土地资产评估报告书

★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创1/20土地资产评估报告书资产评估报告是评估机构完成评估工作后出具的具有公正性的结论报告。下面是整理的关于土地的资产评估报告书土地资产评估报告书注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创2/20五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评估范围是四川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的1宗国有出让工业用地使用权(国土证号：自国用(2012)第024527地面积为458,509.00平方米)，账面价值155,821,439.52评估基准日为2012年10月31本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用市场比较法和成本逼近法进行评估，并采用两种方法的评估结果算术平均值作为最终评估结果。经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得出四川大西洋集团有限责任公司拟认购股份涉及的土地使用权在评估基准日2012年10月31日的评估结论如下：四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司土地单价：340元/平方米土地面积：458,509.00平方米总地价：155,893,100.00总地价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创3/20正。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准后使用，经备案或核准后的评估结果使用有效期一年，即自2012年10月31日至2013年10月30日使用有效。XX资产评估集团有限公司接受你们双方的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用市场比较法和成本逼近法，按照必要的评估程序，对四川XX股份有限公司拟非公开发行股份之经济行为，所涉及的四川大西洋集团有限责任公司申报的土地使用权在评估基准日201210月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方及产权持有单位和其他评估报告使用者本次资产评估的委托方为四川大西洋集团有限责任公司、四川大西洋焊接材料股份有限公司，产权持有单位为四川大西洋集团有限责任公委托方及产权持有单位简介委托方之一及产权持有单位：四川大西洋集团有限责任公司企业名称：四川XX集团有限责任公司注册地址：四川省自贡大安区马冲口街2注册资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人民币四川大西洋焊接★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创4/20材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司实收资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人民币工商注册号：XXXXX法定代表人：李欣雨公司类型：有限责任公司(法人独资)经营范围：从事公司法人资产权范围内的资产经营、投资，产权交易，进口处贸易;生产、销售金属材料、机电设备、建材、化工原料(不含危化品及易制du品)。(以上范围国家有专项规定的、从其规定)。委托方之二：四川大西洋焊接材料股份有限公司企业名称：四川大西洋焊接材料股份有限公司股票代码：600558注册地址：自贡市大安区马冲口街2注册资本：壹亿贰仟万元人民币实收资本：壹亿叁仟捌佰壹拾柒万壹仟捌佰柒拾陆元人民币工商注册号：510000000154651法定代表人：李欣雨公司类型：股份有限公司(上市、国有控股)经营范围：资产投资;房地产开发(凭资质证经营);焊接材料的开发、生产、销售及技术服务;高新技术及产品的开发;经营本企业自产产品及技术的出口;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进出口业务(国家限定公司经营和国家禁止进口处的商品及技术除外)。★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创5/20经营进料加工和“三来一补”业务。(二)委托方与产权持有单位之间的关系四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司委托方四川大西洋焊接材料股份有限公司系产权持有单位的控股子公司。(三)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告的使用者为委托方及产权持有单位、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的根据四川大西洋集团有限责任公司总经理办公会纪要，四川大西洋集团有限责任公司拟用土地使用权认购部分四川大西洋焊接材料股份有限公司本次非公开发行的股份。本次资产评估的目的是反映四川大西洋集团有限责任公司拟认购股份涉及的土地使用权在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创6/20估范围是四川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的1宗国有出让工业用地使用权(国土证号：自国用(2012)第024527地面积为458,509.00平方米)，账面价值155,821,439.52委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2012年10月31此基准日是委托方在综合考虑被评估资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：经济行为依据四川XX集团有限责任公司2012年10月27日总经理办公会纪法律法规依据★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创7/201、《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);2、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991、《中华人民共和国证券法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);4、《关于发布的通知》(证监发行字302月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司6、《中华人民共和土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务院第12次常务会议通过);7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号，19908、《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》(财企46(三)评估准则依据1、《资产评估准则—评估报告》(中评协2305、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协187、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);8、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创8/20(四)资产权属依据1、《国有土地使用证》;2、其他参考资料。(五)取价依据1、《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发〔2006〕307号，20072、国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发〔2008〕308号，20093、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司4、四川省人x政府办公厅转发省国土资源厅《关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见》的通知(川办函〔2008〕735、《四川省国土资源厅关于组织实施征地统一年产值标准的通知》(川国土资发〔2009〕546、《四川省耕地占用税实施办法》(川府发〔2008〕277、《自贡市建设征收土地补偿补助安置办法》(自贡市人x政府令第65号令);8、《中共自贡市委、自贡市人x政府关于加快推进承接产业转移工作的实施意见》(自委发〔2008〕149、评估人★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创9/20员收集的其他相关资料。七、评估方法根据《城镇土地估价规程》，常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、市场比较法、基准地价系数修正法等。评估人员在实地勘察和调研的基础上，结合待估宗地的特点、实际状况和资料收集情况，选择采用市场比较法和成本逼近法进行评估。具体理由如下：(1)自贡市近年来经济发展较快，土地市场也较发育，待估宗地所在区域同类型的交易实例较多，故可采用市场比较法进行评估。(2)待估宗地所在区域的征地资料可取得，可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评综上所述，考虑方法的可操作性,我们选用市场比较法和成本逼近法进行评估。(一)市场比较法市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第10土地交易比较案例与待估宗地对照比较，就两者之间的交易情况、基准日、区域个别因素和其它相关因素等的差别进行★精品文档★2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/20修正，求取待估宗地在估价基准日地价的方法，其基本计算公式为：待估宗地地价=比较案例地价情况修正系数基准日修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数容积率修正系数使用年期修正系数土地权利状况修正系数土地开发程度修正值(二)成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。其计算公式为：土地成本价=土地取得费+土地开发费+利息+利润宗地价格=土地成本价年期修正系数个别因素修正系数容积率修正系数+土地增值收益其中：土地取得费：根据《中华人民共和国土地管理法》，土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费等;土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投入的各项客观费用计算;