第七章 房地产登记

第七章房地产登记本章主要内容1.房地产登记概述房地产登记的概念2.房地产登记相关规定房地产登记的目的和意义4.房屋权属登记信息查询《物权法》确定的不动产登记制度房地产登记的原则房地产登记的种类房地产登记的体制房屋登记的范围房地产登记制度的类型房屋登记的基本要求房屋登记机构房屋登记的程序及要件房屋登记的时限5.房地产中介行业自律房屋登记的其他规定房屋权属登记信息查询范围对查询机构和查询人的要求房屋权属登记信息查询程序房屋登记收费房屋权属登记信息查询概述房地产登记的原则对土地登记资料公开查询3.土地登记相关规定土地登记的概念土地登记的种类土地登记的一般程序土地登记薄和土地登记权利证书一、房地产登记的概念•《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。•《城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。•房地产登记是指，经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。第一节房地产登记概述二、房地产登记制度的类型•（一）契据登记制：登记机构对登记申请进行形式审查，登记不具有公信力，只有公示力。不经登记只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。属形式要件主义•（二）产权登记制：登记机构对登记申请进行实质审查，登记具有公信力，不经登记不产生物权变动的效力，属成立要件主义。1.权利登记制;2.托伦斯登记制三、房地产登记的目的和意义1、保护房地产权利人的合法权益•2、保证交易安全，减少交易成本3、为房地产管理奠定基础房地产登记贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。•4、为城市规划、建设、管理提供科学依据第一节房地产登记概述第一节房地产登记概述（2008）房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易（）的减少。A．税金B．成本C．手续D．要件√四、房地产登记的原则（重点）（一）权利主体一致的原则1.房地产转让、抵押，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2.房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。（二）属地管理原则1.由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产登记工作；2.权利申请人也应到房地产所在地的市（县）房地产管理部门申请登记。五、《物权法》确定的不动产登记制度（重点）（一）不动产登记原则国家实行统一登记制度，由不动产所在地的登记机构办理。统一登记的范围、登记机构和登记办法。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或价款的比例收取。（二）登记机构的职责必要时可以实地查看。登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义对不动产进行重复登记；不得超出登记职责范围的其他行为。登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。（三）不动产登记的载体1.不动产登记薄：不动产物权登记机构管理的不动产登记档案，是物权归属和内容的根据。2.不动产权属证书：登记机关颁发给权利人的权利证明，是不动产登记簿的外在形式。不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（四）不动产登记的生效时间物权变动生效时间：1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时生效；2.法律文书或人民政府征收决定生效时发生效力；3.继承或者受遗赠开始时发生效力；4.合法建造、拆除等事实行为成就时发生效力；当事人之间订立有关物权变动的合同，合同成立时即生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，但不发生物权效力。（五）关于更正登记、异议登记和预告登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记，不动产权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（2009）下列关于房地产登记的表述中，正确的有（）。A．登记的主要目的之一是保护交易安全B．办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则C．国家对不动产实行统一登记制度包括统一登记时间、范围、机构和办法D．因继承或者受遗赠取得的物权的，自继承或者受遗赠开始发生效力E．不动产物权的设立、变更和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力√√√√一、房屋登记范围国有土地上的房屋，集体土地上的房屋。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物。二、房屋登记机构直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关。第二节房地产登记相关规定三、房屋登记的基本要求（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外申请房屋登记原则上由有关当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；《房屋登记办法》所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。第二节房地产登记相关规定--对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记。--建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。第二节房地产登记相关规定（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看房屋登记机构在申请人提交申请材料时应当查验登记材料是否齐全、是否符合法定形式，并要根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。第二节房地产登记相关规定（三）按房屋基本单元进行登记房屋按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。《房屋登记办法》规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第二节房地产登记相关规定四、房屋登记的种类（一）房屋所有权登记（1）房屋初始登记：新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。（2）房屋所有权变更登记：房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。（3）房屋所有权转移登记：房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。（4）房屋所有权注销登记：因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。第二节房地产登记相关规定（二）房屋抵押权登记一般抵押登记和最高额抵押登记（三）地役权登记是指房屋登记机构根据当事人申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地和供役地登记簿上予以记载的行为。（四）房屋其他登记更正登记、异议登记、预告登记等房屋登记类型类型1类型2内容房屋所有权登记房屋所有权初始登记原来没登记过，第一次登记房屋所有权变更登记形式发生了变化，不包括权属房屋所有权转移登记权属发生变化进行的登记房屋所有权注销登记房屋没了，房屋所有权或土地使用权没了房屋抵押权登记分为一般抵押登记和最高额抵押登记地役权登记地役权设立、转移等的登记房屋其他登记包括房屋预告登记、房屋更正登记、房屋异议登记、房屋撤销登记、房屋查封登记等（与土地登记意思一致）第二节房地产登记相关规定（2007）李某继承了一套未进行权属登记的房屋，此时他应当办理房屋的（）。A总登记B初始登记C转移登记D变更登记√五、房屋登记的程序及要件（P120-122）（一）申请申请人可以是自然人，也可以是法人或其他组织。申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力。未成年人和其他限制行为能力人（如精神病人）由其监护人代为申请。申请人为法人或其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请登记。对共有房屋，由共有人共同申请登记。但共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请。（二）受理第二节房地产登记相关规定（三）审核房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。（四）记载于登记簿不予登记的情形包括：1.违法建筑申请登记的；2.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；3.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；4.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；5.房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；6.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形（五）缮证和发证房屋权属证书包括房屋所有权证书、房屋他项权利证书。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。公告并不是房屋登记的必经程序，是否有必要公告，由房屋登记机构根据情况确定。六、房地产登记时限（重点）•国有土地范围内的房屋所有权登记：30个工作日•抵押权、地役权登记：10个工作日•预告登记、更正登记：10个工作日•异议登记：1个工作日•公告时间不计入上述规定时限，如特殊情况，可以延时，但延时时间不超过原时限一倍。第二节房地产登记相关规定七、房地产登记其他规定（重点）（一）关于最高额抵押登记对最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称（姓名），登记时间、最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。第二节房地产登记相关规定（二）关于房屋预告登记1.当事人预购商品房2.以预购商品房设定抵押3.房屋所有权转让（抵押）预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。（三）关于房屋更正登记和异议登记权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。（四）关于基于判决、仲裁的登记（五）关于在建工程抵押登记以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。第二节房地产登记相关规定（六）关于房改售房登记（P125）（1）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》（2）职工以标准价购买住房，拥有部分产权。（3）以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房”。（4）数人出资购房并要求核发房屋共有权证明，经登记核实后，分别给权利人核发《房屋所有权证》，