161122 成都银泰城调研报告

成都银泰城201611ChengduintimeCity开发商位置规模容积率绿化率开盘时间开业时间业态分布银泰置地益州大道与天府四街交汇处占地96048㎡；建面40万㎡15%2013.10.252015.10.177.5万（写字楼）11万（购物中心）5.0万（商业步行街）项目定位大型低密度多业态体验式生活中心银泰自持11万㎡时尚购物中心、5万㎡阿里巴巴西部总部基地、3栋甲级写字楼，以及特色商业步行街等多业态的全天候城市综合体，是5年内成都城南唯一的大型低密度花园式多业态的生活中心。通过现场展板分析和销售人员沟通：项目商业街以“享受和休闲”为主导，打造“24小时美食酒吧街”、“中央购物公园大道”、“商务休闲街区”三大主题规划，业态主要为餐饮、休闲、购物为主。整个商业街区，由花园、庭院、里巷和层层退台营销多视角的景观点。区位概况成都银泰城位于大源组团、中和组团、华阳组团、大源CBD组团四大板块核心交汇处，坐享城南80万中高端消费客群。周边聚集三大成熟生活社区：大源、中和、华阳和CBD核心区域：央企总部，金融后台中心，天府软件园(世界500强33家入住)等资源，联手阿里巴巴西部基地，天香高端住宅，成为成都绕城外最重要的商圈新核心。区位交通成都银泰城在成都天府新区大源组团核心位置，临近地铁1号线、5号线，天府大道、益州大道、剑南大道均可快捷到达，交通优势明显。相关新闻9月14日售楼部开放9月20日2万抵8万，收筹10月20日开盘，售罄12月21日开盘，售罄5月31日开盘，仅余10%的货量2014年配合活动：银泰城商业街授牌仪式；通过成都商业地产峰会、中国步行商业街协会两者对项目的授牌仪式，在项目售楼部亮相后，迅速为项目制造话题，炒热项目。配合活动：银泰城意向商家签约活动；通过意向商家的签约活动，保障了投资者的投资信心急资金安全，为项目商业收筹造势。首次开盘推出10、11、12、13、13a栋，共计约8000余方商铺，约110套商铺，蓄积500组诚意金认筹客户，开盘前一晚邀约整层购买客户优先购买，大客户先行。同时商铺3套起售，开盘一抢而空。首次开盘后剩余为选铺的认筹客户，通过vip权益定制合同，通过此手段有效锁定客户。到二批次推出1、2、3、16栋时，所有商铺接近70%均已通过定制合同优先购买了。二批次开盘当天销售一空。由于项目工期进度等原因，第三批次今年5月底推出，开盘前项目冠名举办2014中国（成都）商业街峰会——“传统与创新的对话”新经济时代商业发展趋势研讨会，作为产品推荐，销售情况持续火热，销售口径，目前仅余10%的货量。相关新闻7月21日商业街在售5月15日新批次商铺在售9月10日餐饮街在售10月17日开业10月28日可租可售2015年2016年5月26日9月25日写字楼在售SWAA考察悦坊商业街在售，面积30-2000㎡，一楼商铺均价42000/㎡，二层商铺均价25000/㎡，三层商铺均价17000/㎡。物业管理费8.5元/㎡。单个商铺面积30-100㎡，售价150-500万/套。第一批次2015.08月底交房，第二批次2015.11月底交房。面积50-550平方米，售价100万/套起。阿里巴巴西部基地入驻。11万方购物中心盛大开业。247家品牌入驻，体验业态达70%，20%品牌首入成都，招商率达95%，开业当天客流破15万人次、营业额超1200万元。成都银泰城30-2000㎡商铺可租可售，售价100万/套起，租金80-300元/㎡。商铺全款优惠3%，按揭优惠1%。写字楼在售均价10800/㎡，户型建筑面积300-1800㎡，整层建筑面积1200-1800㎡。另购物中心入口处商铺在售。商业街一层大量空铺，二三层基本没有商家入驻。1.第一批次：商业主题：24小时美食酒吧街；推售楼栋：10、11、12、13、13a栋2.