西安东方绿洲项目分析

全面的市场调研得出准确的产品定位，配以专业的整合营销来获取项目的价值实现，近一步提升产品附加值，在地产市场中造就非凡的影响力，实现项目合理的销售速度和高销售率，启动开发商的地产品牌。我们对本项目的目标理解区域价值探索我们有什么？浐灞生态区纺织城城东区域图隶属城东区域，依托浐灞区域，又受纺织城发展影响。本案作为今后西安重点发展的城东区域和CBE发展区域，本案拥有明显的区位优势。城市版图扩张，引发人口流向趋向二环线外延，城区吸附能力明显下降。区域格局一核以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域三翼北翼：绕城高速以北至灞河入渭口南翼：陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交东南翼：陇海线路至西康铁路的灞河段本案地铁引领“同城化”时代1.快捷的交通设施,缩短东西差距.城西和城东纳入“一小时生活圈”，引导人口合理分布2.使市内、城西、城东三大地块联为一体，形成资源一体化，发挥“带动新城区、引导城市发展”的功能。3.时空距离缩短，改变居民时空观念，改变市民的出行和就业习惯，拓宽城市发展空间。4.缩小了城市各区域的距离感,弱化地段配套的劣势。本案紧邻地铁6号线，地铁优势逐步转化为项目优势紧邻咸宁东路主干道，易岀易达。240、910、800、8、13、508等公交车，四通八达城东在未来区域的发展上将形成五个明显的片区。一是环城东路以东片区。片区内有韩森寨军工区和胡家庙机电工业区，有以康复路、轻工市场和义务商城为中心的繁华商圈，有兴庆宫公园、长乐公园和部分知名高校，房地产的发展无忧。二是纺织城片区，此片区纺织业目前没有主导产业，近期发展令人担忧，远期将在浐灞生态区的带动下有较好的发展。三是浐河区，本片区滨水的优势无可阻挡，目前已有沁水新城、水岸东方和水岸清城等项目，住宅产业的发展不容质疑。四是洪庆片区，本片区工业发展较好，还有部分军工企业的科研院所，有产业的支撑，房地产的发展也会不错。五是狄寨片区，目前这里有8所高校入驻并拟矿大规模，又有白鹿原鲸鱼沟著名景点，前景看好。项目环境分析我们怎么样？项目周围有老厂房，加油站，以及修车店等以及毗邻田家湾村，整体形象差项目一期内部已初步形成了居住氛围项目周边环境差，建筑的杂乱、老化、旁边城中村的“脏”“乱”“差”对项目整体形象的影响。配套分类项目周边1.5公里以内配套设施教育设施田家湾小学，科技学院医疗卫生设施田家湾卫生所、商业金花路、火炬路华润万家韩森寨金融、通讯中国移动通信、金融配套缺乏交通设施240、910、800、8、13、508公共设施纬什街周边产业西安市延兴水泥机械厂西安泰川机械厂四分厂第一汽车队教育设施落后，本案可引进品牌幼儿园同时提高小学教育水平金融设施奇缺，应在商业部分引进农行，建行等。娱乐设施少，且距离本案相对较远，商业部分可适度添加。周边配套配套分散，应强化本项目功能配套，增强生活便利性低价区低价区高价区低价区高价区本项目位于城东区域的低价区旧城区浐灞生态区纺织城本案中新浐灞半岛恒大名都金裕青青家园广馨苑东尚三期就掌灯荣德棕榈湾水岸清城沁水新城广厦水岸东方丽水花都现代花城东方世纪城大华锦绣园丁新村恒大绿洲暖山康城华鑫学府城东方星家园阳光丽城鑫龙天然居东新城市花园福景雅苑根据项目特性和区位分布，咸宁路项目为基础重点分析，纺织城和城东旧城区为次级参考分析御锦城国际幸福城旧城区浐灞生态区纺织城本案中新浐灞半岛恒大名都东尚三期就掌灯荣德棕榈湾水岸清城沁水新城广厦水岸东方丽水花都现代花城东方世纪城恒大绿洲暖山康城华鑫学府城阳光丽城鑫龙天然居东新城市花园福景雅苑御锦城国际幸福城3000元以下3000元----4000元4000元----5000元5000元以上大华锦绣趋势——大盘拉升价格空间、产品综合性能提升丽水花都荣德棕榈湾御锦城沁水新城恒大绿洲水岸清城广厦水岸东方3000元3900元4200元4500元规模楼盘小规模楼盘300元品牌开发商小开发商300元国际幸福城商品房城改房500元暖山康城檀香园区域重点项目扫描我们和谁抢客户？