第四章 房地产评估

第四章房地产价格评估教学目的：熟练运用成本法、市场法和收益法等进行房地产价格评估。教学重点：成本法、市场法、假设开发法的运用教学课时：9学时教学手段：多媒体教学手段第一节土地使用权评估一、土地概述（一）土地的概念（二）土地的特性土地面积的有限性自然特性土地空间位置的固定性土地使用价值的永续性和增值性土地的不可替代性用途多样性经济特性经济地理位置的可变性可垄断性（三）土地的分类按社会经济用途分为工业、商业、交通等按经济地理位置分为市中心、一般市区等按所有权归属分为国家、集体等按利用程度分为高度集约使用、正常使用等按开发程度与开发趋势分为已开发、未开发等二、土地使用权概述（一）土地使用权的概念P88从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权。获得方式：出让、划拨、转让、租赁（二）与土地使用权相关的法律规定P88国有土地使用权集体所有土地的承包经营权（三）土地使用权的特性对土地使用权本身的限制------不包括该土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施。土地使用的管制------土地用途建筑高度容积率、建筑密度建筑物后退红线距离、建筑距离绿地率交通出入口方位、停车泊位建筑体量体形、色彩地面标高其他要求：环境保护、消防安全、卫生防疫等（四）土地的权属分类土地所有权土地使用权P89划拨土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一期日的土地使用权价格。出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让时的最低价格控制标准。交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。（五）土地使用权的价格类型（六）影响土地使用权价格的因素（一）一般因素社会因素经济因素政策因素人口数量和质量政治安定状况和社会治安状况城市化状况和公共设施的建设状态经济发展状况和储蓄及投资水平财政收支及金融状况和利率物价、工资及就业水平土地和住房制度城市规划和土地利用规划房地产价格政策和税收政策（二）区域因素住宅类商业类工业用地交通设施；商业网点配置；学校、公园、医院配置腹地大小及商业群落状况；营业类别及竞争状况运输设施的便利程度及建设状况环境污染程度；景观环境状况顾客来源及购买能力状况动力供应和供水排水状况居民职业、教育程度、社会阶层等居住环境以及街道的宽度、构造等状况顾客的交通手段及交通状况与关联产业的位置以及与生产紧密的气候、地质和水文条件（三）个别因素影响土地价格的因素位置、面积、地势、地质形状、宽度、深度临街情况交通状况三、土地使用权评估的原则P95（一）土地使用权评估的基本原则供需原则替代原则最有效利用原则预期原则（二）土地使用权价格评估的相关应用原则竞争原则预期收益原则、变化原则、变动原则、评估基准日原则贡献原则、报酬递增递减原则、均衡原则•土地使用权评估的成本法（一）基本思路根据土地开发所耗费的成本来确定土地价格的一种方法。以土地取得费和基础设施开发费用作为基本成本，再加上一定的利息、利润、应纳税金和土地增值收益来确定土地价格。四、土地使用权价格评估方法及其应用新开发土地土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地（二）适用范围（三）操作步骤土地评估的成本法公式：土地价值=土地取得费用+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益考虑个别因素和使用年限的修正系数（四）举例例1：某市经济技术开发区内有一块土地面积为5000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，评估该土地的价值。承上例（1）土地取得费=10万元/亩=150元/平方米（2）土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150*（（1+6%）2-1）=18.54（元/平方米）土地开发费利息=200*35%*（（1+6%）1.5-1）+200*65%*（（1+6%）0.5-1）=10.23（元/平方米）（4）开发利润=（（1）+（2））*10%=35（元/平方米）（5）土地价值=（（1）+（2）+（3）+（4））*（1+15%）=475.84（元/平方米）土地总价某宗地所在区域的土地取得费为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为20个月。土地开发费在开发期内均匀投入，贷款月利率为1%，按月计算复利。土地开发的投资回报率为10%，土地增值收益率为15%，土地资本化率为7%，土地使用年期为30年。要求：试评估该宗土地的价格。土地使用权评估的市场法（一）评估程序收集资料----where选择交易实例----howmany修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素确定评估值（二）计算公式一实际评估工作中，其计算公式：P=P’*A*B*C*D或=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区域因素条件指数D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条件指数（二）计算公式二如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为：P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数其中：容积率修正系数=评估土地容积率修正系数/交易实例土地容积率修正系数土地使用年期修正系数m—评估对象的使用年限；n—交易实例的使用年限。