第三章__规划设计和施工阶段物业前期介入..

房屋管理与维修实务武汉职业技术学院建筑工程学院------张艳敏学习情境三：规划设计和施工阶段物业前期介入主要内容：任务3.1前期介入任务3.2规划设计阶段的前期介入任务3.3项目施工阶段的前期介入职场典例四：海天名人广场项目的前期介入2009年8月中旬，深圳景园物业管理公司与振业置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾问团抵达现场，开始了前期顾问服务工作。当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度，提出了30余项优化设计建议（独特的身份和视角，使物业公司考虑问题更细致、更周密、更长远，因而也就更容易发现设计上的瑕疵、漏洞和缺憾）。期间，他们还发现整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。海天名人广场有5座高层楼宇，每幢每层平面为800多平方米，有两道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。然而某设计院竟为其设计了三道，这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无端影响了户内布局（在开发商的主要合作方中，惟有物业公司的取费不与工程总造价相联系，所以他们不存在盲目鼓动开发商无谓增加投资以提高自身收益的利益的冲动）。于是，深圳景园顾问团提议开发商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管。开发商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，开发商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。深圳景园的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。开发商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。通过消火栓系统的设计变更，开发商不仅体会到了深圳景园的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的深圳景园楼宇科技公司设计、施工。序号问题答案1案例中前期介入时间是？是否是最佳的介入时点？你认为最佳时间点是什么？2在项目设计阶段该物业公司前期介入主要工作内容是？3深圳景园物管在前期介入阶段发现设计不合理是如何处理的？4该案例给你的什么启发？表3.1作业单前期介入应包括两个阶段：超前介入和前期管理定义：是专业物业管理公司或资深物业管理人员受开发商聘请参与该物业项目的小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议的工作过程。任务一、物业管理前期介入一、物业管理专业人士前期介入的重要性：1、首先使物业更具有适用性：能有效地避免物业项目因设计时考虑不周造成先天不足而影响今后业主使用，2、其次，前期介入使物业规划更有利于今后物业管理公司的管理和服务降低了后期的管理费用，降低房屋的维修成本，提升业主对物业服务地满意度，还可以提升物业公司的社会信誉；3、再次有利于开发商建造精品物业，促进房屋销售因物业管理专业人士的前期介入能从物业的使用和居家生活的需要考虑，提升物业使用地附加值，形成开发商的新卖点。二、前期介入时与相关部门的合作（一）物业公司在前期介入时主要的合作部门：开发商、设计单位、施工单位。物业公司与开发商的关系应与开发商签订前期介入服务合同重大问题一定要书面函告开发商能引起开发商重视，同时也能规避物业管理责任。（二）开发商能否采纳的建议取决于以下几方面：一是、会不会增加开发成本二是、实施难度大不大三是、对设计风格和外立面的影响四是、对其房屋销售有无好处基于各方面的因素考虑，开发商可能不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。前期介入时应注意几点：1、建议一定要专业2、分析产生问题的原因、危害和影响要准确、且提出的建议能减少损失，能增加效益。3、不要只提问题要有解决问题的办法（三）关键要素开发商的理解和支持由被动的强迫接受转化为强烈的要求物业管理企业参与三、物业管理公司前期介入的方法1、以业主今后入住的标准审视项目的规划设计、材料选用、设备功能、施工建设，参与讨论并提出建设性意见，以达到满足业主诸多生活需求的目的2、熟悉土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，特别是隐蔽工程部分，避免或减少给日后维修使用带来困难和不便，及时发现问题，提出改善性意见。3、尽量避免工程质量问题的出现监督公用设备设施的建设、安装和调试，发现问题及时与开发商、承建商、工程监理联络沟通。4、深入了解物业的各方面情况，掌握物业各系统的参数和资料，以便今后物业管理公司制定相应的管理模式和规章制度，使物业管理工作得以有序进行。5、熟悉并了解整个物业及配套细节，特别是消防设施、监控设备，以便接管后遇到特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施，维护公共安全。6、土建、设备、弱电等系统施工特别是隐蔽工程分项验收时，物业公司应积极要求参加，对可能存在的质量隐患及时提出严格把关。任务二规划设计阶段的前期介入规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的早期介入应从物业管理的规划设计阶段开始。专业设计部门与物业管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。有经验的房地产商在请专业设计规划部门设计时，同时会请有经验的物业管理公司参与设计意见。一、在规划阶段前期介入工作的原则实用、美观耐用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等。1、实用性在房屋设计时应注意房屋的采光，应做到每个房间均能得到自然采光；使房屋尽量采用自然通风比较好的方位。选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的效果；尽量提高房屋实用率，在合理的情况下减少公用面积，减少承重柱。案例：规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果，会产生至少5％的实用率差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价的5％上升或下降的结果。