20130528江北区鱼嘴地块调查报告

江北区鱼嘴地块调查报告茂田地产市场调研小组2013.5.28一、鱼复工业园概述重庆两江新区是继上海浦东新区和天津滨海新区后的第三个国家级新区。鱼复工业园位于江北区东部，是两江新区与江北区共同出资开发的工业园，园区包含江北区的郭家沱、鱼嘴和复盛镇，规划建设用地60平方公里。距市中心22公里，距寸滩港10公里；距江北国际机场15公里，区域内有渝宜、中环线和绕城环线3条高速公路，唐复路城市一级干道，渝怀、渝利、东南环线3条铁路干线，4号、8号两条轨道交通线，1条长江水运线，地理位臵优越，具有便捷发达的立体交通网络。鱼复工业园作为全国区域性物流中心、国家级物流节点的重要对接平台，是西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能转移的主要承接地。也是两江新区工业发展的先行启动区和集中展示区重庆两江新区鱼复工业园二、鱼复工业园产业定位鱼复工业园主要以重型装备制造产业、物流产业、新能源产业、电子信息产业、房地产业五大产业，并规划为城市拓展区。鱼复工业园“车辆制造产业”主要包括汽车制造及轨道交通总装等。汽车产业方面将以乘用车（轿车）和商用车（重型车）为龙头，以微型车、客车和专用车为特色，以新能源汽车研发及产业化为重要发展方向，加快产业集聚，形成我国西部最大的汽车产业基地。长安新能源汽车及发动机项目计划投资240亿元，年产汽车整车115万辆，年生产发动机200万台，将建成国际先进、国内领先的最大发动机生产基地；轨道交通制造业方面计划完成生产、创新和服务三个平台建设任务，形成完备的轨道交通装备制造、维修产业链，争取国家将西南高速动车组维修基地布局于两江新区鱼复功能区。长客轨道车辆项目计划年产城市轨道交通车辆500辆和维修车辆100辆的能力，同时带动相关零部件配套产业，打造西部轨道交通设备产业制造基地，成为重庆“100亿工业产业化项目”之一。“物流产业”以果园港为依托，重点发展集装箱多式联运、件杂散货的集散和滚装、商品车滚装、制造业供应链管理服务、制造业零配件和产成品的集散与市场交易、城市配送、冷链物流等服务，同时适时拓展外贸物流功能，努力打造成为西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地。果园港规划总投资为70亿元，计划修建3000吨级泊位15个，未来将形成一个年吞吐量150万至200万标箱、滚装和件杂的综合性港口，最终年吞吐量将达1000万吨。“新能源产业”主要致力于电力装备生产，包括风电、光伏、核电三大部分。风电方面以海装风电成套装备为龙头，形成以整机为主，关键核心零部件同步发展的格局，建成风电装备产业链，争取到2020年形成500万KW生产能力，力争占全国的10％左右，重点推进2MW功率风电装备整机和零部件自主化，加快3MW-5MW风电装备研发，适时发展海洋型发电机组；光伏产业以薄膜光伏产业为重点，形成具有国际先进水平的薄膜光伏产业集群。力争到2020年形成400万KW生产能力，占全国的10％以上。随着鱼复工业园开发建设的不断深入，将加快推进电子信息产业和房地产业的招商工作，全面打造成集重型装备制造产业、物流产业、新能源产业、电子信息产业、房地产业五大产业于一体的工业城。重庆两江新区鱼复工业园长安汽车距离本案约2公里据拓新时代销售人员称：鱼复工业区在未来将建成4个千亿级产业基地（汽车、轨道交通、大型装备制造、西北最大物流集散），规划面积238平方公里。未来人口55万。拓新时代广场将打造集商务住宿、商政会议、高端办公、金融、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的高档消费中心。临近二环高速路口的金属交易中心三、交通状况渝怀、渝利、渝万、东南环线4条快速铁路干线，渝宜、中环线和绕城环线3条高速公路，重庆轻轨4号线、8号线规划直通鱼嘴，其中4号线预计年内开工，建成后，鱼嘴将正式进入主城半小时生活圈。区内有“5横6纵10节点”骨干路网体系，具有便捷发达的立体交通网络。四、项目配套教育：现有鱼嘴中心小学、鱼嘴高级职业中学。医疗：现有鱼嘴镇中心卫生院、三佛村卫生所、桐君阁药房等。银行：现有建行、农商行、邮政储蓄。商业：周边配套的商业有办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、文化功能等齐全。重庆两江新区鱼复工业园土地面积：32780㎡建筑面积：81965㎡（其中商业30%，住宅70%）容积率：2.5土地用途：商业、住宅类（二类居住用地兼容商业金融用地）使用权类型：出让。规划指标：可建面积≤81965㎡(商业占30%，住宅占70%)。出让价格：人民币1.2亿。项目介绍该地块处于重庆两江新区东大门--鱼复工业园，占据了千亿汽车城的门户位置；拥有一城一园一港三区的未来鱼复，成为两江新区和重庆经济未来的重要推动力。两江国际汽车城、中日产业园、果园港及其配套产业造就了四大千亿产业园，使鱼复成为中国西部产业重镇。目前，汽车城已初具规模，其他的规划发展进展较慢。目标地块基本情况江北区鱼嘴项目基本情况拓新时代广场目标地块现状实拍周边现状：1、整个鱼嘴片区正处于快速开发建设中。2、原住民均已完成搬迁工作，集中在两处还建房社区内，还建房品质较高。绝大多数为电梯房，社区规模较大（10-20栋电梯房）。3、除还建房社区以外的地方，人烟罕至，即使在大型企业门口（如长安等）都很少看到人。公共交通也很少。4、目前正在大力建设公路交通，有两座大桥正在施工中。5、整个鱼嘴片区，除了还建房社区底商有部分零散生活超市、诊所、餐馆之外，基本上没有集中商业存在。鱼嘴拓新时代1个5星酒店（自持）1栋写字楼3栋公寓商业街+汽博中心共20万方为政府持有3层裙楼商铺共2万方。1楼价格约3万元。2楼价格约2万元。3楼自持公寓面积为50㎡——70㎡4月中旬开盘1栋（4—13楼)客户以本地居民为主。4—10楼为内部认购，12楼已卖完，11楼卖了90%，13楼剩一半。典型项目现状③②①④⑤⑥⑦汽车展览中心①：五星级酒店②③⑤：精品商务公寓⑥：5A写字楼④：格调商街⑦：鱼复管理会拓新时代广场项目考察项目规划拓新时代广场项目考察此处为该项目销售中心，销售中心右侧部分的裙楼尚在施工中施工中施工进度：目前已有1号楼（销售中心）建成，2号、3号楼封顶。二期部分（4、5、6号楼）约修建至一半的高度。总进度较快。拓新时代广场项目考察写字楼楼层平面设计，单层面积1850㎡公寓楼楼层平面设计，单层面积1900㎡