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浅谈拆迁评估中遇到的问题与对策天津博成房地产土地评估有限公司总经理:高藕叶本演示文稿可能包含观众讨论和即席反应。使用PowerPoint可以跟踪演示时的即席反应,•在幻灯片放映中,右键单击鼠标•请选择“会议记录”•选择“即席反应”选项卡•必要时输入即席反应•单击“确定”撤消此框此动作将自动在演示文稿末尾创建一张即席反应幻灯片,包括您的观点。2内容提要1、房地产拆迁评估的流程2、房地产拆迁评估所依据的文件3、房地产拆迁评估所遇到的问题拆迁评估的流程网上报名抽签未中结束中标接受估价业务拟定估价作业方案前期准备入户查勘选定估价方法测算基础数据整理确定估价结果公示及答疑出具估价报告及分户报告单协助动迁项目归档拆迁评估流程1、网上报名评估公司由专人负责在天津市房管局房屋拆迁网上的报名工作。2、抽签确定评估公司携带委托书、资质证书、营业执照、本人身份证原及复印件,法定代表人身份证复印件等到指定地点参与评标。3、接受估价业务明确估价目的、估价时点、估价对象,签订估价委托合同。拆迁评估流程4、拟定估价作业方案确定项目负责人及项目组成员,合理安排项目人员、进度,选择最优方案,确定拟采用的估价路线及方法。5、前期准备工作向委托方索取资料包括“住宅明细表、委托书、签合同、委托方营业执照,公、企业产房屋所有权证、土地证、房屋经营明细、产权销售明细、拆迁平面图、房型图;公建要房屋所有权证、土地证、租赁合同;宅基地要调查表、房型图、面积计算、建房手续或确认书等”;踏勘熟悉项目环境、范围。拆迁评估流程6、入户查勘根据项目情况设计勘查表,强调特殊查勘项目及应注意地方,勘察表填写清楚全面,拍照顺序准确,勘查人签字,项目主持人验看表格,及时指出问题。7、整理资料整理项目照片、现场查勘表,将现场查勘表用Excel形成易于编辑处理的项目基础数据库,分析数据,并对数据进行加工处理。拆迁评估流程8、选定估价方法测算根据估价目的、估价方法和条件、所收集到的资料确定合适的估价方法。9、确定估价结果与委托方沟通评估结果和修正体系,确定价格,写技术报告、预评报告。10、公示及答疑现场张贴初评结果,向被拆迁人解释评估依据、原则及评估技术路线、参数选取等。。拆迁评估流程11、出具估价报告及分户报告向委托方出具估价报告,颁发拆迁许可证后,向被拆迁人出具分户报告单。12、协助动迁派专人到现场协助拆迁单位做好项目的拆迁工作,保障拆迁工作的顺利实施。13、项目归档整理项目计算表、技术报告、正式报告、预评报告、计算表、委托方提供的原始表格、各组核对表(签名)、汇总表、报告明细表、分户单、入户通知、公示、照片、勘查表等,装订存档。拆迁评估所依据的文件1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999;2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”3、《中华人民共和国土地管理法》;4、《城市房屋拆迁管理条例》(中华人民共和国国务院令第305号)第二十四条“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。拆迁评估所依据的文件5、建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(建住房[2003]234号)第三条本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。拆迁评估所依据的文件第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。拆迁评估所依据的文件第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。拆迁评估所依据的文件第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。拆迁评估所依据的文件6、《天津市城市房屋拆迁管理规定》(天津市人民政府令第113号)第四条拆迁人应当按照本规定,对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。拆迁评估所依据的文件本规定所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。本规定所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。本规定所称房屋承租人,是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人,包括历史形成的、实际租用被拆迁人房屋的单位和个人。拆迁评估所依据的文件第二十六条拆迁住宅房屋实行货币补偿的,货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定,具体实施办法由市国土资源和房屋管理局规定。拆迁当事人有约定的,依照其约定。第二十七条拆迁非住宅房屋实行货币补偿的,货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定;其中拆迁划拨土地上的非住宅房屋,货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格和土地使用权取得方式确定。拆迁评估所依据的文件第四十三条房屋拆迁评估应当坚持合法、独立、客观、公正、公平、公开的原则。任何组织和个人不得干预拆迁评估活动和评估结果。第四十四条拆迁项目确定后,拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当向社会发布信息,具有相应资质的房地产评估机构可以提出拆迁评估作业申请。拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当在公证机关监督下,采取抽签方式确定拆迁项目的评估机构。参加抽签的评估机构不得少于3家。