第二批次：商业主题：中央购物公园大道推售楼栋：1、2、3、16栋3.第三批次：商业主题：商务休闲街区推售楼栋：5、6、7、8栋总体规划项目包括3栋写字楼、2栋阿里巴巴基地、13栋商业、银泰自持购物中心项目由13栋商业商业街、3栋写字楼、2栋阿里巴巴基地、5万㎡商业街其中包括1.3万㎡下沉式商业街以及11万㎡购物中心组成；整体布局：1.购物中心：位置天府四街和剑南大道交汇处；理由：两主干道交汇处，车流人流量大，品牌昭示；2.商业街：位于购物中心南面，临小街，商业内街下沉式广场；理由：有效吸附购物中心、写字楼人流、商业街南面为朗基天香商业，两项目商业可形成有效互动；下沉式广场增加内街商业的特色，有效实现较高的单价出售；3.写字楼：单独分布于临街角落处成点状式布局；理由：由于地块为阿里巴巴拿下的产业用地与银泰合作开发，带有办公的指标；写字楼有效的为商业带来办公人群；水平动线北节点小广场节点小广场连廊以本项目三个主出入口互为起点和终点，配合节点小广场进行主要人流动线的组织；人流动线：本项目三个主出入口设置在人流车流密集处；临两条主干道剑南大道、天府四街，人流车流密集，临朗基天香一侧设置主干道，考虑住宅人流密集；三个主要出入口互为起点和终点，配合节点小广场，进行主要人流动线的组织；配合三个主要出入口及节点小广场，设置项目主要动线；考虑到街区通达性随楼层增高而递减以及商业街内侧商铺通达性比之主出入口两侧较差，故规划为次要动线。2020/1/19北节点小广场节点小广场楼梯扶梯电梯连廊购物、餐饮、休闲不同的业态在垂直交通设置上有不同的体现；购物大道，临项目购物中心，在垂直交通上针对购物人群，通过层层退台、街街以连廊、垂直电梯、自动扶梯、楼梯相连，保证商业的贯通；休闲、餐饮业态对于交通直达要求高，消费人群目的性强，在这部分商业街交通组织上多采用垂直电梯、楼梯组织交通；垂直动线动线之我的观点横向动线复杂中庭缺少垂直交通组织室外中庭尺度过大室外动线过多，舒适性差。银泰城业态配比购物中心-1F购物中心1F购物中心2F购物中心3F购物中心4F购物中心5F购物中心空间内部形态设计元素的提炼是贯穿四川地貌人文的主要特点，四川独特的自然景观构成了这座天府之城，将其独特的神韵都融入到了购物中心的设计中。运用九寨沟黄龙映月彩池的梦幻，将青山碧水间的流线与设计完美结合；编织竹篓的结构造型，更体现成都文化艺术气息；主入口圆中厅中央采用九寨沟跌瀑的水帘意境给人以畅快的视觉冲击。中庭组合有序，功能分布基本明确。空间设计室外商业街1F室外商业街2F室外商业街3F室外商业街中庭缺少垂直交通体，退台空间不够舒适。局部中庭尺度过大，动线不够简洁流畅。东南向缺少主力店拉动。室外商业街景观小品雨篷细节建筑设计建筑设计黄色石材+玻璃1.现代感。2.成都天气。品牌优势：银泰、阿里巴巴品牌强强联合；投资价值：银泰百货11万㎡自持商业，投资者信心保证；周边客群不足以支撑如此大体量的商业；区位价值：天府新区大源组团核心位置，未来潜力无限，但现阶段商业氛围不够成熟；产品属性：5年内成都城南唯一的大型低密度花园式多业态的生活中心；体验业态+餐饮业态为主，有一定吸引力；商业街舒适性不够，不能形成全天候的城市综合体；产品组合策略：商铺划小，根据顾客需求情况，灵活组合销售；推广强度：力度强，项目亮相至今推广全面铺开，报广商报15版，华西15版，同时节点配合站台、路名牌、电台、资源渠道等，保证足够的蓄客量；项目总结产品属性：客流动线：横向动线复杂，部分室外中庭尺度过大，可达性不高；竖向动线缺失，主要节点缺失垂直交通；室内+室外动线，舒适度不够。建筑设计：购物中心占据最有利位置，街区客流引入不够，层数过多；立面设计：石材+玻璃，中规中矩，记忆点不够。景观设计：缺少景观设计，缺乏特色。谢谢！