(思源经纪)香港信和重庆北滨路项目营销代理竞标方案177PN

信和重庆北滨路项目营销代理竞标方案【2012.09】1谨呈：香港信和集团/香港中渝置地/华人置业集团Contents2一、区位、交通项目位于重庆“两江四岸”整体规划区，北滨路中段，接驳北滨路与华新分流道，地段稀缺。凭借良好的区位优势，形成“三横三纵一环道”的立体交通体系。项目位于江北北滨路中段，隶属于重庆[两江四岸]的整体发展规划的重点打造片区，长期以来滨江路作为重庆风貌展示窗口，凭借其良好的自然资源条件，本身价值不断增长，高端项目逐步汇集，已然成为重庆高端滨江住区的代名词与形象窗口。项目地处重庆市江北区华新街街道桥北村及中兴段一号，接驳城市级主干道，交通系统四通八达，向北直入江北区核心地带，经江北可延伸至渝北各个方向；向南承接江北和渝中的互通要道嘉陵江大桥和渝澳大桥，可通达主城各大区域；东西方向顺江可延伸至北滨路各个路段。3轻轨三号线华新街站轻轨二、三号线牛角沱换乘站二、区域配套能力项目毗邻观音桥核心商圈，观音桥作为重庆五大零售消费商圈之首，配套丰富性逐日递增，商圈本身的消费吸纳的辐射范围增强，现已形成半径5公里的绝对范围吸引，因此将对项目产生强大的消费流向牵引力。而反观项目本体周边配套，由于靠近主干道影响，且受到观音桥商圈零售商业消费吸纳影响，项目周边，大多商业设施均以社区商铺形式存在。规模小，业态乱，很难形成强大的零售商业消费势能。由此也导致本体半径500米内的配套商业设施缺乏，致使本体配套环境的内生性不足毗邻重庆五大核心商业圈之首“观音桥商圈”，依托于商圈丰满配套力，形成外部配套牵引，而就项目周边配套而言，特别是北滨路段，内生性配套不足。4政府公租房集中居住成片区域项目地块三、项目邻里环境东侧：毗邻龙湖【春森彼岸】与【城市印象】高端住区，邻里环境优越，片区居住民身份素质较高。南侧：面向北滨一路，无遮挡开阔视野，近1000米城际一线江景一览无余。西侧：靠近华福路，与招商江湾城、春森彼岸形成滨江都市风貌带。北侧：接驳皇华支路与建兴南路，距观音桥商圈仅800米步行距离，步行时间行程15分钟。南面：一线江景城际化一线江景+良好的城市风貌+高端化邻里环境+成熟的通勤条件+观音桥商圈丰富配套力。五大优质基础，高价值汇聚，夯实本体难以复制的资源竞争优势。5西面：招商江湾城北面：皇华支路东面：春森彼岸四、地块经济指标地块形状工整，中段被市政道路所分割，破坏了地块整体性。目前工地已经动工，平地工作已基本完成。项目地块100万方超大建筑规模，占位区域开发体量首强，强大复合性使其具备较为多元的功能载体，城际复合大盘特征明显。6总体指标用地面积205,121㎡建设规模1,029,874㎡土地用途二类住宅用地(一)住宅用地经济指标建设用地面积185,205㎡地上计容建筑面积1,000,000㎡容积率不大于5.4建筑密度不大于35%绿地率不小于25%(二)教育用地经济指标建设用地面积19,916㎡地上计容建筑面积29874㎡容积率不大于1.5建筑密度不大于30%绿地率不小于35%地块内部状况五、本体属性界定7项目依托于成熟的地段价值与稀缺的自然景观构成难以超越的价值基础，配套的成熟性，交通的便捷性，体量的规模性，界定项目成为立足江北，面向全市的超级滨江大盘集群体百万方滨江复合大盘资源集群环境集群功能集群观音桥商圈毗邻高端住宅区云集阔揽城际一线江景两江四岸风貌大造休闲滨江景观带滨江集中居住区滨江商务体滨江休闲购物带本案【100万方滨江城际集群】的属性特征相对于传统城市综合体与大盘开发体而言，在资源占有方面更加强调了多样元素的融合性。在功能层面，更加注重对各个功能单元的相互依存互补性。其差异化核心在于以住区功能为主导，形成独立势态，通过内生资源配置，造就项目的本体磁场力，从而成为区域中心与焦点。项目汇聚多元资源价值，形成项目基础竞争条件，依托于竞争基础价值衍生出项目三大资源集群，从而构建出项目市场的【大盘】属性特征。