房地产经纪业务(三)

经纪人专业知识系统训练（三）房地产经纪业务•房地产经纪人•房地产经纪服务•房地产经纪行业特点•房地产经纪人作用•房地产经纪人佣金•房地产经纪人必备素质•公司三级市场两大业务版块•房地产经纪人日常业务流程一、房地产经纪人《深圳经济特区房地产行业管理条例》中明确“房地产经纪人”是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书，并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。二、房地产中介服务•广义的房地产中介服务——覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面•是指在房地产市场中，以提供房地产咨询、经纪、评估和其它房地产中介服务。1、房地产咨询：指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。2、房地产经纪：指以促成房地产交易协议为目的，为房地产交易双方提供居间、代理、行经等中介服务的有偿行为。3、房地产评估：指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。三、房地产行业特点•政策性强•专业性强•地域性强•标的物价值高•从业人员职业道德要求高•工作时间弹性大、成交难度大•受宏观因素影响较大•行业竞争大、淘汰率高•服务意识、风险意识、危机意识四、房地产经纪人作用•促进房地产市场流通•传播房地产知识和政策法规•传递房地产信息•提供房地产专业性服务五、房地产经纪人佣金1、佣金：是房地产经纪人收入的主要来源，广东省收费最高标准：交易价的3.9%2、深圳市房地产市场收费：买卖：向买卖双方各收取成交总价格的1.5%作为佣金租赁：向租赁双方一次性各收取半个月租金作为佣金3、投资收益率=年租金/售价六、专业经纪人应具备基本素质1、房地产经纪人基础知识：A、熟悉相关房地产法规及相关的法律知识B、房地产估价知识C、建筑规划设计基础知识D、市场营销知识（市场调研、投资分析、项目定位、营销策划、推广销售）E、房地产产品知识F、房地产金融知识2、经纪人的基本技能：A、拓展能力B、表达、说服能力C、判断能力D、协调能力E、经营能力F、创造能力3、业务技能要求：A、楼盘所在区域规划与建设发展变化及前景B、熟悉片区地理位置、环境、市政配套、生活配套、住宅小区配套等基本情况C、熟悉市场管理规定及市场运作状况D、熟悉房地产信息、楼市动态、价格行情等相关情况E、熟悉有关购房手续，银行按揭、保险、税费、物业管理、操作程序及相关费用F、了解地区房地产消费水平、消费结构、消费观念、消费心态的现状与趋势I、熟悉经纪代理的楼盘详细情况，有无法律纠纷或其他问题J、熟练掌握房地产销售、接待、洽谈、成交的各种操作技巧七、公司三级市场两大业务版块•住宅部•工商铺部住宅业务•盘源：售价、建筑面积、户型、楼层、朝向、装修、屋内设施、租契（租金、递增、租期）小区环境、生活配套、市内交通、管理费、车位、卖房目的、是否急切等•客源：购买/租赁、对物业的需求、投资/自用等厂房业务•盘源：售价、建筑面积、租契（租金、递增、租期）、收益率、使用年限、还本期限、空置率、层高、电梯数量、载重、楼面负荷、额定供电、供水、排污、卸货平台、适合行业、工业区行业分布、空地车位、货运交通、宿舍配套、管理费等•客源：购买/租赁、用途/从事行业、对物业要求（位置、面积、租金等）写字楼业务•盘源：售价、建筑面积、租契（租金、递增、租期）格局、装修、门前招牌位、电梯数量、载重、中央空调、管理费、使用年限、收益率、还本期限、功能与实际用途、空置率、未来趋势……•客源：购买/租赁、用途/从事行业、对物业要求（位置、面积、租金……）商铺业务•盘源：售价、建筑面积、租契（租金、递增、租期）、收益率、使用年限、还本期限、功能与实际用途、社区/商区铺、是否临街、独立铺（敞开式）、周边消费群体分布、商区内行业分布、适合行业、空置率、未来趋势、门面宽度、高度、深度、台阶、空地车位、管理费……•客源：购买/租赁、对物业要求、用途/从事行业、位置、面积、租金……八、日常业务工作流程挖掘盘源第一步实地看房委托放盘选择目标深入沟通登记电脑填开盘表家访面谈宣传推荐第二步（查档）挖掘客源登记电脑准备目标盘了解需求客户记录本签定看楼纸委托租购带客看房协调谈判确认产权签约转订第三步营业部营业部签署合约沟通确认相关细节交纳全款银行承诺评估斟察交纳首期款递件过户抵押登记纳税出证水电过户结算交房银行放款售后服务专业体现价值！