单生公寓的未来

单身公寓还hold住吗？二零一二年二月目录第二部分：对商业地产的影响第一部分：各地宏观政策第五部分：亿茂物业的机会第三部分：开发商应对策略第四部分：颐高应对策略第六部分：地产界名人、机构微博第一部分：各地宏观政策一、杭州宏观政策2012年1月18日，一则《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（后简称《意见》）在杭州政府门户网站上公布。《意见》将于2012年2月11日正式实施：1、传统的酒店式公寓都有独立的卫生间，《意见》规定，以后酒店式公寓不允许每户都设有独立卫生间2、传统的酒店式公寓以挑空阳台和飘窗作为卖点，酒店式公寓禁止设置外挑式阳台和飘窗；3、在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地（留用地、拆复建用地、开发性安置用地）中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让（销售）、办证，其他项目只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。、4、开发建设单位不得采取以租代售等方式销售商业办公等非住宅类项目。（详情请点击）二、北京宏观政策早在2010年5月，禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后，2011年1月份，又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》,要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割,从而全面叫停“商改住”项目。2011年5月4日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》）：1、一是严把设计关，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。2、加强测绘管理，禁止擅自进行房屋分割测绘；3、三是严格登记管理。要求商业、办公类项目禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。4、规范销售行为。开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。5、加强部门联合监管。（详情请点击）三、天津宏观政策2011年11月7日，天津市相关部门下发《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》（以下简称《通知》），要求严格控制酒店型公寓审批，酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为40年，酒店型公寓应按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。而最新消息更显示，天津近期将不再审批新的居住型和混合型公寓建设项目。：1、酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%。2、酒店型公寓建筑外檐应按照公建标准控制，不得设置阳台；3、酒店型公寓建筑主体功能部分层高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的1.5倍计算，建筑主体功能部分层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的2倍计算。。（详情请点击）四、青岛宏观政策青岛2011年限购政策中提到：酒店式公寓应认定为住宅受限购政策约束，公寓式酒店应认定为非住宅不受限购政策约束。2011年8月28日，青岛已在交易环节对非住宅地产征收房产税，持有越久交的税也越多。根据通知，个人自用非住宅应缴纳房产税年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。也就是说，一套60万元的酒店式公寓，持有2年的话，如果出售就要缴纳60万×(1-30%)×1.2%×2=10080元。持有3年以上的话就要缴纳15120元。如果再加上契税、营业税、个人所得税、印花税等，交易这样一套房子光税就要8万元左右。交易成本大大提高。（详情请点击）五、宁波宏观政策2010年5月，宁波市出台《宁波市办公建筑行政许可暂行规定的通知》，主要内容：1、拟定规划设计条件时，则应明确商务办公及商业、酒店等其他适建项目的建筑面积占总建筑面积的比例关系。2、公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%。市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，不得建设公寓式办公楼。重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于400平方米，其他地段内不应小于200平方米。3、公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的房屋产权所有人仅限于企业法人，并依法履行企业法人的经营义务。（详情请点击）六、海口宏观政策2012年2月1日，全国第一部规范产权式酒店法规在海口正式实施，主要内容：2月1日，《海口市产权式酒店管理暂行办法》正式实施，标志着海口市在全国范围内率先以法规形式规范产权式酒店发展。《海口市产权式酒店管理暂行办法》(以下简称《办法》)为我国第一步关于产权式酒店管理的规范性法规，共有23条，涵盖产权式酒店的定义、用地性质、建设销售流程及产权登记等一系列问题。只是产权式酒店的规定，并不涉及其他限购政策。（详情请点击）七、其他地区的政策趋势1、广州：2011年月，广州市规划局首次叫停商改住项目，位于广州环市东路正佳东方国际广场（原合银广场）被责令不得再以公寓名义销售。2、成都：专业地产机构负责人告诉记者，尽管成都官方还没有明确的叫停商改住政策出台，但成都部分区县已经在规划等口子上对商改住项目进行了限制。成都以后也将禁止擅自进行商业房屋分割测绘，商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并又明确唯一编号的房屋作为登记基本单位，商业办公项目“分而卖之”的路从此也被堵死，这是全国的宏观调控政策使然。3、上海：LOFT产品超过2.6米的部分，有的会算1.5倍面积，有的甚至就算2倍面积。