8六、关于项目的发展思考100万方具有话题级影响力的滨江复合大盘重庆向北的发展门户，汇集卓越资源于一体未入市就以备受瞩目重庆唯一毗邻商圈的滨江高端邻里环境价值地段项目扼守城市向北的城市发展门户，汇聚优质资源价值于一体，其不可再生性，与不可复制性的特征明显，在地王光环的效应之下，未入市就早已全城瞩目。毫无疑问高端化极致化才是项目的发展方向需要考虑的关键问题：打造怎样的项目才能引发全城的持续关注？打造怎样的项目才能最大化的匹配项目自身与区域的资源价值？打造怎样的项目才能助推企业实现品牌与利润的双丰收？怎样的环境考验？Problem、又将面临项目荟萃卓越的资源优势条件，强大的地王效应促使项目未入市就备受关注面对助推品牌利润双丰收的开发效益，选着走高端发展路线9Contents1011一、调控政策环境【总体措施】问责制保障房开工1000万套资金、土地支持质量、分配货币信贷差别化信贷货币紧缩税收措施房产税改革试点转让税调整行政手段限价令限购令促进房价合理回归促进房地产市场健康发展短期政策限贷、限购、限价政策目的：抑制房价上升，缓解民怨中长期政策保障房政策目的：增加供给，解决低收入人群住房问题，从根本上解决高房价的问题。房产税政策目的：改变税收结构，使政府依赖土地财政的现状得以改变，同时，可以作为调节市场供求的工具。国家行业调控决心坚定，采取长短期调控政策相结合，行政手段为重拳，结合信贷税收措施，加大保障房建设力求从产业平台与市场结构两方面控制行业过快发展。中央坚定房地产调控措施结构调整平台调整12一、调控政策环境【限购令】时间5年以上贷款利率（%）套数首付比例贷款利率/利率比较最低实际利率(%)08年12月5.94首套最低2成70%4.158二套最低5成90%5.34611年2月6.6首套最低3成85%5.61二套最低6成110%7.2611年7月7.05首套最低3成部分4成105%-110%7.4025二套最低6成110%-120%7.755房贷利率变化情况货币信贷政策出现调整时，房地产贷款的波动幅度明显大于信贷总体水平；2011年以来新增房地产贷款明显减少，降幅大于贷款总体水平。虽然政策初衷是打压投机投资型购房行为，但其执行结果已较严重地误伤到首次购房和改善性购房的需求。政策目的限制投机性需求首付比例及贷款利率快速上升误伤刚需及改善性需求副作用限购令有效限制投机需求，但同时也误伤了众多刚需及改善性需求，市场容量走低。数据来源：国家统计年鉴13一、调控政策环境【限购令】2010年4月“国十条”地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施实行限购2010年9月29新政”房价过高，上涨过快，供应紧张的城市要限购2011年1月“国八条”各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行限购措施。2011年7月“国务院常委会议”已限购城市要严格执行，明确二三线城市限购五标准12月初住建部要求“限购”到期城市延续“限购”，不作“方向性”调整严厉程度逐步加深与由中央把控的”限贷“不同，限购政策的执行是地方政府根据自身情况而定的，因此有更多的调节余地，如：29个城市仅执行局部限购；长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设“限购”；石家庄、长春等市则由于购房落户条件相对宽松，使得“限外地”的措施在执行时大打折扣。杀伤力最大的短期调控政策被”限购“城市房地产市场萧条商品房打折促销情况增多周边未被限购的三四线城市房价上涨较快未被”限购“城市房地产市场繁荣，成交量增涨迅速投资投机需求增加，房价继续上涨地方政府博弈空间限购令属于打击力度最大的调控政策，由于具体制定与执行者为地方政府，因此存在较大博弈空间14一、调控政策环境【限价令】城市出台时间政策条款新申领预售证项目新开盘项目从化2011-3-31较2010年均价涨幅度原则上不得高于10%。