比较典型的代表，如某一中档小区，注意实用率的设计，每台车所占位为20～25平方米，住宅利用率可达85％以上，如不注意实用率的设计，可使每台车所占位可高达40平方米，住宅利用率只有80％以下。2、美观和耐用性相结合“房产物业是百年大计”的工作！开发商应站在广大业主的角度考虑问题，处理好美观与耐用二者关系，可使业主得到实惠，物业管理公司的维修量大量减少，开发商在业界的信誉会越来越高！例：住宅空调统一留位，防盗网、门统一安装，尽量减少二次装修影响公共外观不统一的工作，以上材料尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙，影响整体美观等。3、功能性除了正常规划设计应考虑的功能性，还应注意一些常被忽视的功能性设施、设备的配备.如：高层楼房维修、清洁外墙所用机具在建筑设计时应预留一定的位置，高层楼宇楼顶不宜作为花园卖出或赠送，否则不利于日后外墙维护工作的开展。垃圾处理。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。无垃圾处理能力的地区，房地产开发商要考虑处理垃圾设施。4、安全性：治安、消防、环保有条件的物业管理项目，尽量设计成“封闭式”以利治安管理；利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联接公安消防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。装修材料除了上面所谈到美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料，防盗网一定要注意设置火灾救生窗。5、节能性公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关控制多个区域照明灯，应按每组灯的功能性要求配备开关，水景设计应考虑到后期的维护成本。二、规划设计阶段前期介入工作要点第一，物业项目的规划设计能否满足物业管理工作的要求；第二，物业项目的规划设计能满足业主需要。设计阶段容易忽略的问题主要表现在以下几个方面：1、物业管理用房配备目前许多物业项目在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑设置物业管理用房，此时已没有位置可建往往只能占用公共空间，对此住户意见很大。物业管理工作需要一定的地方与空间来开展。如：办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库等有条件还可配几间管理人员集体宿舍。这需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。此工作做好了，可以减少物业管理费预算费用，减轻日后业主管理费负担，为物业管理的奠定良性循环基础。2、配套设施要完善各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，房地产实行综合开发地目的也在于此。如果配套设施等硬件建设不完善，日后的物业管理很难做好。车库配比标准是1998年由建设部、公安部制定的：1、住宅小区每户平均建筑面积若在100平方米以下，按10％的比例配比；2、户均面积100平方米以上的，按50％比例配比。据估算，其平均配比率在30％左右。小区配套公共设施规划设计要一步到位：管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑，为此物业管理公司参与规划设计非常重要总之，设计阶段，物业管理企业选派有经验的物业管理人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参与提出建议。例如：小区公共部分的用电属于非居民用电，电价比居民用电要高，商业用电价格是不满1千伏0.937元/千瓦时，1—10千伏0.927元/千瓦时.居民用电0.573元/千瓦时，因此要注意采取节能措施。小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，采用节能灯胆，方便日常维修、减少开支。单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关，以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。一般核定一个单元楼道灯用电量一个月大约十度电，故电表配制要选用最小容量，以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出。消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少可以考虑合用一个电表。3、水、电、气等设计水、电、气等供应容量要留有余地、设施设备安装注意安全、要有完善科学节能措施。由于商业用水和居民用水的收费标准不同，商业用水费是3.15元/立方米而居民用水水费则采用阶梯计价。居民用水和商铺用水的管路应分开并各配计量表，以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用。3.安全保卫系统规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主们创造一个安全的居家环境。如用报警系统替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离现场。此时的安全，彼时却成了更大的危险。小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。4.垃圾处理要避免污染设计时应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站的位置等。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等，并由专人收倒垃圾。垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。无垃圾处理能力的地区，房地产开发商要考虑处理垃圾设施。5.绿化、景观小品布置既要起到造景需要，又要考虑养护问题。小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要，按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：（1）、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。（2）、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。（3）、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。（4）、绿地空间应包含一定数量的