物业纠纷

2班2组蒋烨，李智前，阮浩，孙国龙，夏景物业纠纷•案例1•2002年7月，上海一小区的业主杜先生与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位协议，约定小区内一个车位的使用权以人民币5万元转让给杜先生，使用期自杜先生付清转让金之日起，使用期限68年。•2003年，杜先生发现该车位常常被他人车辆占用。杜先生多次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。杜先生只得向业主委员会反映车位被占情况，请业主委员会证明车位被占的事实，但是事情仍然得不到解决。无奈的杜先生只好向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。•物业公司在法庭上辩称，物业公司本身没有占用杜先生的私人车位。车位买卖合同是杜先生和开发商签订的，不属于物业公司的管理范围。因此，不同意承担责任。•法院审理后认为，车位使用权虽属杜先生享有，但车位是在小区内，属小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。因此，物业公司关于杜先生的车位不属于物业公司管理范围之辩称理由不能成立，物业公司有权利也有义务对杜先生拥有的车位进行管理，并收取费用。法院最后认定，公民的合法权益应受法律保护。杜先生享有车位使用权，物业公司作为物业管理企业，应承担相应的管理、服务职能。现杜先生的车位被占，杜先生有权要求物业公司承担相应的民事责任。法理依据•《物业管理条例》–第34条：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。–第36条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。•《合同法》第107条–当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案例分析本案中，车位买卖合同虽然是业主和开发商签订的，但物业公司作为小区内的物业主体，应该按照法律法规的规定和物业管理合同的约定履行相关的维护和管理义务。其中，物业服务公司对业主车位负有统一、有序管理的职责。因此，车位属于小区公共配套设施，物业服务公司有权利也有义务对业主拥有的车位进行管理，并收取费用。对于业主的车位，物业服务公司应承担相应的管理、服务职能，有义务排除妨碍。物业服务公司因怠于履行管理服务职能，致使业主车位经常被占用，应承担相应的责任。物业管理用房•定义：是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。•《物业管理条例》第30条规定：–建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。•《物业管理条例》第38条规定：–“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”物业管理用房•条文注释–由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，而不属于建设单位、物业服务企业，这一规定使得长期以来一直存在的疑问得以明确化。但需要注意的是，业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权，而是一种建筑物的区分所有权；不是为某一业主单独所有而是由全体业主共有。本条第2款是对物业管理用房的用途的规定，物业管理用房的用途是特定的，物业服务企业实施物业管理的，可以使用物业管理用房，但无权改变物业管理用房的用途。在特定情况下，有些物业管理区域内的物业管理用房确有空余，如不改变用途，实属资源浪费，则经业主大会同意并办理相应手续后，也可以改变用途。•案例二•爱丁堡花园住宅小区（现名爱丁名苑住宅小区以下简称小区）是由重庆新洲实业有限公司（以下简称开发商）开发的房地产项目。该项目分为一期工程和二期工程。分别于2001年9月27日，2004年3月26日竣工并交付业主使用，2005年9月5日，爱丁名苑业委会经重庆市江北区房屋管理局登记备案后成立。开发商于2005年12月12日向业委会提交了《爱丁堡小区物管用房移交情况》。该小区一期工程建筑面积60093.88平方米，二期工程建筑面积48715.56平方米，总面积108809.44平方米。依据小区业主公约和《重庆市物业管理办法》的规定，开发商应按小区总面积的5‰向该小区的物业公司移交物业管理用房，即开发商应移交544.05平方米的物业管理用房。•业委会认为，开发商所移交的物管用房中有产权的部分是以被告为产权人设置了抵押的房屋，随时都有被抵押权人主张权利而变卖的风险；其余的都是架空层，在房屋测绘报告中无法体现，不属于法律意义上的房屋，且也无实际使用价值。要求重新移交合格的物业管理用房。•开发商认为，2005年12月12日，自己与该小区的物业管理企业重庆景和物业管理有限公司签订小区物管用房移交情况，从2000年1月起至今已陆续向重庆景和物业管理有限公司移交物管用房五处共633平方米，具体情况如下：1、物管办公室107平方米；2、保洁房122平方米；3、保安房180平方米；4、工程部34平方米；5、仓库190平方米。实际上移交的物业管理用房已超过上述面积。按照业主公约约定，物业管理用房的价款以大修基金充抵。现在开发商与业主尚未对已移交的物管用房价款进行结算、冲抵。所以不提供新的物业管理用房。•2000年到2002年，重庆成越实业发展有限公司（以下简称成越公司）向中国农业银行重庆市渝中支行（以下简称农业银行）四次借款1150万元，新洲公司以其所有的位于重庆市江北区李家花园读书梁“爱丁名苑”1-B号一层、二层（整层）4616.28平方米非住宅商用房提供抵押担保，新洲公司与农业银行签订了为成越公司借款抵押担保合同并办理了登记手续。•抵押的房产刚好和移交的物业管理用房有重合的部分，且成越公司到期未能偿清债务，抵押物中的物业管理用房面临司法处置。•经重庆市江北区房屋管理局出具的证明，法院查明事实如下：•新洲公司移交爱丁名苑小区物业管理企业作物业管理用房的保洁房、保安房、工程部、仓库、物管办公室五处房屋，经房屋产权部门确认，其中的保洁房、保安房、工程部均系架空层，不计入测绘销售面积。