产对特定市场主体的价值（valuetoparticularuserorgroup）；它反映了市场对资产效用的认知，即反映了作为一个整体的市场对被评估资产价值的认同，而不是某个市场参与者或某些市场参与者对资产价值的认同。1总论•市场价值概念建立了一个”标准”价值，使得对于资产价值的计量具有意义。同一资产对不同人、在不同条件下具有不同的价值，这是不争的事实，但评估行业需要解决这样一个问题：评估师在大多数情况下评估的是哪一种价值？资产价值认知的不一致是因为不同的市场参与者对该资产的效用认知不同，但对于资产的效用市场整体还是有一个共同的认知的。1总论•因此，尽管资产