德勤-区块链在房地产领域的应用-2017-27页

区块链在商业房地产领域的应用这里是未来!$每日免费获取报告1、每日微信群内分享5+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、每月汇总500+份当月重磅报告（增值服务）扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。$主要内容1“区块”里的新技术7区块链技术在房屋购买和销售中的应用22认真对待，做好准备25可以思考，质疑，但不要视而不见26结束语16机遇IV:促进智能决策17机遇V:透明和相对费用较低的物业管理19机遇VI:推动更高效的融资和付款12机遇II:促进租赁前物业调查14机遇III:方便租赁以及以后的物业和现金流管理10机遇I:优化物业搜索区块链技术如何促进商业房地产租赁，购买和销售？区块链技术在房屋租赁中的应用44“区块”里的新技术商业房地产(CRE)行业在很多运营方面的保密做得非常好，比如租金水平，物业价格，以及估值等方面，这样才能获得可能的竞争优势。但是，在今天高度互联和数字化的世界里，继续保护原有的运营机密很困难，也有点不切实际。为了响应社会对透明度的广泛需求，创业企业带来的技术进步和去中介化逐渐使得很多信息向公众公开。所以，物业相关信息很多都可以以数字化和文本形式获得。但是，大部分的数字化信息都是存储在割裂的体系中，这导致缺乏透明度和效率，并且很容易出现错误很可能会导致出现欺诈现象。区块链技术—一种数字化分布式账本，可以不可篡改地记录和共享信息—能够让CRE行业解决这些效率低下和不准确问题。跟据2015年世界经济论坛对800名高管和信息通讯技术领域的专家进行的调查，57.9%的受访者相信到2025年全球10%的GDP信息会存储在区块链上。直到最近，区块链作为比特币的底层技术才广为人知。但是，行业企业现在意识到基于区块链技术的智能合约能够在商业房地产领域发挥更大作用，能够潜在地改变商业房地产的核心运营比如物业交易（购买，销售，融资，租赁和管理）。随着时间的发展，区块链的应用会带来广泛的影响，因为其可以用于公共服务领域比如智能停车，废水，水处理和能源，还可以促进数据驱动型城市管理。本报告中，我们将深入分析区块链技术的价值主张，研究区块链技术在房产租赁和管理以及购买和销售交易过程中的应用。1商业地产行业是否已经准备好应用区块链技术?商业地产公司投资了很多技术满足其各类业务需要，所以先来理解下图区块链技术的好处还是很有价值的。图1:区块链技术的好处Source:DeloitteLLP公司应该评估区块链技术是否有用，在哪些业务中有用，因为区块链技术尤其独特的特性，或许不可能解决目前流程中的每个效率低下问题。区块链技术要成功应用发挥其潜力需要某些先决条件（先决条件见下页图2）。一旦公司找到适合应用区块链技术的业务流程，那么公司应该评估成本和收益。这么做，公司也会对现有体系以及商业地产交易中其他主体利用的各类技术和现有系统之间的互操作性进行评估，公司也会从中受益。212345接近实时区块链可以促成记录交易近乎实时的结算，消除摩擦，降低风险，但是也无法退款或取消交易。无需信任的环境区块链基于加密技术，可以允许任意两个主体在不需要可信第三方参与的情况下直接进行交易。分布式账本点对点分布式网络记录了交易的公开历史。区块链是分布式的，也是开放的；区块链还可以安全地保存交易相关信息。不可逆性区块链保存了曾经每笔交易确定经验证的信息，可以降低双重支付风险，欺诈和滥用以及交易操纵风险。抗审查区块链模型中的加密经济学为参与者继续验证区块提供了激励，从而降低了外部权威主体修改此前交易数据的可能性。Source:GideonGreenspan.“AvoidingthePointlessBlockchainProject,”Linkedin,November24,2015;DeloitteCenterforFinancialServicesanalysis.