第七章房地产产权产籍管理分解

第七章房地产产权产籍管理第一节房地产权属管理概述一、房地产权属登记的概念房地产权属登记是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。二、房地产权属登记管理的任务(一)做好房地产确权、发证工作主要任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。(二)做好房地产测绘工作房地产测绘是根据房地产权属登记管理的需要，应用测绘技术、提供以权属为核心、权属的单元界址为基础，以房屋及房屋所在平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图的一种技术服务。房地产的权属关系、自然状况发生变化时，应及时、准确地进行变更测量，使房地产图和房地产实际情况保持一致。(三)做好房地产权属档案管理工作首先要做好现有权属档案资料的管理；其次是在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。三、房地产权属登记管理的目的和意义(一)保护房地产权利人的合法权益(二)是房地产管理的基础工作(三)为城市规划、建设、管理提供科学依据四、房地产权属登记管理的原则(一)权利主体一致原则房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权的主体必须一致。(二)属地管理原则房地产权属登记实行属地管理原则，即房地产权属登记必须在房地产所在地进行。第二节房地产权属登记管理一、房地产权属登记制度概述《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。房地产权属登记管理是用法律和行政的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更，调处产权纠纷，监督规范权利人的行为。二、我国的房地产权属登记制度的特点(一)房地产权属登记由不同登记机关分别登记由于我国房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记（土地使用权和房屋所有权登记）分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。(二)房地产权属登记为房地产权利动态登记当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。(三)房地产权属登记采取实质性审查房地产权属登记时，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，而且还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，并要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一致，方予以登记。(四)房地产权属登记具有公信力依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有房产权利的惟一合法凭证。(五)房地产权属登记实行强制登记制度房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律保护，且要承担相应的法律责任。(六)颁发权利证书房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利的凭证，由权利人持有和保管。三、房屋所有权登记发证机关依据我国现有法律、法规的规定，市(县)房地产行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关。其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律保护。四、房地产权属登记发证管理机构我国对土地、房产管理分为两种模式，因此房地产登记发证的管理机构也分两种情况：(一)在房、地分管体制下《房地产管理法》规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。”“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”(二)在房、地统管体制下《城市房地产管理法》规定：“经省、自治区、直辖市人民政府规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书”。五、我国房地产权属登记的地域范围《房地产管理法》对权属登记的地域范围明确规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人(自然人及法人)都要进行权属登记。六、房地产权属登记的种类(一)总登记总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。(二)土地使用权初始登记以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。(三)房屋所有权初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件。(四)转移登记指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。(五)变更登记指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。(六)他项权利登记他项权利是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。(七)注销登记指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。以下几种情况均应申请注销登记：1、房屋灭失；2、土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回；3、他项权利终止；抵押权因主债权的消灭，而使抵押权归于消灭；典权是因典期届满、出典人回赎或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。七、申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的时限(一)申请房地产权属登记应同时具备的条件1、申请人或代理人具有申请资格；2、有明确具体的申请请求；3、申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋；4、属受理登记的登记机关管辖。(二)当事人申请登记的时限●总登记申请人应当在地方人民政府公告的期限申请。●初始登记新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关提出申请。●转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请。●变更、注销登记和他项权利登记应当在事实发生之日起30日内提出申请。八、房地产权属登记程序(一)受理登记申请受理登记申请是申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。房屋所有权登记申请必须由房屋所有权人提出，房屋他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同申请。申请人申请权属时应如实填写登记申请表。对委托代理申请登记的，应收取委托书并查验代理人的身份证件。不能由其他人持申请人的身份证件申请登记。工作人员在查验各类证件、证明和申请表、墙界表各栏目内容后，接受申请人的登记申请，并按收取的各类书证，向申请人出具收件收据。登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。(二)权属审核权属审核是房地产权属登记机关对受理的申请进行权属审核。主要是审核查阅产籍资料、申请人提交的各种证件，核实房屋现状即权属来源等。权属审核一般采用“三审定案”的方法。即采用初审、复审和审批的方法。(三)公告公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议，方可予以补发房屋权属证书。(四)核准登记、颁发房屋权属证书1、核准登记经初审、复审、公告后的登记件，应进行终审，经终审批准后，该项登记即告成立，终审批准之日即是核准登记之日。2、权属证书的制作经终审核准登记的权利，可以制作权属证书。填写房屋权属证书应当按建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。3、权属证书的颁发(1)通知权利人领取权属证书一般可采用在登记机关决定管理登记时填发领证通知单或寄发统一的领证通知书的办法，告知权利人在规定时间携带收件收据、身份证件以及应缴纳的各项费用到指定地点领取。(2)收取登记费用登记费用一般包括登记费和权证工本费。(3)发证发证时应当请权利人自己检查一下权属证书上所载明的各登记事项是否准确。房屋权属证书应当发给权利人或权利人所委托的代理人。房屋他项权登记时房屋所有权证应发还给房屋所有权人，他项权证应发给他项权利人。九、登记机关核准登记发证的时限登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应当按照规定的时间内核准登记，并颁发房屋权属证书。●初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记：30日●注销登记：15日十、注销房屋权属证书《城市房屋权属登记管理办法》规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：1、申报不实的；2、涂改房屋权属证书的；3、房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；4、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关应当做出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。