“商改住”项目“买一层送一层”这样的市场优势自然已经不再有了。据有关机构专家分析：叫停“商改住”未来可能仅蔓延到房价上涨过快区域，例如上海、广州、深圳等地。由于这些区域与北京存在相同的房价上涨过快、过高的问题，因此才能使“商改住”这类产品出现；对于其他房价较为稳定，住宅产品供应量充足的二、三、四线城市，则该类产品出现的量也相对较小，对普通住宅影响相对较小，因此短期内该政策推广向全国的可能性不大。但从长期来看，“商改住”毕竟是属于违反相关法律法规的做法，未来可能会发展为全国趋势。第二部分：对商业地产的影响一、反方：对商业地产打击非常大名字身份主要观点韩世同广州知名房地产专家，寒桐投资顾问有限公司总经理“商改住”类的公寓产品有其存在的理由，与其全面禁止，不如设置专门的类别，让其规范化。“商改住”的项目具有很好的投资属性，能够缓解商业地产市场供不应求的现况。并且，在一些规划用地中，过大的商业用地如果都用来做商业，市场可能根本承受不了，公寓的推出将缓解这一尴尬的局面。另外，一些烂尾楼的复活也多采用“商改住”的形式。张月链家地产首席分析师该政策主要是规定不能擅自改变用途，尤其是将商业项目改为住宅项目，未来该政策执行后，“商改住”难度增加，部分项目的销售将受到影响。赵晓业界知名学者、北京科技大学管理学院教授新政出台之后，市场会会根据实际情况做一下变通，比如可能不叫卫生间，叫更衣室，化妆间。开发商不建卫生间，但居民自己做隔断。章惠芳双赢机构总经理这次的政策如果严格执行，几乎会将酒店式公寓等类住宅产品堵死，未来的市场中将没有新的酒店式公寓出现，商业用地上出现的只有酒店、写字楼等。名字身份主要观点任启鑫亚豪机构副总经理商住项目本是特定市场环境下的阶段性产物，在住宅需求旺盛、供不应求的时期填补了一定的供给缺口，但是，开发商将商业、公建改为住宅出售，意味着政府统一规划的商业、写字楼等综合配套必然无法实现。在区域配套发展的完善程度与居住人口无法匹配时，势必影响到住宅产品的升值空间，长期来看有损于购买住宅类型商品房的业主利益。阳光100集团常务副总裁范小冲禁是禁不住的，还是应该从市场角度出发，政府监管应该管到细化标准。第一，可以严格规定要想变性的商住项目必须符合住宅物业的安全、配套等标准，比如住宅需要私密性、厨房要临窗等；第二是补差价，由于物业类型不同，取得土地的价格也不同，可以通过补差价的方式制约此类开发；另外，一些特殊的项目，比如有违城市规划的，则需要强制性的规范来禁止。一、反方：对商业地产打击非常大二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点姚鹏万通副董事长政策制定非常好，但是同时要提防政策的的其他影响，比如如何杜绝小业主的私搭乱建现象。北京在中国现有土地制度和规划准则下，都要遵守法律，所有人都要尊重法律的严肃性；既然是尊重法律，开发商应遵守，小业主和用户也应无条件遵守，现在私搭乱建成风，新政执行之后，这种现象也许会更多钟文辉中国指数研究院天津分院研究副总监我不同意政策导致这种酒店式公寓更加稀缺的说法，稀缺是相对于项目的地段、自然资源、人文资源等方面来说的，而酒店式公寓作为一种物业形式，不能说一定稀缺。只有那些位于核心商圈的酒店式公寓，才能称占据了稀缺资源。而且正是因为这个领域存在着问题，相关部门才会发布《通知》来规范。丛屹天津财经大学经济学院副院长天津对于酒店式公寓的新规，是为了让其回归商务属性的本质，使这种介于住宅和商业之间的物业更规范，避免未来买房人与开发商因政策不明产生纠纷。陆佳野风集团营销总监如果以后类住宅项目受到限制，对野风·现代中心来说无疑是个利好，尤其该项目位于市中心，更是稀缺中的稀缺。但是陆佳强调并不会因为酒店式公寓稀缺了而刻意提高价格，而是会根据市场而定。二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点陈志北京房地产协会副秘书长这次其实是将房地产调控政策和禁止“商改住”政策的细化。这与目前以“不限购”为噱头的“商改住”苗头有所抬头有关。“商改住”的生存空间将越来越小，再也不能“打擦边球”。郑文东厦门道邦房地产开发有限公司董事长房地产行业现阶段的发展瓶颈之一就是开发企业不能准确掌握政策走向。相关的法规、规定等朝令夕改，延续性较差，如能出台有关房地产行业的系统性政策、法规、规范、规定等，有利于推动行业健康发展。陈宝存全经联研究院副院长这次规定对商业地产立项抑制是对的，商业项目“上马”太多，做商业地产就不应该做住宅，而且后来又改成的住宅，这种商业住宅楼盘生活很不方面，这次规定对以后的商业地产立项将产生重要的抑制作用。夏效鸿杭州市府政研室副处长、全国第一部楼宇经济专著《楼宇经济发展研究》、《走进总部经济时代》作者很赞成的，否则商务楼与住宅楼又混建了，不便于管理与经营。但是新政出台的时候要提防开发商，虽然不许设立单独卫生间，开发商可以预留管道在一个储物间。另外这个政策执行时间对应的是新项目，同时一些商住两用的老项目或许成为一种市场的上稀缺抢手资源。名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它是迎合投资客的一种杂合产品。这次的新规只不过把它打回了原形，重新回归了其办公的功能而已。本次的新规特别详细，已经考虑到开发商应对的方方面面，是一张严严实实的大网。“非住宅项目以后的出路在哪儿，关键要看政府会不会严格执行了。如果执行不打折扣，对于商业性用地来说将会是难以估摸的灾难。”常自力伟业控投公司副总经理新政策会对市场整体将造成调控收紧进一步加强，对政策期待告一段落的预期进一步降低；同时对客户，尤其是外地客户以及准备趁市场低迷出手投资的客户进一步限制。第三点是对开发商的影响最大，特别是资金本就非常困难的中小开发商，把他们依靠擦边球来争取回款的一个重要途径给堵住了。总体上，常自力认为会进一步加快北京地产市场的成交量下降。但因为许多开发商的项目定位在中高端，即便降价因为限购也难以促成成交，所以政府所希望的价格大幅回落的可能性不大。二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它是迎合投资客的一种杂合产品。这次的新规只不过把它打回了原形，重新回归了其办公的功能而已。本次的新规特别详细，已经考虑到开发商应对的方方面面，是一张严严实实的大网。“非住宅项目以后的出路在哪儿，关键要看政府会不会严格执行了。如果执行不打折扣，对于商业性用地来说将会是难以估摸的灾难。”常自力伟业控投公司副总经理新政策会对市场整体将造成调控收紧进一步加强，对政策期待告一段落的预期进一步降低；同