生活中的合同常识2017.03.7

—江苏众勋律师事务所合伙人律师郁丽听听故事，学学知识——老王的投资2020/1/222020/1/222020/1/222020/1/22投资的渠道：2020/1/222020/1/22房屋买卖合同.doc2020/1/22合同主体民事行为能力十八周岁以上的公民；十六周岁以上不满十八周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的。完全民事行为能力人不满十周岁的未成年人；无民事行不能辨认自己行为的精神病人。为能力人十周岁以上的未成年人；不能完全辨认自己行为的精神病人。限制民事行为能力人2020/1/22合同相对人相关信息的查询—是否失信人员老王准备投资房地产，很快相中了乙公司开发的一套商品房，并当即支付了20万元“订金”，约定30日内签订正式房屋买卖协议。随着正式签约日期的临近，当初预订的房屋已升值了近30万元，老王里满心欢喜。可到了正式签约日期，乙公司却突然告知老王，因其未按通知要求及时签约，故已将房屋出让给他人，且已办理预告登记，现只能返还老王20万元。老王向法院起诉，要求乙公司双倍返还购房定金共40万元。在庭审中，乙公司表示，老王支付的20万元是“订金”而不是“定金”，且老王并无证据证明该20万元的性质。案例重现定金、订金、违约金该案如何处理？2020/1/222020/1/22定金、订金、违约金老王与赵某签订20万元的家具买卖合同，约定迟延履行违约金为总价款的30％。后因买受人老王迟延履行20万元付款义务，逾期12天，赵某诉至法院，要求老王按照双方的约定支付违约金6万元。老王认为其逾期付款仅仅只有12天，就要承担6万元违约金显失公平，双方先前约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。如何认定约定的违约金过高？区别法律概念通过“定金罚则”对合同提供担保交付后，给付方违约，无权要求返还定金；收受方违约，双倍返还定金。在合同履行后，可以抵作价款或者收回定金数额不得超过主合同标的额的20％习惯性用语预付款性质，不具有担保功能收受方违约，只能退回订金，而不是双倍返还；给付方违约，可收回订金，收受方应如数退还。合同成立后，直接抵作合同价款。订金的数额，法律没有限制，完全由当事人自由商定定金、订金、违约金2020/1/22争议的解决途径既约定仲裁又约定诉讼，如何处理？老王和小张签订了《苏州市房地产买卖合同》，但因购房人老王未按期支付房款，小张也不着急卖方，所以合同就这样耽搁这。过了三年后，小张才向法院提起诉讼，请求判令老王支付房款。老王向法院提出，合同中有条款约定：双方当事人在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，提交上海仲裁委员会仲裁，因此小张无权向法院提起民事诉讼。2020/1/22最终法院没有支持小张的诉请，为什么呢？要点房屋租赁合同房屋租赁期间，承租人对房屋进行装修，租赁合同终止后，装修物的处理？装修经承租人同意房屋租赁合同装修未经承租人同意原则上出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因此作为出租人，如果不想承担维修义务，需要在合同中明确约定。房屋租赁合同房屋的维修义务房屋租赁合同房屋转租的处理意见2020/1/22房屋租赁合同优先购买权出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先承租权租赁期满后，承租人拥有同等条件下优先租赁的权利，优先承租权没有明确的法律规定作为权利依据，必须由合同双方自行进行明确约定方可行使。优先购买权是法定权利，即使合同中未约定承租人也可享有，但鉴于法律只有原则性规定，具体内容仍应在合同中具体约定，以利履行。借款合同之民间借贷2020/1/222020/1/22预先从本金中扣除利息的约定是否有效？债务本金仅凭“借条”、“借据”可否认定存在借贷关系？债务本金选择签订书面形式的借款协议，姓名、身份证号；签名、捺印尽量齐全借贷关系中的当事人借款人是自然人，注意其配偶通常也对共同债务承担责任债务的承担主体存在委托贷款、打款的情形，注意相关委托手续、打款凭证的查验和保存存在第三人保证或其他担保形式，担保人承担连带清偿责任债权债务主体遗赠抚养协议和赠与合同2020/1/222020/1/222020/1/222015年8月26日老王和小王签订了《赠与合同》,将夫妻共有的位于苏州的3套房产赠与儿子小王。同日,一家人到公证处办理了公证手续。2016年7月13日,老王在骑电动车时,因撞到石墩摔伤,造成高位截肢和身体多处受伤,住院期间花去医疗费十几万元。老王出院后向法院提起诉讼称,在住院期间儿子并未尽赡养义务,如今他瘫痪在床,失去自理能力,且没有经济来源,儿子却不愿意变卖一套房产让他继续接受治疗,遂诉请法院撤销之前三人签订的《赠与合同》。面对父亲的起诉,小王辩称,父母当时是在自愿的情况下将3套房产赠与他,并进行了公证,赠与行为已生效,父亲不能撤销。其次,在父亲受伤住院期间,他为父亲雇佣了护工,他累计支付了2.2万余元的护工费及生活费,已尽到赡养义务。法院会如何判决？2020/1/22合同法第一百九十二条规定的法定撤销权为：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。遗赠抚养协议案例分析小张和老王是邻居，老王和儿子小王关系紧张。老王为了晚年有人照顾，就与小张订立抚养协议，约定：老王由小张赡养，待老王百年之后由小张取得老王所有的房屋一套。随后小张尽心尽力地照顾了老王的日常生活，3年后，老王因病医治无效去世。老王的儿子小王得知老人去世的消息后要求继承老人的房产。小张与小王发生争议：小张认为根据自己和老王签订的协议，自己应当取得老王遗留的房产。而小王认为是老王的法定继承人应当继承遗产，协议不属于合同没有效力。双方无法达成一致，于是小王起诉至法院，请求法院判令由自己继承老王的遗产。一、法定继承的顺序？二、遗嘱与遗赠抚养协议的区别？三、遗赠抚养协议的特点？谢谢大家！15298877733