nmrrK111)1(11（三）适用范围有充足交易实例的地区房地产买卖、投资决策（四）案例分析案例1某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现实价值。评估人员经调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元，该区域的商品房每平方米1万元，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现实价值大约是多少？说明依据和理由。分析：该房地产的现时价值：900*4=3600万元依据：最佳使用原则理由：该房地产的现时用途很不合理。其一，商业区内建民宅，用途不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。案例2有一待估宗地G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况见表：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A6801999+1%1.30+1%B610199901.10-1%C7001998+5%1.40-2%D680200001-1%-1%E7502001-1%1.60+2%F700200201.3+1%0G200201.100上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下：时间1996199719981999200020012002指数100103107110108107112另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。分析：1.建立容积率地价指数表容积率11.11.21.31.41.51.6地价指数1001051101151201251282.案例修正计算A.680*B.C.D.E.F.3.评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米）（五）基准地价系数修正法P116概念确定参照物-----基准地价；对各种因素进行系数修正；计算待估土地评估值。公式=基准地价(1+地价修正系数)*时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数注意事项各地对基准地价公布的时间不一致各地政府对基准地价的构成内容规定不一致各地对土地使用权年限规定不一致案例3某企业和外商合资，利用其现有场地做投资。场地共1500平方米，土地最高出让年限为60年，合资35年，取还原利率为10%。经调查得知，该地政府规定基准地价为1000元/平方米，并分析该确定场地个别因素修正系数为120%，该市场转让因素修正系数为110%，试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格。解：先求出土地转让年限修正系数：(1＋10%)×[(1＋10%)－1]/[(1＋10%)－1]=0.968已知个别因素修正系数为120%,市场转让因素修正系数为110%,则土地转让价格为:P=A××=1500×1000×0.968×120%×110%=1916640(元)•土地使用权评估的收益法（一）基本概念也称为土地残余估价法，即待估土地处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于土地的纯收益，再用土地的还原利率还原，便可得到土地使用权的收益价格。（二）估价公式土地还原利率土地纯收益土地价格：相等，且收益期无限长若土地未来各年纯收益土地收益年限其中：年折现系数第年土地纯收益第土地使用权价格一般公式：n)ii(n1i（三）适用范围适用于：有收益的土地价格评估；不适用于：政府机关、学校、公园等公建设施的土地价格评估。（四）操作步骤：1.收集相关资料2.估算年土地总收益3.确定年土地总费用P1074.确定土地纯收益P107-1085.确定土地还原利率---土地纯收益与价格比率法---安全利率加风险调整值法---投资风险与投资收益率综合排序插入法6.选择适当的计算公式P109补充：年收益的计算年收益＝总收入—总费用总收入的确定潜在毛收入：假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。除有租约限制之外，总收入应采用正常客观的数据。注意：房地产的收入分为实际收入和客观收入。其中：实际收入：经营房地产所得到的实际成果；客观收入：排除了各种特殊、偶然因素，并处于最佳利用状态时，房地产在公开市场上一般可能取得的正常收入。最佳利用方向和最佳利用强度总费用－－运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益，如维修费、管理费、保险费、税金等。运营费用应该是客观费用；折旧不能作为运营费用被扣出。净收益＝有效毛收入—合理运营费用（1）出租型房地产净收益＝租赁收入－维修费、管理费、保险费和税金租赁收入＝有效毛收入＋租赁保证金和押金的利息（2）商业经营型房地产净收益商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润＝（3）生产型房地产净收益产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润＝（4）尚未使用或自用的房地产可以按照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益；直接比较得出净收益。还原利率概念也称折现率，是房屋建筑物以及土地使用权的投资收益率，是一个将房地产的年收益转换为现值的百分比。还原利率的种类（1）综合还原利率－－计算房产合一价格（2）建筑物还原利率－－仅计算建筑物价格（3）土地还原利率－－单纯计算土地价格三种利率