宿迁商业地产杂烩 郭贽齐

宿迁商业地产调研杂汇郭贽齐18年耐力赛,跑遍全国近10个城市与世界500强企业的战略合作,团队力量每操作一座成功地产项目都像是一次自己和自己的竞赛宿迁未见..郭贽齐始建……区位地段篇项目地理位置项目地块楚街幸福路老城区核心区域双城核心，购物集聚区。新城区核心区域•区位优势。•项目地处宿迁楚街商圈的核心位置，随着城市商业版图的转移和扩张这里必将成为宿迁城市未来的中高端消费主战场、主商圈。用世水韵城占据楚街商圈的绝版核心点，项目独有的情景式购物模式将引领宿迁商业新指针，水韵城建成营业后将和楚街步行街有效的吸引城北、城西和城南客户集聚于此。•项目北侧有楚街、苏果平价店，南侧有霸王商城、义乌商贸城及筹备中的乐天玛特，东侧有宝龙广场、金鹰天地等，西侧有中豪城市广场和霸王举鼎地下商街，水韵城雄踞中心呈众星捧月之势，独有的地理位置，升值空间和潜力都毋庸置疑（所有的商圈形成均是以中心向外围扩散，如幸福路的普马特、人民商场，王府井的新东安和王府井百货等）。西临规划道路；南北向紧邻项目地块，可提供直接临街面，但展示面较短与省道和徐淮公路相连接，带来较高便捷性道路路况较好，车流量大连接老城区商圈和新城区商圈，易于聚集人气洪泽湖路连接宿迁市政府所在区域，方便人流往来南临西湖路；楚街北临规划道路；东西向紧邻项目地块，可提供直接临街面，且展示面较长与洪泽湖路和西湖路相交，可分担两条主干道的一部分车流东临青年路，南北向，河滨大道和宿迁学院紧邻项目地块本道路与多个住宅小区相连和一个宿迁学院相连，方便周边居民和学生进入，未来可以直接为本项目带来一定的人流为非交通干道，车流量较少公共交通主要公交线路包括：2、6、5、61、62、8、63、81、91路，众多的交通线路可以方便消费者到达本项目本项目四面临路，通达四方，公共交通完善。其中南侧及北侧为城市主干道洪泽湖路和西湖路，是连接老城区和新城区主要商业设施的道路，是未来车流主要的导入道路。项目交通分析洪泽湖路、西湖路两大交通主轴，通达四方。项目东南角和东北角，面对桥头，不利于人气聚集；地块东面紧靠古黄河，不利于人流导入；地块南面即为宝龙城市广场项目，将会带动区域商业价值，本项目可与宝龙项目共享客流，同时也面临一定的竞争。在建宝龙购物中心大润发项目地块宝龙城市广场沿路门店古黄河桥项目现状项目四至分析与“宝龙”，竞争与共赢互存。地块方正情况较好，可塑性较强，规划完善，拥有一定水景资源，是一块铸就高品质商业的地块，同时商业体量较大，具有一定的规模效应。主要指标地块分为A、B、C三个区域，总用地面积73949㎡，其中A地块用地面积18077㎡，B地块用地面积19358㎡，C地块用地面积36513㎡总建筑面积：13.3万㎡容积率：1.8建筑密度：46.68%项目本体规划分析A地块B地块C地块规模优势、景观优势，高品质地块。……项目优势……新城区门户、城市双核心交通便利，坐拥城市两大交通发展主轴与“宝龙”项目共享客流商业体量大，具备规模效应……发挥优势……城市双核中心，影响力强，提升城市高度交通发达，规模巨大，辐射能力强项目属性总结……项目劣势……东南角和东北角，面对桥头，不利人气聚集东侧紧靠古黄河，不利人流导入周边环境差，不利品质的提升……规避劣势……沿规划道路两端设置缓冲入口广场，聚集人气，将人流导入到项目内部利用古黄河，打造沿河景观带，增加亮点项目外围门店引进主力商家，提升形象项目属性总结PART.3-商业属性2、周边商业分析1、宿迁商业概况3、竞争案例分析4、商业属性总结宿迁商业现状项目地块楚街幸福路新城区商圈老城区商圈楚街、幸福路是主要的商业繁华路段。老城区目前的商圈是以幸福路商业向周边辐射，幸福路以外商业氛围逐渐减弱的商业现状。新城区目前的商圈是以楚街商业向周边辐射，楚街以外商业氛围逐渐减弱的商业现状。