国际幸福城位于西安市东部正在崛起的铲霸生态区南侧，西临产河南靠白鹿塬，北接纺织城，咸宁东路横贯东西，东三环贯穿南北，交通便利。项目总占地约785亩，总建筑面积约100万平方米，由花园式洋房、时尚板式小高层、情趣多层板楼组成。80-140㎡经典户型，50米超大楼间距，40%高绿化率，亲水景观设计，主题会所，老年活动中心，社区超市，酒店，花园广场，时尚商街……建成后的国际幸福城将是一个真正意义上的，以幸福生活为主题的国际化、时尚化的城市新区。均价：2700元/㎡目前翠园，橘郡，蓝岸同时发售，可选择户型多暖山康城，五大国际极品质标准规划超大楼间距、绿化率高达47%、利用低密度、原生态、滨水怡人的优越自然景观为项目的高尚品质奠定基石。规模项目总建筑规划面积300000平米，国际级标准的生态生活城人文优美的自然生态环境、简约大气的欧式建筑群落、充满已过情调的时尚商业街区、便捷的城市交通网络、优雅文明的社区气质、融合出浪漫、高尚的欧派生活居住气氛。景观高低错落、曲径通幽、四季常青、层次分明的主题艺术景观，无限制的遵循人之亲绿，亲水的自然本性，令最平常的居住也能感受到处处诗意、处处皆景。会所功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场，以及高级商务俱乐部一系列的服务设施，皆采用国际标准进行星级服务目前已建至地上13层，在售户型为97-149平米，均价3800元/㎡。推出97平米特价房5套，一次性付款优惠2个点，按揭优惠1个点。恒大绿洲；位于咸宁东路和浐河交汇处西北角，占地面积约390亩，总建面约68万平米，小区绿化面积1000000平米，绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约4410户，一期规划1298户。恒大绿洲恒大观湖6月21日将盛大开盘，开盘额外特别9折优惠。目前4864元/㎡起售，送1600元/㎡豪装。近日特别推出20套临湖特价房，最低总价627068元，最高总价955089元。最高优惠105816元，最低优惠91075元。檀香园位于西安市城东浐河东岸，地处西安浐灞生态园区核心位置，依托海航品牌强大的经济实力斥资打造，站在城市的至高点铸就精品；项目占地面积近50亩，建筑面积近10万平米，由2栋高层、3栋多层花园洋房和4栋纯板式小高层组成；建筑结合新中式的简约风格和现代园林景观构成景观社区；83-165㎡灵动空间，方正全明，奢华实用，生活配套一应俱全，毗邻规划中的浐河公园，专业的智能安防系统，力图构筑城东人居社区典范。檀香园目前均价3700元/㎡既定即选房，选房另外可享受97折优惠，最高优惠达到3万余元。华鑫学府城项目位于幸福路南段，目前主推户型面积在83-170平米之间，1号楼已封顶，其他楼体已建至14层以上。该楼盘实行一房一价制房源仅剩30%左右，均价4400元/平米，预计2010年底交房。现购房一次性优惠2个点焦点房地产网，按揭1个点。项目名称开发商项目规模建筑面积总户数户型区间（㎡）均价华鑫学府城西安建大科技产业有限责任公司586亩105万10000户70-180㎡4700元/㎡檀香园陕西檀香园置业有限公司50亩10万634户83-165㎡3700元/㎡恒大绿洲西安曲江投资建设有限公司390亩68万4410户主力户型为80-90平米的两房，120-160平米的三房还有部分跃层4864元/㎡国际幸福城l陕西宏润房地产开发有限公司785亩100万80-140㎡2700元/㎡暖山康城西安富祥房地产开发有限公司116亩30万97-149㎡3800元/㎡大盘集中营80－140为主力户型均价3950元项目规模，总建面落差很大，区域内项目为规模优势项目名称开发商项目规模建筑面积景观配套均价华鑫学府城西安建大科技产业有限责任公司586亩105W社区为人车人流的开放式小区，设计较为时尚，社区内配备有小学、幼儿园等。