链家长租公寓浅析

2018年1月链家长租公寓浅析自如5大居住类品牌自如友家（分散式长租）自如整租（分散式长租）自如寓（集中式长租）自如驿自如民宿合租中的中高端产品。2011年于北京创立。截止2016年12月底，自如友家拥有房源数量超35万间，累计服务自如客超80万人。2012年推出的高品质服务式青年公寓。截止到目前，自如寓分布于北京6家、上海2家。自如驿：世界青年欢乐旅行驿站，目前北京3家。自如民宿：短租民宿生活服务交易平台，轻资产化进入民宿行业。成套出租的风格设计公寓。长租类短租类分散式长租——商业模式（自如友家、自如整租）房东自如友家（分租）自如整租租客合同期：3-5年起签。租金：前3年合同约定固定租金，第4年后每年租金递增3%，签约期越长租金越高，但一般租金低于市面散租价格5%-10%。空置期：需要自如改装较大的首年60天，无改装或改装较少的35天，以后每年25天空置期。缴纳维修基金：300元/年包3000元维修，860元/年全包式维修。合同期：一般1年1签。缴纳中介服务费：1个月租金，可根据房租支付方式给予不同优惠。缴纳租金方式：月付/季付/年付均可。链家可提供房屋风格标准化翻新，且提供家具家电。通过APP向租户提供免费日常维修、公共区域双周一次的保洁，以及其他收费服务。本页信息来自向链家工作人员及租户访谈1、房租差价：通过中长期3-5年起包租方式，以低于市场散租价格的固定租金及低增长率获取房源，改装并植入平台服务后，高价出租。自如友家的合租模式，部分甚至对房屋加隔断方式增加房间数多2、空置期：每年25-60日的空置期。3、居住服务提成：收取房东的维修费用，服务外包，收取提成。租客在自如平台发生的收费型服务提成。1、品牌企业整合，估值不断上升万科集团、融创分别以30亿元、26亿元加入链家。各行各业的知名企业，如BAT百度和腾讯、光线传媒、主营家电生产的九阳股份、生产太阳能热水器的日出东方、明源软件以及平安金融科技等知名企业均加入链家。2、融资平台运营层面资本市场4、常规中介收费：向租客收取租赁中介服务费。分散式长租——盈利模式（自如友家、自如整租）集中式长租——自如寓自如寓为自如寓（北京）酒店管理有限公司旗下的高品质服务式青年公寓。整栋楼实行统一物业管理。所有产品均按照统一的标准进行装修，配置全套品牌家电及自如原创的品质家具。向所有自如客提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等居住服务。自如寓更在互联网领域为自如客打造极致的租房O2O体验。在线找房、在线预约、在线预订、在线报修、在线保洁及在线交租金等服务。集中式长租——自如寓发展历程2012年1家2013年2家2014年3家2015年1家2016年1家自如寓自2012年至今一共开业8家，北京6家，上海2家。最大的是2016年10月份开业的上海其灵自如公寓，该公寓位于上海交大闵行校区旁，使用空间2万平米，可同时容纳2000位自如客。长租公寓——4大市场参与者3、“创业者”或升级或转型——新派公寓：已实现资产证券化，全国首单长租公寓权益型类REITs产品于2017年10月正式获批发行；乐乎城市青年社区：轻资产模式，做托管运营商，俗称“二房东”模式蘑菇租房、水滴公寓：从自营长租公寓转型成为长租公寓服务商，专做平台。1、“乘风”者——传统租赁经纪：链家的自如，构建了国内目前规模第一的长租公寓品牌。银行：通过创新金融产品，闯入长租领域。如中国建设银行推出“CCB建融家园”的租赁服务平台，并向租户发放低利率的产品“安居贷”，试图用金融手段，解决长租公寓的资本难题。4、“国家队”——政府住房租赁平台上线，目前已经有10多个城市出台相关政策和平台上线计划，北京、广州、杭州平台已上线。2、品牌房企——万科、龙湖、保利、金地、远洋、旭辉、石榴、朗诗等已完成集中式长租公寓试水。长租公寓总结从长租公寓市场经营反馈看，长租公寓行业面临注册不标准、消防无定则、资本在抢滩的局面，在经营方面，长租公寓投资回收期长、利润率低、管理负担重，至今尚无确定的盈利模式。各大市场参与者尚处于“摸着石头过河”，砥砺前行，企图跟上政策风向，希望在巨大的发展潜力及国家政策支持的背景下占得一隅。分散式长租公寓相对于集中式，灵活度高。链家作为传统租赁经纪公司，通过多年发展及互联网基因的租房平台的建立，加之房源、客户、店面的分布广泛度，具有其他类市场参与者难以逾越的先天优势。但是其最大的的挑战来自运营，不管是集中式还是分散式，最终要通过运营提高效率和利润。集中式长租公寓目前竞争激烈，资金门槛较高，主要的运营主体都有介入，且合适租金的集中式物业的获取难度高于分散式。但集中式公寓的优势在于3点：1、集中式的租期较长，租约一般为5-10年，前期的装修改造支出装修成本摊销年限一般为5年，前5年略亏或低盈利，但5年后随租金上涨可迎来较高收益，而分布式由于是从业主手中获取零散房源，租约往往仅2-3年，加大盈利不确定性。2、集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式；3、获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣。品牌集中式长租公寓——来自迈点研究院2017年11月长租公寓赢品牌指数统计分析部分房地产企业——集中式长租公寓动向除表中房企之外，合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗、花样年等企业也都有切入长租公寓布局。如：朗诗集团的朗诗寓的规模为7000-8000间，正处于装修改造施工阶段，计划2017年全年可以达到1.5万间，2018年计划不低于5万间。中骏置业今年8月份便宣布与美国睿星资本联手，3年在国内布局5万间长租公寓。合景泰富2017年年中业绩会上，其集团主席兼执行董事孔健岷也表示，未来将通过自有土地储备和租赁改造等方式将长租公寓业务做到4-5万间。感谢观看！