周边商业分析—楚街总建筑面积：68500㎡定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、住宿、文化于一体的楚汉仿古风格商业街档次：中低档商铺数量：500余个商铺面积：纯1层门面40-60㎡/间，可打通，2-3层120-500㎡不等出租情况：出租率95%以上经营状况：白天人气较差，夜间餐饮休闲人气较旺主要消费群体：以本地居民消费为主，附带一些商务消费和宿迁学院学生消费。租金水平：北段25-50元/㎡.月；中段20-40元/㎡.月；中段2层15-20元/㎡.月；南段60-80元/㎡.月业态：KTV、宾馆、服装、小型特色餐饮楚街以宾馆、KTV、娱乐等为主业态，购物功能相对弱化，商业档次整体较低，街区夜间人气较旺，经营已较为成熟。楚街休闲娱乐业态发达，但整体档次低。周边商业分析—幸福路物业类型：商业街档次：中低档商铺面积：纯1层门面40-100㎡出租情况：出租率95%以上经营状况：白天人气较好主要消费群体：以本地居民消费为主，附带一些商务消费和宿迁学院学生消费。租金水平：30-240元/㎡/月业态：百货、大型超市、购物广场主力店：宿迁一百、人民商场、普玛特购物广场、东方商厦等幸福路沿街商业以购物等为主，百货、超市、购物广场分布较集中，白天人气较旺，为宿迁市最繁华的商业街。但餐饮、休闲娱乐业态缺乏。幸福路购物类业态发达，但整体档次低。物业类型名称档次主力面积租/售水平（元/㎡/月）业态出租情况经营状况主力商家集中商业西楚现代商城中低40-200㎡25-45超市、小型餐饮、药店、网吧、宾馆等约85%较好苏果平价超市大光明商业广场中档200-300㎡70-120购物、休闲约30%一般唛歌时尚KTV东大街中低40-150㎡内街65-120，外街80-150服装、鞋帽、小商品、餐饮、休闲娱乐、培训约90%较好/社区底商富康花园中低120-150㎡预计售价11000-12000元/㎡待定///怡和家园中低50-100㎡50-60零售、餐饮、休闲娱乐约98%较好/巴黎都市中低90-200㎡9000元/㎡小型餐饮、网吧、宾馆等约40%一般如家快捷酒店沿街商业洪泽湖路中低30-100㎡40-112零售、餐饮、休闲娱乐约92%一般大润发、大娘水饺西湖路中低60-300㎡25-120零售约96%一般黄河路中档100-200㎡60-115零售、餐饮、休闲娱乐约90%较好迪欧咖啡市府东路品牌街中高30-200㎡50-200服装专卖店、餐饮约95%好杰克琼斯周边商业分析—次要商业本项目周边商业项目都以集中式商业、商业街为主，以1-2层商铺为主，主力面积在40-150㎡之间，租金水平在主要集中在40-120元/㎡/月之间，目前的销售均价在10000元/㎡左右。周边商业成熟、但档次低、租金低。竞争案例分析–宝龙城市广场占地面积：220110㎡总建筑面积:50万㎡商铺面积：一层90-100㎡，二层50-60㎡，三层大面积可划分、打通层高：4.5米租金水平：9个月免租期，二楼27元/㎡/月，三楼21-24元/㎡/月招商率：70%商铺售价：纯一层商铺均价14000元/㎡，二层6200元/㎡，三层5000元/㎡；二层、三层5年带返租销售，前三年每年8%，后两年每年高于8%去化情况：纯一层商铺去化率达到100%，二层商铺去化率80%以上，三层商铺12月4日开盘停车位：2500位，非机动车位4500位备注：三层只限做餐饮、一层、二层不可做餐饮。作为古黄河滨水核心区改造项目首期启动的重点工程，宝龙项目体量大，本项目与宝龙项目相结合，共同打造一个宿迁新的商业中心。强强联合、规模辐射、共同双赢地理位置：东临古黄河，北倚洪泽湖路、南接大连路项目定位：古黄河西岸中央休憩商区，集综合功能于一体，被誉为“城市客厅”“城市名片”一期10万㎡“宝龙24街”濒临古黄河景观带，主要包含国内外知名餐饮连锁、大型夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所，填补城市休闲商业、景观商业、体验商业的空白；二期13万㎡“ShoppingMall”则包含时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施，是宿迁乃至苏北地区最国际化、现代化的综合类一站式购物中心；国际社区部分则规划为宿迁首创情景洋房与高层住宅产品为主打，通过国际级的设计和景观配套，打造宿迁高尚文化生活社区。