第二章 房地产开发项目可行性研究

第二章房地产开发项目可行性研究第一节房地产开发项目可行性研究的内容与步骤第二节房地产市场分析第三节房地产开发项目的费用测算第四节房地产开发项目的财务评价第五节房地产开发投资的风险分析§1可行性研究概述§2房地产可行性研究的内容主要内容§3房地产市场调查与分析§4房地产开发项目财务评价第一节房地产开发项目可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的概念可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是：投资项目的产品能否以有利的价格卖出去；项目的建设生产有没有最经济合理的资源供应和技术运用。因此，可行性研究具有两方面的任务：第一，是要确定项目能否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最佳投资效益。二、可行性研究的机构和人员组成机构：专业咨询研究机构参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。三、房地产开发项目可行性研究的作用作为投资决策提供依据作为资金筹措的依据作为编制设计的依据作为有关部门签订协议、合同的依据作为申请建设执照的依据四、房地产开发项目可行性研究的内容总论，包括项目的名称、总建筑面积、投资总额、建筑密度、容积率等基本情况．并说明项目提出的背景、开发建设的必要性。对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。市场调查和需求分析（前提）包括房地产市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对象分析开发项目场地的现状与建设条件分析包括基础设施状况及其外部条件、各类建筑物、构筑物的现状，需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户户数和人口等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析规划设计方案（基础）开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织，基础设施与工程管网规划项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排投资估算包括开发场地购置费，拆迁安置费。项目的工程造价、规划费、建设费、管理费和其他有关费用的估算资源供应资金、主要建筑材料和设备的采购选用方式和计划以及施工力量的组织计划经济分析和财务评价（核心）包括对项目的销售收入(总价值)、总投资、预期利润等进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析社会经济评价结论本节所述房地产项目可行性研究的内容，在实际的撰写可行性研究报告时，可根据开发建设项目规模的大小，有重点的选择其中有关内容进行编写。可行性研究内容的另外一种形式：2.5规划设计方案选择2.3项目用地的现状调查及动迁安置2.2可行性分析概况说明2.1项目概况2.4市场分析和建设规模的确定2.6资源供给2.7环境影响和环境保护2.9开发建设计划2.10项目财务分析2.12关于引进技术和进口设备的说明2.13结论及建议2.14可行性研究报告的各类附件五、房地产开发项目可行性研究的阶段划分投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策机会研究对各种建设项目和投资机会作出鉴定，为建设项目的投资方向提出建议，并确定有无必要做进一步研究（误差要求在30%以内），研究费用一般占总投资的0.2%-0.8%。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究不是可行性研究的必不可少的阶段，只有当机会研究对工程项目上马后的效益仍有怀疑时才进行（误差要求在20%以内），研究费用一般占总投资的0.25%-1.5%。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。详细可行性研究对市场、选址、建设方案等进行深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性和财务上的盈利性论证之后，对工程项目作出投资决策（误差要求在10%以内）研究费用，小型项目约占总投资的1.0%-3.0%，大中型项目约占总投资的0.2%-1.0%。，项目评价对可行性研究报告进行审查，核实研究依据，分析计算是否正确，从管理、经营、技术、财务、环境及社会经济方面对项目进行全面地综合评价。六、房地产开发项目可行性研究的工作程序项目筹划市场调查与分析对项目投资的经济、社会和政策法律环境，房地产市场需求情况，可供选择的开发场地、开发条件等，进行广泛的调查和分析优化和选择开发方案方案评价编制研究报告第二节房地产市场分析一、房地产开发投资的影响因素分析内部影响因素资金能力(包括自有资金、融资能力)、经营管理能力(也括资质、经验、潜力)以及知名度、信誉等外部因素1.宏观因素人口（数量、结构、分布等）经济（经济发展水平、资源供应、货币流通量）政治法规（税费政策、城镇住宅建设）信息社会文化2.微观因素地段位置与技术因素指地段与城市中心及地段的地形、地貌、水文地质状况及承载力等技术因素。“黄金地段”——商业中心和金融中心通风向阳、依山傍水且交通方便的地段——住宅开发基础设施与公共设施住宅对交通、文化教育设施要求较高写字楼要求交通、行政办公，以及各种服务设施要好邻里影响指地段周围的社会经济环境给地段造成的影响商业性房地产开发项目——商业区地段金融性房地产开发项目——具有金融氛围的地段；住宅区——湖畔或靠近公园等景色宜人的地区规划控制土地使用性质和开发强度二、市场调查指开发投资者用科学的方法、系统地收集及分析确定市场计划所需信息资料的过程。