4700元/㎡檀香园陕西檀香园置业有限公司50亩10万方正全明，奢华实用，生活配套一应俱全，毗邻规划中的浐河公园，专业的智能安防系统，力图构筑城东人居社区典范。3700元/㎡恒大绿洲西安曲江投资建设有限公司390亩68万小区配有大型商业、运动中心，布局上综合考虑了整体性、系统性和可持续性，形成集居住、观景、商业、教育、文化娱乐等功能于一体的“西北第一水城”。4864元/㎡国际幸福城l陕西宏润房地产开发有限公司785亩100万亲水景观设计，主题会所，老年活动中心，社区超市，酒店，花园广场，时尚商街2700元/㎡暖山康城西安富祥房地产开发有限公司116亩30万功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场，以及高级商务俱乐部一系列的服务设施，皆采用国际标准进行星级服务3800元/㎡大项目内部配套较为完善，本项目主要依靠周边自然存在的配套，区域内总的配套相对较为简单区域户型供求关系一室两室三室四室其他市场份额市场份额市场份额市场份额市场份额13.5%31%39%10.5%6%去化量去化量去化量去化量去化量75%80%83%42%38%区域整体去化率在64%左右由上图可以看出本区域产品两室（83-110㎡）三室（118-160㎡）的居多，分别占市场份额的31%、39%，一室产品（56-70㎡)和大户型产品所占比例较小，区域去化量也是两室和三室产品作为主力户型。这主要是因为本区域的购房客户仍以首次置业自住为主，投资客户在本区域较少。区域供求关系分析主力市场项目综合深度解析产品组合分析13%31%39%13%一室二室三室四室69%23%8%平层复式别墅市场产品组合上,以两室和三室为主，合计约占70%，一室和四室各占13%，从此可以判断浐灞区域仍旧以自住型产品为主打，辅之部分投资型产品。产品类型上，平层占绝对优势，比例高达69%，复式比例23%，而别墅类仅占8%。表明市场供给仍旧针对众多中高等收入群体，市场项目综合深度解析产品需求分析项目动机面积户型考虑因素单价总价主力分布改善居住环境的二次和多次置业80-140三房、两房、四房环境价格3600~3800、3400~360050~55、辅助分布个人居住和投资的首次和二次置业40~70、80~110一房（单身公寓）、两房、三房价格未来发展3200~3400、3600~380035~40、45~50万需求特点：置业意向以首次置业自住用房，二次置业改善居住环境追求高标准生活为主。他们注重开发商实力、建筑质量，以及居住环境与升值潜力。不过分苛求地段，最主要的注重点位价格，以及希望大的折扣优惠。需求面积在80~140㎡、三房和两房为主导的产品。需求特征总结动机户型面积诱因价格45%25%15%15%企事业单位职工城中村村民纺织城外地置业者城东轻工市场业主同城区域外购房者根据对现售项目的调研分析发现：本地置业以地缘客户为主，企事业单位职工和城中村村民等占总去化量的70%左右。然而由于区域内地缘客户有限，导致销售周期过长，资金回笼慢也成为区域房地产发展的瓶颈，本案根据这种情况，将主力客户群定在轻工市场周围，以该地域企事业单位职工，城东轻工业主为主力购房人群。因此对于户型的规划，会结合这部分人群需求来设计，以两室（70-95平方米），三室（95-130平方米）为主力户型，跟随极少量一室户型。小结：•竞争激烈，对产品配套要求提高•产品需求排序为多层〉板式〉点板〉点式•规模需求排序为规模楼盘〉小楼盘•两室中等户型80-110仍是当地自住人群首选，随着周边居住环境的日益改良，这种中等户型将进入热销产品。•同规模项目同质现象严重，缺乏产品创新，同时受规模限制，社区配套、服务水平明显低于规模楼盘结论：本案应重点发展板式及点板类住宅产品两室70-90平方米应作为本案主力户型，三室90-130为次主力户型，一室少量跟进。户型比例二室：三室：一室其它=3:3:1（面积比）在产品配套、服务功能上跟进大规模楼盘，做大盘气势。小区规划、景观建议我们怎么做？建筑表现错落有致的立体空间空中连廊提升项目档次临街商业大型超市的入驻增强生活便利性独特的景观提升小区的居住舒