拆迁评估所依据的文件第四十五条评估结果与被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格差距较大的,区、县房屋行政管理部门应当要求拆迁人或者接受委托的拆迁单位向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。第四十六条被拆迁人要求对其被拆迁房屋按照房地产市场评估补偿的,应当按照有关规定评估。拆迁评估所依据的文件7、《天津市房屋拆迁评估管理办法》(2007年5月1日起实施);第十条估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。第十一条拆迁住宅房屋货币补偿金额,以被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场评估确定平均价格,并结合被拆迁房屋的状况在5%以内进行上浮修正;拆迁评估所依据的文件被拆迁房屋所处区位没有新建普通商品房的,以相邻区位新建普通商品房市场评估确定平均价格。拆迁当事人有约定的,依照其约定。被拆迁房屋所处区位是指其所在行政区、县的街、乡镇行政管辖区域内。新建普通商品房是指住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)、单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)、剔除精装修、特殊设备设施配置以及其它特殊因素影响价格的商品房。拆迁评估所依据的文件第十二条拆迁评估单位应当将初步评估结果在拆迁现场公示7日,听取拆迁当事人意见。公示期满后,拆迁评估单位应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。第十三条拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的,可以向拆迁评估单位咨询。拆迁评估单位应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁评估所依据的文件第十四条被拆迁人要求对其被拆迁房屋评估补偿的,应当自收到分户评估报告3日内向拆迁人或其委托的拆迁单位提供书面申请。拆迁人或接受委托的拆迁单位接到申请后2日内,应当通知拆迁评估单位对被拆迁房屋进行评估。拆迁评估单位应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行房地产市场评估,并在5日内出具分户评估报告。拆迁评估所依据的文件第十五条拆迁当事人对评估结果有异议,自收到分户评估报告之日起5日内,可以向原拆迁评估单位书面申请复核。该单位应当自收到书面复核申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,出具书面通知。第十六条拆迁当事人对复核结果有异议且协商达不成一致意见的,自收到复核结果之日起5日内,可以向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。拆迁评估所依据的文件天津市房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告,本市房地产价格评估专家委员会作出的维持评估报告的鉴定意见为最终评估结论;评估报告存在技术问题的,拆迁评估单位应当改正调整,重新出具评估报告。申请天津市房地产价格评估专家委员会技术鉴定的费用由申请人交纳。评估存在技术问题的,技术鉴定费用由拆迁评估单位承担。拆迁评估所依据的文件8、《天津市城镇土地定级估价成果报告》(中心城区)(2006年5月8日起实施);9、《关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复》(津政函[2007]48号)(2007年5月6日起实施);拆迁评估所依据的文件10、《关于贯彻建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》(津房拆[2004]100号);11、《天津市房屋拆迁许可证审批程序》(2004年7月1日起施行);拆迁评估中所遇到的问题1、估价方法问题2、估价过程中的答疑问题3、被拆迁房屋的性质认定问题4、突击建房、装修问题5、估价时点问题问题1:估价方法问题拆迁评估的三大方法:1、市场法2、收益法3、成本法市场比较法的内涵1、定义市场比较法,就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、应用前提(1)充分发育活跃的房地产市场;(2)参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。收益法的内涵1、定义收益法,也称收益资本化法、收益还原法。收益法是预测估价对象的未来正常收益,选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、应用前提(1)估价对象有经济收益或潜在收益(2)未来收益和风险能较容易量化成本法的内涵1、定义成本法,简要说,是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。2、应用前提(1)自由竞争的市场(2)该种商品本身可以大量重复生产天津市拆迁的主要模式目前天津市主要按市场法进行拆迁,被拆迁房屋的价值主要以下面的方法确定房地产评估价格计算公式为:V1=KtKfKmVoA(a)式中:V1一房地产市场评估价格;Vo——评估基准价;A—被拆迁房屋建筑面积;Kt——房屋成新程度修正系数;K0一楼层修正系数:Km——朝向修正系数。公式(a)适用于成片房屋拆迁,由评估机构选取典型样本进行评估,其估价结果作为该类房地产的评估基准价(Vo),再根据同类房地产个体的差异进行成新程度、楼层、朝向的修正,得出拆迁房屋的房地产评估价格(V1)。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估,被拆迁房屋个体的装修差异一般情况不再予以考虑。该模式遇到的问题天津市房屋拆迁补偿金额主要由V1—房地产市场评估价格来决定,而其核心V
本文标题:拆迁评估中遇到的问题与对策
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