因此，保洁房、保安房、工程部不能成为新洲公司应配置并移交的物业管理用房。经爱丁名苑业委会、新洲公司共同确认，物管办公室在业委会成立前即已设置了抵押担保，且被司法处置，也不能成为新洲公司应配置并移交的物业管理用房。由此，新洲公司应按爱丁名苑小区总建筑面积108809.44平方米的5‰向爱丁名苑小区全体业主提供位于该小区范围内544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房，并移交给该小区的全体业主。•据此，判决如下：•重庆新洲实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向爱丁名苑住宅小区全体业主提供位于该小区范围内544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房，并移交给该小区的全体业主。法理依据•《物业管理条例》第27条–业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分•《物业管理条例》第30条–建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房•《物业管理条例》第38条–物业管理用房的所有权依法属于业主•《重庆市物业管理条例》第44条–前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房•案例三•中环大厦由重庆环球物业公司（现名为重庆嘉和日盛置业发展有限公司）、重庆市江北区房地产综合开发公司开发建设，江北区世纪中环业主委员会提起诉讼，要求按《重庆市物业管理办法》第二十条的规定，获得137.3平方米的房屋作为物管用房。•后双方告达成执行和解协议，约定：1、原告提供105.74平方米的物业管理用房，并将产权转移登记给全体业主；2、全体业主将105.74平方米的物业管理用房的产权出卖给原告，价款为25万元；3、为提高效率、简化手续，原告与江北区世纪中环物业管理区域的全体业主之间不办理交付、过后手续，即不需将上述物业管理用房过户给江北区世纪中环物业管理区域的全体业主、然后再过户回原告。•该协议生效后，置业公司开始履行付款义务，于2009年6月5日前付清。现全体业主获得了房屋并出卖给置业公司，获得了利益，却没有支付物业管理用房的成本价，损害了置业公司的权益，故要求全体业主支付物业管理用房105.74平方米物业管理用房的价款126888元（按建筑安装工程造价1200元/平方米计算）•经审查，原告的诉讼请求为要求江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦137.3平方米物业管理用房的价款164760元，原告该请求针对的责任主体是江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主。而被告世纪中环业委会作为江北区世纪中环业主大会的执行机构，其本身并不具备独立承担民事责任的能力，且在没有小区业主大会表决同意的情况下，世纪中环业委会亦无权对小区全体业主的实体权利和义务进行处分。因此，原告将世纪中环业委会作为本案被告提起诉讼，属被告主体不适格，其起诉应予驳回。•据此、裁定如下：•驳回重庆嘉和日盛置业发展有限公司的起诉。法理依据•《重庆物业管理办法》–第二十条移交物业时，房屋出售单位按房屋总建筑面积５‰比例向该物业管理区域提供物业管理用房（最低不少于３０平方米）。物业管理用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅共用部位、共用设施设备维修基金充抵。该管理用房属业主共有。案例分析•业主委员会的主体资格问题一直是司法领域讨论的热点，业主委员会可以作为原告行使起诉权，却不能作为被告行使抗辩权，除非就所诉事项获得业主委员会的授权，这也导致业主委员会在诉讼权利义务主体上的不对等，不利于保护诉讼相对方的权利义务。•《北京市物业管理条例》在这个方面曾经进行过有益的尝试，仔细对比阅读于2010年4月颁布，10月施行的《北京市物业管理条例》的和之前该条例的草案可以发现，原草案中“业主大会可以申请法人资格登记”制度在正式颁布施行时被抹去。案例分析•但这并不意味着对业主大会主体资格的否定，相反，在2010年8月，北京市又出台了《北京市住宅业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》其中第二十四条【业主大会登记】规定：“本市试行业主大会登记制度。业主大会成立、完成备案手续的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理登记，业主委员会凭登记证明，向区县公安分局申请刻制业主大会印章。”该条规定如获通过，将是国内对业主大会主体资格认定方面的一个开创性规定，但此条款的局限性也很明显，其仅仅是在征求是否应当进行业主大会的登记，并没有明确指出业主大会是否可以申请法人资格，但在进行业主大会登记以后，已经能够解决业主大会的税务登记问题。•案例背景–淮北·万马相山庭院小区2010年交付使用，其物业服务企业为浙江中都物业管理有限公司。2011年12月6日第一届万马业委会成立，中都物业合同到期。中都在没有合同保障的情况下继续服务至2012年7月20日。•焦点一：撤离是主动还是被动–中都负责人及其他业委会成员表示：第一届业委会主任王泽，成员王峰从中作梗，不同意续聘，王泽希望自己的物业公司接管，后因少数服从多数，不得不同意，但要求中都物业交20万押金。但王泽暗地里于2014.4与另一家物业公司签了合同，一位成员带着20余名社会人员闯进我们公司，逼迫物业撤走，派出所有相关记录。–王泽表示：因为没有了开发商的补贴，中都是自己要走的，自己同意物业留下，但是反对合同的部分内容。•焦点二：26间门面房–26间门面房租赁甲方：中都物业，乙方：王峰，詹浩秋。租赁期限是10年，于业委会成立之前签订。–王峰表示已交4万定金，因丈夫詹浩秋与物业公司有经济往来，抵消10万，尚欠5万。–全体业主表示这笔钱物业公司没有公示过，并不知情。–物业撤离风波后，物业公司出具了4万元定金的收据。•经法院审理认为–中都物业公司作为相山庭院小区的前期物业服务企业，根据其与万马房产公司签订的物业管理服务合同的约定，其享有管理权至首届万马业委