正如图2所示，我们认为在商业房地产核心流程中，租赁和购买，销售交易流程已经适合应用区块链技术，因为这些业务流程可以利用其本身的优势来满足应用区块链技术的先决条件。3去中介化机会可信中介比如产权公司可以通过区块链实现去中介化，不再需要这类中介机构，区块链可以增强政府房产土地注册过程中产权管理和确认的安全和透明。主体之间缺乏互信很多时候，租赁，购买和销售交易中的参与方彼此之间都是第一次接触，在尽职调查方面会非常谨慎，甚至是在数据真实性方面也非常担心。但是，区块链可以通过数字身份，为房地产所有方，房地产权，留置权，融资和租赁权保存更加透明的记录，从而降低风险。多个主体都可以修改数据库中的内容交易和管理房地产涉及到多个主体，比如房产所有者，租户，运营方，贷款机构，投资者，服务供应商，他们可以提供，访问，修改很多信息。需要通用数据库共享数据库对于租赁，购买和销售交易非常重要。其中一个关键的例子就是房源共享系统，这类系统整理收集了经纪人和房产代理机构私人数据库中的房产信息。交易依赖很多房地产交易都有条件语句，可以通过智能合约来执行。比如，房产购买—销售交易结束取决于贷款通过或产权过户。图2:应用区块链技术的先决条件为什么要在房地产租赁，销售和购买交易中应用区块链？—由于房源挂牌系统分散，房源搜索过程效率较低。耗费时间，主要是线下通过纸质文本进行尽职调查。管理租赁协议，房产维护和现金流比较复杂缺乏足够的实时数据影响管理层决策能力区块链技术如何促进商业房地产租赁，购买和销售交易？区块链技术在商业房地产租赁流程中的应用商业房地产所有者可以应用区块链技术有机会消除在其租赁交易过程中出现的瓶颈(下页图3):4图3:在商业房地产租赁交易中应用区块链技术2实地参观检查5准备签署协议4使用智能身份系统进行租赁前尽职调查1通过基于区块链的房源共享系统搜索房产MLS3谈判签署租赁意向书LOI6应用智能合约签署租赁协议7使用智能合约完成付款自动化和现金流管理自动化8实时数据分析Indicatesstepswhichcouldutilizeblockchaintechnology―5代表可以应用区块链技术(图3续)61通过基于区块链的房源共享系统搜索房屋房东和租客或其各自代理人可以在房源共享系统（MLS）列出其要求。透明的MLS系统可以让各方根据各自要求看到挂牌的房源。2物业访问检查代理人会讨论其客户的要求，并安排对房屋进行参观检查。3协商并签署意向书双方协商条款和交易金额。租户给房东发出租赁意向书，表示对该房产的兴趣。4使用智能身份完成租赁前尽职调查使用个人和资产基于区块链技术的数字身份，房东可以对租客进行背景审查，租客也可以查看此前的交易和房产的留置权情况。5准备签署协议最终协议，包括所有双方一致认可的条款，可以由双方法律团队准备好并经过确认。6应用智能合约的租赁协议协议的关键条款可以记录在去快俩你上，这就成为智能合约。智能合约通过比特币钱包或使用付款接口的银行账户的完成保证金/预付租金付款。然后房东可以将房产交给承租人使用。交易协议可以在官方进行记录。7使用智能合约自动完成付款和现金流管理基于协议条款，在完成房屋维修养护费用付款后，根据事先约定的付款方式，智能合约会将租客付给房东的租金付给房东。租赁期结束后，智能合约就会将保证金转给房东。8实时数据分析区块链上记录了若干付款和交易以及个人，房产和机构的数字身份之后，房东可以使用适当的分析工具进行实时分析。区块链在商业房地产购买和销售交易中的应用目前的购买和销售交易流程非常复杂，而且涉及很多步骤。所以，找到一套房产完成交易非常耗费时间，对于买方和卖方来讲成本很高，这也包括商业房地产所有者或机构投资者。这其中的障碍包括:如果卖方使用抵押融资那么整个交易过程会更加复杂。商业房地产企业可以应用区块链技术简化当前的流程，如图4所示。由于房屋所有权链条和留置权记录问题，欺诈风险，必须的尽职调查和繁琐的清算流程导致房屋保险和相关成本较高。缓慢，费用较高，不透明的融资机制和付款过程，尤其是在跨境交易中。