（一）市场调查的实施步骤明确目标制定研究计划组织实施计划分析和处理信息提出研究报告（二）市场调查研究计划1.确定所需要的信息（数据、资料类型）2.确定信息来源第一手资料、第二手资料3.确定收集资料的途径和方法第二手资料各级政府部门和金融机构统计、公布的资料；房地产学会、协会和交易团体公布的资料；从公共图书馆或专业情报室查问的资料等第一手资料询问调查法和观察法4.抽样设计5.市场调查的时间安排及费用预算（可委托专业机构）（三）市场调查的内容1.环境调查包括政策和法规、经济水平、社会文化环境2.房地产的供需情况调查现货房、期货房的价格、数量和地段分布；城市居民的居住水平、无房户和缺房户的户数等3.开发场地的调查备择场地区位备择场地现状备择场地的规划控制土地的使用性质和兼容性程度；允许开发的强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施和工程设施、建筑界线、开发期限等技术因素场地的土壤、地形、地貌、水文地质状况、场地的方向、小气候等三、市场机会的把握（一）市场需求的测量与预测测量市场潜量：首先通过市场调查，确定或推算市场客户，以及平均租、购量．在考虑竞争等因素的条件下，进面推算出市场潜量。预测环境预测特定物业需求预测；项目未来租、售量预测方法：定性方法---直接调查法(如意向调查等)、专家意见法等定量方法---以数学分析为主(时间关系法、相关分析法、结构关系法等。)（二）识别细分市场和选择目标市场1.市场细分首先看一个故事：为谁的需要服务?有一则流传颇广的故事，说的是一位消费者问卖葡萄的人葡萄是甜的还是酸的，卖葡萄的人以为她喜欢吃甜的，故而说葡萄是甜的。不料这位消费者正身怀六甲，想吃酸的，于是就没买。不久，又有一位长者问卖葡萄的人同一个问题，卖葡萄的人就改口说葡萄是酸的，谁料长者牙不好，于是又没买。房地产市场细分的概念所谓房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。房地产细分参数1.地理位置①省内购买者；②国内其他省购买者；③境外购买者。境外购买者又有两种分类法。第一种：按国家（地区）可分为：中国台湾人、中国香港人、东南亚人、日本人、美国人、其他国家（地区）人；第二种：按从事业务情况分类：已在国内有投资项目的境外人士，已在国内有贸易业务的境外人士，其他境外人士。2.人口统计学特征⑴基本资料性别、年龄、职业、家庭生命周期、家庭年均收入、目标客户的年均收入、日常的交通出行习惯、有无私车、私车的价位等等。⑵家庭规模家庭规模主要指家庭人口数量的多少以及家庭组织范围的大小。家庭规模是随着社会经济发展而不断变化的，社会经济发展水平越高，家庭规模就越小。家庭规模缩小的结果就是家庭户数的增加，家庭规模的缩小将直接导致对住宅单元需求的增加。⑶家庭类型家庭类型是指家庭成员间的关系。根据家庭成员的血缘关系，一般分为6种类型：①单身家庭，指独居者；②夫妻家庭，由一对夫妻组成的家庭；③核心家庭，由一对夫妻与其未婚子女组成的家庭；④主干家庭，由两代以上的人组成，而每代只有一对夫妻组成的家庭；⑤联合家庭，由两代以上的人而同一代中又有两对夫妻以上组成的家庭；⑥其他家庭，即上述5种类型家庭以外的其他家庭。⑷家庭代际数家庭代际数是指家庭成员由几代人构成。按这种方法划分家庭，一般分为3种类型:一代户，由单身家庭和夫妻家庭构成；二代户，由核心家庭构成；三代及三代以上的家庭，由主干家庭和联合家庭构成。由于各个家庭由不同的代际人员组成，一般都要求分开居住，从而增加了对住宅的需求。⑸目前的居住状况工作位置、居住位置、目前经常居住的住宅的性质房改房、商品房、公司宿舍等等、户型结构、建筑面积、对目前经常居住的住宅满意的地方、不满意的地方等等。3.购房行为行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应。以行为参数为基础来划分住宅消费者群，称之为住宅市场的行为细分。不少经营者相信行为参数是创建细分市场的最佳起点。目标客户的人口统计学特征（性别、年龄、职业、家庭生命周期、家庭年均收入、目标客户的年均收入、居住位置、日常的交通出行习惯、有无私车、私车的价位等等）；目前的居住状况（工作位置、居住位置、目前经常居住的住宅的性质房改房、商品房、公司宿舍等等、户型结构、建筑面积、对目前经常居住的住宅满意的地方、不满意的地方等等）；购房的消费行为和习惯（打算购买的住宅的位置、打算几个人居住、具体住的人的人口统计学特征、购房目的、能够承受的最高单价、总价、对装修、家私和电器的要求、购房的关注要素、购房的信息来源等等）；购房的情感需求和功能需求（希望购买的住宅带来的心理感受、对于建筑风格、社区环境、小区和周边的配套、景观、会所和小区物业等方面服务和配套的要求）；生活形态和价值观（日常的生活和休闲方式、理想的生活和休闲方式等等）。通过上述参数，为目标客户做一个形象的描述：2.对细分市场的评估和选择必须考虑三个方面的因素：该细分市场的规模与发展潜力；细分市场竞争结构状况；企业的目标与能力如何进入日标市场集中单一市场、多种市场、专业化开发、全面进入市场3.开发项目的市场定位识别可利用的竞争优势评价和选择若干个优势确立优势，并准确、有效地宣传竞争优势（三）制定项目的开发方案开发目标投资类型土地开发投资房屋开发投资居住物业(普通住宅、公寓、别墅等)；商业物业（酒店、商场等)；工业物业(标准厂房)，特殊物业等房地产开发投资规模总投资额是投资规模最直接的表达形式。进入市场的时间开发企业在某个地区的经济扩张和繁荣且房地产市场很“热”时，进入该地区的市场并非良策。通常都具有较大的风险”经营期一般不超过2年适时销售房屋的方式：提前销售、滞后销售、节制销售四、几种典型的房地产开发需求分析住宅开发的需求分析分析住房需求者的区位偏好在学型家庭购物、交际型居民工作时间特殊型居民高收入