第2章 房地产经纪制度

房地产经纪人第2章房地产经纪制度第2章房地产经纪制度2.1房地产经纪人执业2.2房地产经纪执业规范2.3房地产经纪行业管理小结2.1房地产经纪人执业2.1.1房地产经纪人执业资格的种类房地产经纪人是指经过全国房地产经纪人执业资格考试合格或者资格互认，依法取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》，并经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》，在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立从事房地产经纪业务，也可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权来独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。房地产经纪人协理是指经过房地产经纪人协理从业资格考试合格，依法取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》，在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性房地产经纪工作的自然人。2.1房地产经纪人执业2.1.2房地产经纪人执业资格考试房地产经纪人执业资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。1.房地产经纪人执业资格考试《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》第9条规定：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：1)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。2.1房地产经纪人执业2)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。3)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。4)取得硕士学位，工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。5)取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。2.房地产经纪人协理从业资格考试2.1房地产经纪人执业2.1.3房地产经纪人执业资格注册国家对房地产经纪人员实行资格准入制度，凡取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》或《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，必须经过注册才能以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪活动。1.房地产经纪人注册的条件1)取得房地产经纪人执业资格证书。2)无犯罪记录。3)身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。4)经所在经纪机构考核合格。2.房地产经纪人注册程序3.房地产经纪人注销注册2.1房地产经纪人执业1)不具有完全民事行为能力的。2)因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的。3)在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满五年的。4)不在房地产经纪机构执业或者同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的。5)依照本办法被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满三年的。6)法律、法规规定不予注册的其他情形。2.1房地产经纪人执业4.中国房地产估价师与房地产经纪人学会收回或公告收回房地产经纪人注册证书的条件1)死亡或者被宣告失踪的。2)完全丧失民事行为能力的。3)受刑事处罚的。4)在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分的。5)连续两年以上(含两年)脱离房地产经纪工作岗位的。6)同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的。7)严重违反房地产经纪职业道德的。8)以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册证书的。5.房地产经纪人注册须达到规定的继续教育标准要求2.1房地产经纪人执业1)房地产经纪人执业资格证书自签发之日起三年内未初始注册的，每三年至少应当参加一次由中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训、达到继续教育标准，在取得中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的房地产经纪人继续教育合格证书后，方可申请初始注册。2)房地产经纪人在注册有效期内参加了中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训、达到继续教育标准，方可申请换发新的注册证书。2.1房地产经纪人执业2.1.4房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系：执业关系、法律责任关系和经济关系。1.执业关系2.法律责任关系3.经济关系2.2房地产经纪执业规范2.2.1房地产经纪活动的原则房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则，房地产经纪人员应恪守职业规范和职业道德。2.2.2房地产经纪基本执业规范1.经营场所公示1)国家和有关部门核发的营业执照、房地产经纪机构备案证书和机构的名称、经营范围、经营方式的标志。2)房地产经纪人执业资格证的标志。3)居间介绍、代理等各项业务收费标准。4)其他资料、告示应当符合法律、法规的规定。2.执业告知2.2房地产经纪执业规范1)执行人的姓名、资格。2)执行业务的范围、方式。3)需要当事人提供的资料和事实。4)委托人提供资料和事实的查询、查验结果。5)提供服务的内容、时限和标准。6)适用的法律、法规和政策规定。7)拟使用的合同文本，合同条款的协商、履行以及发生争议的解决方式。8)收取佣金的标准、数额及协商范围。9)拟采取的最终具结方式。3.执业限制4.执业回避2.2房地产经纪执业规范1)与委托当事人有直接利害关系，可能损害委托当事人利益的。2)委托当事人要求回避的。5.签订合同1)双方当事人姓名或名称、住所。2)服务项目的名称、内容、要求和标准。3)合同履行期限。4)佣金数额和支付方式、时间。5)违约责任和纠纷解决方式。6)当事人约定的其他内容。6.执业署名7.佣金8.解除合同2.2房地产经纪执业规范1)符合法律法规规定或合同约定的。2)不可抗力致使合同不能继续履行的。3)协商一致的。9.