由于房源数据分散，房屋搜索过程效率较低耗费时间，主要是线下通过纸质文本进行尽职调查。71房产搜索过程2承保和财务评估6最后评估签署智能合约7销售执行3房产查看，代理人协商4签署备忘，开始贷款流程5应用智能身份和基于区块链的所有权注册系统进行购买前的尽职调查。图4:在商业房产购买和销售交易中应用区块链技术Note:Theloanapplicationandservicingstepswouldbeapplicableonlyifmortgagefinancingisusedforpurchasingtheproperty.Source:DeloitteCenterforFinancialServicesanalysis.MLS―表明可以应用区块链技术的步骤8代表可以应用区块链技术―(图4续)91房产搜索过程买方使用基于区块链技术的房源共享系统（MLS）选出意向购买。2承保和财务评估根据房产在区块链上的数字身份信息，买方会创建一个租金，持有和成本相关的财务模型。买方决定购买价格。3查看房产，代理人协商买方:对房产质量进行实地检查，并和同类房屋进行比较。询问经纪人对房产的意见。4备忘录和贷款流程开始买方和卖方签署备忘录，买方将保证金转入托管账户。买方还向抵押贷款机构开始申请贷款流程。6最后评估并签署智能合约成功地完成尽职调查后:交易主体和双方顾问就会评估并执行买方和卖方之间的智能合约。买方和抵押贷款机构之间的智能贷款合约和上述买方与卖方之间的智能合约相互关联。7销售执行抵押贷款机构将销售收入转入托管账户，卖方将所有权转给买方。买方和卖方之间的智能合约会将托管账户中的销售收入支付给卖方的银行账户，并通知登记机构将房产所有权转让给买方，同时抵押贷款机构拥有房产的留置权。注册机构确认了区块链上房产所有权的转移，并且创建一个全新的永久存在的区块，并且官方认可，不可篡改。买方和贷款机构之间的智能贷款合约会启动贷款还款流程。5使用智能身份和基于区块链的所有权登记信息进行购买前的尽职调查使用基于区块链的数字身份和所有权登记系统，买方和/或抵押贷款机构可以进行审查包括环境许可，分区权限，租赁情况，产权明晰等等。抵押贷款机构也会对买方（借款人）进行尽职调查评估其贷款能力，包括贷款金额，贷款价值比。机遇I:优化房产搜索过程目前的挑战:由于房源挂牌数据比较分散导致房屋搜索过程效率不高今天，商业房地产经纪人，所有者，租客，以及买方和卖方经常使用多个挂牌服务机构或MLS获取房产相关数据比如房屋位置，租金，资本价值以及房产其他信息。这些平台都是付费查询的，需要用户缴纳较高的访问费用。房产信息的准确性和详细程度完全取决于经纪人喜好，主要是缺乏标准化的流程和人工干预。这都会导致信息不准确，过时或不完整。并且，搜索过程本身也会效率较低，因为数据通常都是分散在多个平台。所以，房东和租户会出现决策延迟现象，并且对于房源共享系统MLS上的信息质量信任程度比较低。区块链的机会:高效可靠的房产搜索基于区块链的房源共享系统MLS可以让数据分布在点对点网络中，经纪人对自己提交的数据会有更多的掌控权，随着挂牌房源可以更自由地查看，同时可以增强信任度。这种基于区块链的升级版房源共享系统MLS还可以提供房产更详细的信息包括区位，地址，可比租金水平，资本价值，所有权历史记录，租赁详细情况，房产建筑年限，以及具体权属情况。所以，市场参与者可以更低的费用获得更可靠的数据。实际上，德勤调查的高管中，36%的受访者认为效率（降低成本/速度更快）是应用区块链技术最重要的好处。尽管很多区块链应用尚处于概念测试阶段，但像RexMLS已经开始测试区块链技术在房产挂牌方面的应用（图5）。10点滴科技资讯—智能矩阵ATMATRIXSource:EvanderSmart,“Rex:DecentralizingandDisruptingRealEstateListingServices,”BTCManager,June7,2016;Rexcompanywebsite.11结果便于查看全球挂牌房源降低交易成本提高效率