第3章 资产评估的基本方法

第三章资产评估的基本方法评估资产价值的几个基本方法资产评估途径与方法市场途径与市场法收益途径与收益法成本途径与成本法评估途径与评估方法的选择市场途径与市场法市场途径的基本涵义市场途径的基本前提市场途径的基本程序市场途径中的具体方法市场途径的基本涵义市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。市场途径的基本前提通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一,是要有一个活跃的公开市场；其二,是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。市场途径的基本程序选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果应考虑的比较因素运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：（1）资产的功能。是结合社会需要的资产功能；（2）资产的实体特征和质量。包括外观、结构、役龄和规格型号（3）市场条件。成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况（4）交易条件。主要包括交易批量、交易动机、交易时间等市场途径中的具体方法直接比较法要求评估对象于参照物一样或基本一样间接比较法不要求评估对象于参照物一样或基本一样直接法现行市价法市价折扣法功能价值类比法现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)适用于仅有交易条件差异时。功能价值类比法功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x例题被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10×（90/120）0.7=8.18（万元）价格指数法价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数）或=参照物成交价格×价格指数此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长成新率价格法成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。类比法市场售价类比法成本市价法市盈率倍数法市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法,其基本数学表达式为：资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达:资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本)【例】评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。资产评估价值=20×150%=30（万元）市盈率倍数法市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝评估对象(企业)收益额×参照物(企业)市盈率运用市场法评估资产的程序1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料应当认真进行分析，验证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上的可比参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，作出评估结论。市场法的评价优点表现在：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方接受。市场法也有一些缺点，具体表现在：1、需要有公开的及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比的数据以及缺少判断对比数据而难以运用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。成本途径与成本法成本途径的基本涵义成本途径的基本思路成本途径的基本前提成本途径的基本要素和具体方法成本途径的评价成本途径的基本涵义成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。用一数学式可概括为：被评估资产的评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值或者：被评估资产的评估值＝重置成本×成新率基本思路成本途径的基本思路是重置原则，即在条件允许的情况下，一个谨慎的投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格，不会超过为重新购建相同效用的资产的现行成本。通常情况下，购建的资产并非全新，在投资对象全新购建成本的基础上扣除各种贬损后，就是投资者所愿支付的价格。成本途径的基本前提只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。成本途径的基本要素资产的重置成本资产的有形损耗资产的功能性贬值资产的经济性贬值重置成本的含义重置成本是购买一项全新的与被评估对象完全相同的资产所支付的最低金额，按照重新购买资产所具有的工艺或建造所用的材料的不同，重置成本一般可以分为复原重置成本和更新重置成本。（1）复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。（2）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本和更新重置成本复原重置成本与更新重置成本的不同之处在于采用的技术、设计、标准等方面的差异；相同之处在于采用的都是资产的现时价格；如果能够同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应当选择更新重置成本；不论采用的是复原重置成本还是更新重置成本，其资产本身的功能是不变的，一定不能变更其资产功能，不同功能的资产，其成本没有可比性；取价时要考虑资产所处企业的可能得到的交易条件和可能的购买批量。资产重置成本的估算直接法功能价值法物价指数法规模经济效益指数法直接法直接法，也称重置核算法。是指按照资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。a、直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应当按照现行市场价格逐项加总。b、间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。直接法中间接成本的计算a）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本＝人工成本总额×成本分配率其中：间接成本总额成本分配率＝－－－－－－－－－－－×100％人工成本总额b）单位价格法，计算公式为：间接成本＝工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时c）直接成本百分率法，其计算公式为：间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率举例某单位重置购建机床一台，现行市场价格每台2万元，还发生运杂费500元，直接安装成本为2000元，其中原材料1000元，人工费1000元，据分析统计人工费中的间接成本为每元人工成本为0.6元，则该设备重置成本为：直接成本22500元其中：买价20000元运杂费500元安装成本2000元其中：原材料1000元人工费1000元间接成本600元重置成本合计23100元物价指数法物价指数法，是指在资产原始成本基础上，通过现时物价指数来调整确定其重置成本，计算公式为：资产评估时的物价指数资产重置成本＝资产原始成本×－－－－－－－－－－－资产购建时的物价指数或：资产重置成本＝资产原始成本×（1＋物价变动指数）在以上的公式中，资产的原始成本要求做到真实、准确，物价指数应当采用资产的个别和同类物价指数。举例某被评估资产1974年购建，帐面价值为15万元，1993年进行资产评估，已知1974年和1993年的该类资产定基物价指数分别为130％和180％，则被评估资产重置成本为：180％重置成本＝150000×－－－－＝207692.31（元）130％物价指数法与重置核算法（直接法）的区别①物价指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既可以考虑价格因素,又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上功能价值法功能价值法，也称生产能力比例法，这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以计算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产年产量被评估资产重置成本＝－－－－－－－－－×参照物重置成本参照物年产量这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。运用这种方法估算重置成本时，首先应当分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，该方法就不可采用。规模经济效益指数法通过不同资产的生产能力与其成本之间的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产的生产能力和成本之间只成同方向变化，但不一定是同比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。经过统计分析发现，两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系表达为：推导可得：上述公式中的x是一个经验数据，也被称为规模