资料申报2.2.3房地产经纪人与经纪机构在执业活动中的权利与义务1.房地产经纪人的权利1)依法发起设立房地产经纪机构。2)加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位。3)指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务。4)经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件。5)要求委托人提供与交易有关的资料。6)有权拒绝执行委托人发出的违法指令。2.2房地产经纪执业规范7)执行房地产经纪业务并获得合理报酬。1)房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构。2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。2.房地产经纪人的义务1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德。2)不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。3)向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。3.房地产经纪机构的权利1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。2)可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议。2.2房地产经纪执业规范3)按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束本机构的执业经纪人的执业行为。4)由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。5)法律、法规和规章规定的其他权利。4.房地产经纪机构的义务1)依照法律、法规和政策开展经营活动。2)认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人认真开展经纪业务。3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。4)严格按照规定标准收费。5)接受房地产管理部门的监督和检查。2.2房地产经纪执业规范6)依法缴纳各项税金和行政管理费。7)法律、法规和规章规定的其他义务。2.2.4房地产经纪活动中的争议处理在房地产活动之中发生争议是在所难免的，在经纪活动中的争议的处理方式主要有：1.当事人双方协商2.有关政府管理部门调解3.仲裁委员会仲裁4.向不动产所在地人民法院诉讼2.2.5房地产经纪人执业中的禁止行为房地产经纪人执业中的禁止行为有：2.2房地产经纪执业规范1)从事法律、法规禁止流通的房屋和服务项目的经纪活动。2)隐瞒重要事实，虚构交易机会，提供不实信息，广告虚假。3)恶意串通，胁迫、欺诈、贿赂等不正当手段。4)允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动。5)法律、法规禁止的其他行为。2.2.6房地产经纪人和经纪机构违规执业的法律责任房地产经纪人执业中常见的违规行为有：赚取不正当差价、隐瞒重要的交易信息、不当承诺与不当诱导、不当收取佣金及不当代理等。1.民事责任2.行政责任3.刑事责任2.3房地产经纪行业管理2.3.1房地产经纪行业管理的模式和手段1.房地产经纪行业管理模式2.房地产经纪行业管理手段2.3.2房地产经纪行业管理的内容1.房地产经纪行业管理的特性1)由于房地产经纪业是一种服务业，它不提供实体性产品，而是提供具有使用价值的动态过程——房地产交易的居间或代理等服务，因此，对房地产经纪的管理必须十分着重于保证服务过程的规范性。①房地产经纪业执业规范。发达国家和地区一般通过立法来制定房地产经纪业的执业规范。2.3房地产经纪行业管理②房地产经纪收费。房地产经纪作为一种服务性行业，其所提供的服务不如实体产品那样容易进行价值判别，因此，房地产经纪机构与顾客之间在服务收费问题上较容易产生纠纷。这就特别需要行业管理的协调作用，收费管理的最主要方式是制定具有法律约束力的房地产经纪服务佣金标准(通常是指其相对于房地产交易额的一定比率)。③各地区房地产经纪业都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定的佣金以外的经济利益，如房地产交易差价。2)房地产经纪业是以信息为主要资源的服务业，信息自身的种种特点以及信息不对称所带来的种种后果都要求行业管理主体对房地产经纪行业实施公平性管理，以保证行业内部各机构及从业人员之间的公平竞争和行业与服务对象之间的公平交易。2.3房地产经纪行业管理①行业竞争与协作的管理。信息的共享性、积累性、时效性，使得房地产经纪业内部容易产生不正当竞争，但同时又迫切需要开展行业内的广泛协作，因此，对行业竞争与协作的管理也是房地产经纪行业管理的重要内容。②房地产经纪业的诚信管理。由于房地产经纪人与服务对象之间存在着较为明显的信息不对称现象，因此，对房地产经纪的管理必须十分注重对房地产经纪业诚信的管理。很多国家通过法律、行政、教育、行业自律乃至评奖、设立信用保证金等种种方法来对房地产经纪机构及执业人员的信誉进行管理。2.3房地产经纪行业管理③房地产经纪纠纷管理。由于房地产经纪业与服务对象之间的信息不对称而很容易引起双方对同一问题认识的差异性，从而导致房地产经纪纠纷。在一些房地产经纪行业不够成熟的地方，房地产经纪人员素质的良莠不齐，更催化了这种纠纷，所以，关于房地产经纪纠纷的管理是房地产经纪行业管理的重要内容。从发达国家和地区的情况来看，建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件是纠纷管理的主要手段。3)房地产经纪行业信用管理。2.3房地产经纪行业管理2.现行房地产经纪行业管理的主要内容(1)房地产经纪行业年检与验证管理为规范房地产经纪市场，促进房地产经纪行业健康发展，保障房地产经纪机构及房地产经纪人员的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规和规章，由房地产经纪主管部门会同工商行政主管部门定期对房地产经纪机构及房地产经纪人进行年检和验证工作，对不符合资质、资格条件的，逐步进行清理和整顿。这两项工作是加强行业管理、执行规范的重要措施。2.3房地产经纪行业管理(2)房地产经纪行业年检的内容与相关规定年检主要是检查房地产经纪组织的经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否接受注册、备案等的管理。对持有房地产经纪人执业资格证的人数低于规定标准的及其他不符合标准的，不予备案登记。房地产管理部门应当每年对房地产经纪机构内的执业人员条件进行年检，并公布年检合格的房地产经纪机构名单。年检不合格的，应限期整顿，经限期整顿仍不合格的，撤销备案证书，以后不得从事房地产经纪活动。2.3.3房地产中介行业自律组织的地位和作用1.房地产经济行业组织2.房地产中介行业组织的地位2.3房地产经纪行业管理1)房地产中介业管理的微观层次。2)房地产中介业管理的中观层次。3)房地产中介业管理的宏观层次。3.房地