主力商家：沃尔玛、横店影视城、苏宁电器等由于与本案一路之隔，未来可共享客流，但同时也面临的激烈的竞争。宝龙项目定位与本项目有很大的相同点，本项目规划需结合其业态规划，做到既有竞争，又可以为我所用。竞争案例分析–宝龙城市广场宝龙24街ShoppingMall国际社区本案借助人气，业态差异化，打造竞争力……商业环境……坐拥新老城区商圈中心周边商业档次低，租金低宝龙业态：时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店……项目启示……“双向消费牵引”提升档次，服务中高端消费群，形成目标消费群错位业态可发展：高端百货、精品超市、动感影院、儿童娱乐、量贩式KTV等商业属性总结PART.4-消费属性2、消费习惯分析1、消费人群分析3、消费档次分析4、消费需求分析5、消费属性总结调研目的：本次消费者市场调查的主要目的是透过了解消费者现状以及对未来宿迁金鹰项目的期望，未来本项目的定位、设计及之后的市场推广提供指导性的参考数据。了解宿迁消费者的构成及背景资料了解消费者现有的购物、餐饮、休闲娱乐的消费习惯了解消费者对未来宿迁金鹰项目的市场定位、商品组合的期望透过上述的消费者市场调查，可了解消费者的市场需求，从而为本项目拟定目标客群及发展方向。利用消费者市场调查所得的数据，可作为未来推广本项目的重要招商推广工具。调研方法：以调研问卷为基本模板，对宿迁消费者进行询问和访谈。调研时间：2010年11月19日-22日，上午9：00——12：00，下午13：00——17：00。调研团队：市场研展员3人，招商专员2人，共5人组成的调研小组对消费者进行访谈式调研。调研情况：共访谈消费者250余人，其中有效访谈共计112人。消费者调研消费者访谈问卷调研小组讨论结果访谈消费者的部分名片消费者调研信息统计分析消费人群被访者年龄比例图6%34%31%24%5%18岁以下18-25岁26-35岁36-50岁50岁以上被访者职业比例图17%7%6%6%19%45%学生政府人员公司白领管理阶层私营业主普通人群趋于年轻化、成功人士多、消费力强。从消费者年龄来看，65%被访者在18-35岁之间，消费群体趋于年轻化；从被访的职业分析来看，38%被访者为政府工作人员、公司白领、管理阶层及私营业主。表明了此类群体具有相当可观的消费潜力。消费习惯购物交通工具比例示意图私家车,29%公交车,12%骑车,42%步行,17%私家车公交车骑车步行56%53%67%53%32%23%79%36%0%10%20%30%40%50%60%70%80%外出购物超市卖场特色餐饮大型餐饮休闲餐饮茶坊/酒吧KTV电影院周末消费趋向79%的被访者周末选择去KTV去消费67%的被访者周末选择去特色餐饮去消费一半以上的被访者周末选择外出购物、超市卖场、大型餐饮区消费消费习惯分析48%17%35%和家人和同事和朋友/同伴特色餐饮、KTV消费较强，家庭消费比例较大经过对周末消费者消费分析，特色餐饮、KTV的去消费的倾向较强，48%消费者以家庭消费为主，开车消费的人群占29%，这部分人群具备一定的消费能力，因此项目要考虑多设置停车位，方便消费客户。消费档次餐饮类每人消费的客单价（单位：元）23%32%27%12%6%20以下20-5050-8080-110110以上服饰类每人消费的客单价（单位：元）2%13%23%42%20%50以下50-100100-150150-200200以上通过服饰类、餐饮、KTV每人消费的客单价来看，整体的消费档次中档偏上。KTV每人消费的客单价（单位：元）23%21%20%17%19%20以下21-5050-8081-100100以上相当一部分客群，具备中高档的消费能力消费需求平均单次消费额（单位：元）020040