参考同一区域、同一类型楼盘2010年度的销售均价设定控制涨幅不超过10%增城2011-4-29较2010年均价涨幅不得高于控制目标10.5%相对于2010年商品住房的均价，均价涨幅原则上不得高于控制目标10.5%深圳2011-7-18以该盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下个月的销售价格不得高于周边同类楼盘上个月或最近3个月成交价廊坊2011-7-22自5月份起，最高售价不得高于1-4月份该项目最高销售价格。自5月份起，新盘最高售价不得高于同地段、同类型商品住房1-4月份最高销售价格。烟台2011-8-2老盘均价原则上以上一年合同备案均价为基础，涨幅不能超过5%。新盘均价不得超过同地段同类商品房本年度其他楼盘预售合同备案的均价。丹东2011-9-5老盘销售均价不得高于该项目原批准预售房屋的备案均价。新盘均价不得高于同地段同类商品住房本年度备案的销售均价。韶关2011-9-4老盘备案均价高于半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。新盘申备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。珠海2011-10-31报备项目的住房均价超过11285元/平方米建筑面积的，主管部门暂停备案中山2011-11-1012月31日前，单套合同销售价格超过5800元/平方米的，暂缓受理网签手续增城2011-11-1512月31日前，住宅类单位(含现楼)单套均价超过7736元/平方米的，严禁网签且不受理备案限价多为未执行限购城市，重庆尚未执行，两项政策不可叠加。此政策优于限购，至少在控制房价上涨方面，避免了限购对房地产市场带来的冲击。15一、调控政策环境【保障房】2011年保障房计划开工套数（万套）竣工面积（㎡）竣工上市（万套）完成投资（亿元）经济适用房20078001202194廉租房15060001201463公租房25088001602475棚户区改造400140002003938合计10009660060010500财政资金投入（亿元）5418450181110500目标（万套）002605801000类别典型代表企业优势开发重点品牌开发商企业万科、绿城等能较好控制成本，专注大众住宅，住宅标准化以开发限价房为主成本控制型房企碧桂园具有开发郊区大盘的丰富经验，开发和销售速度快，控制成本经验丰富重点开发经济适用房和双限房国有房地产企业北京住总集团拥有政府资源，长期开发保障房，积累丰富的中低档住房开发经验参与建设各类保障房2007年2008年2009年2010年2011年历年保障房建设情况资金来源金额（亿元）政策性补贴1000社会资本3800银行贷款1000政府以土地作为资金投入47002011年保障房建设资金来源2011年保障房建设计划企业参与建设情况中央强抓保障房建设，加快住房需求结构的调整，改善民生，并通过房企参建保障房降低调控产生的系统性风险。数据来源：国家统计年鉴16一、调控政策环境【房产税】作为长期改革政策，目前房产税尚处于试验阶段，仅在上海及重庆两地实行，短期对市场调节作用不明显，但长期来看对于扼制多套高端置业将有一定的促进作用。重庆上海征收对象存量和新购独栋商品住宅新购高档住房三无人员新购的第二套（含）以上的普通住房本市居民（包括持有居住证的高新人才和居住满三年的）新购第二套及以上住房非本市居民新购商品住房税率按建筑面积交易单价，税率为0.5%-1.2%不等适用税率暂定为0.6%。免税面积根据不同住宅类型免税面积为100-180㎡人均60㎡计税依据初期为交易价格，待条件成熟时按房产评估值征税初期暂以交易价格的70%作为计税依据，后期以评估值为准应纳税额应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率目的控制投资、投机需求，限制购买套数，增加房屋持有环节成本控制高端住房价格，降低高端住宅成交，做到调节贫富差距重庆上海两地房产税情况17调控政策总结促进房价合理回归促进房地产市场健康发展限贷、限购、限价对于投资投机需求有一定的打击力度，抑制房价上升，缓解民怨保障房真正能改变供求矛盾的政策，2011年全国保障性住房的投入