423宏观经济形势与房地产调控

1天则经济研究所423次学术报告会：宏观经济形势与房地产调控主持人：茅于轼主讲人：陈全生评论人：牛凤瑞、冀志罡、郑思齐、苏琦茅于轼：今天是天则所第423次双周学术报告会。我们请到了陈全生，他是国务院参事，他演讲的题目是宏观经济形势与房地产调控。先由发言人讲一个小时到一个半小时，然后是几位评议人评议，最后是自由讨论。陈全生张曙光老师让我在这里和大家谈谈有关房地产的看法，单说房地产有点困难，它和宏观经济紧密在一起，所以就想讲讲宏观经济形势和房地产调控，重点讲讲房地产。我是国务院参事，参事是以个人身份参加政府，所讲的内容都是代表个人的，不代表政府，不代表任何机关，只代表我自己。讲的正确的是集体智慧之结晶，讲的错误的是个人才疏学浅所致，完全由由本人自己负责。去年的经济形势，从名义增长上看，投资、消费、出口等各项指标增长得都不错，但剔除价格因素后的实际增长却在往下掉。这是GDP增长情况：这是工业增加值的情况：2从20.7一直到15.7。而且这是累计增长数字，如果不是累计数字，掉得更快。累计就平均了，把年底的这些情况全都掩盖了，所以我觉得掉得是很快的。这是运输量增长，大家可以看一下，掉得也很快，特别是水运。大家可以看看周转量的增长，水运占二分之一，最后掉到了12.5。港口的吞吐量从40掉到14、13，也是累计数字。所以我总觉得名义增长很好，但把实际增长的数字一摆出来，大家就清楚了。这是航空的、客运的、货运的，也都是往下掉，也都是累计增长数字。3大家看发电量，只有水电上去了，但水电只占全部电力的20%。整体的发电量增长在往下走，火电占80%，也在往下走。特别有一个情况要注意，就是2010年能源生产总量和原煤产量的数字到现在尚未公布。具体看消费增长情况。上面这两条线是名义增长和实际增长。2009年、2010年的名义增长和CPI图形相似，所以受价格因素影响较大。如果剔除CPI因素，就不是这种图形，就不是2010年在上面，2009年在下面，而是倒过来了。倒过来就是这样：4这张表把所有数字都列出来了，这是2009年的CPI，这是2010年的CPI，这是名义增长，这是实际增长，实际增长列出来的图是这样的：这条线是名义增长，这条线是实际增长。2009年的实际增长是这样上去的，2010年下来了。最后是14.6，另一边是18.4。2010年的实际增长比名义增长低3.8个百分点（18.4-14.6=3.8），2010年的实际消费增长比上年实际增长低1.7个百分点（16.3-14.6=1.7）。看名义消费增长指数是提高了，但实际消费增长指数比上年降低了近两个百分点。5再看进出口。红线是出口，累计增幅达31.3%，很不错。但如果按单月增幅看：12月就下降到17.9%了。11月份有一个反弹，是因为7、8月追加单子，9、10月又一次追加单子，主要是国外的感恩节和圣诞节，然后紧接着就掉下去了。这还是按美元计算的，如果按人民币计算，考虑到美元贬值因素，出口下降的幅度会更大一些。现在出口有七大问题，一是欧盟市场保护主义严重，二是美国市场持续高失业率，三是更多的国家退出刺激计划，四是人民币汇率升值成大势，五是出口退税率下调和取消，六是原材料和动力价格上涨，七是企业劳动成本大幅上升。这些都不利于今年的出口。我一直认为中国的确需要扩大内需，我们这么大的国家，市场大得很。但是，外需这块必须要巩固和发展，不能把外需转成内需。你生产出几亿的衣服、箱包、帽子，鞋子都给谁啊，不给世界6生产给谁生产。刚开始改革开放的时候，包括天坛牌等很好的衬衣都是摆地摊，最后我们努力把别人的货物从发达国家超市的货架上赶出去，摆上我们的货物，非常不容易，也非常了不起。我认为，这是中国几代农民工的心血、泪水、汗水，甚至是鲜血和生命换来的。打下“MADEINCHINA”这么一个天下，说放弃就放弃，说撤回就撤回，我一直不理解。有多少人希望我们撤出，人家是巴不得我们撤出去，他们好进去。就中国国情而言，中国劳动力是中国核心竞争力这一条目前没有改变。出口看完了，再看投资。这是投资季度的情况，也有一个名义增长和实际增长的问题。由于固定资产投资的价格有变化，去年是负的，今年又是正的了，所以把名义增长去掉后的名义增长就是这个。画成图就是这样的，红的就是实际增长，这一年之内掉得很快。名义增长同比增长23.9%，有人据此认为：“城镇固定资产投资增速高位回稳”。而看实际投资，2010年二季度、三季度同比均下降一半，幅度为50%，四季度实际增幅只有17.6%。2009和2010年有4万亿投资支撑，2011年没有巨额投资支撑，且地方投资平台被整顿，再加之货币政策的稳健，投资增长是有难度的。所以，我认为在去年的基础之上，今年要继续往前走，投资是有难度的。消费的问题在于一个是汽车，城市治堵会影响汽车消费，一个是房地产，房地产能够带动诸多产业发展。房地产一压，车也不再买了，消费增长自然有了难度。2008年，温家宝总理说可能是最困难的一年，结果真是最困难的一年。2009年，胡锦涛总书记讲是中国共产党进入新时期，遇到困难最大、挑战最严峻的一年。2010年，中央领导同志讲是极其复杂的一年。我个人认为今年可能是艰巨的一年。讲房地产离不开对宏观经济形势的分析，下面我就再把固定资产的事情再说细一点。这是2010年十大行业固定资产投资额，这十个行业占了全部投资额的93%。如果看这93%的话，就能看到整个中国的固定资产投资状况。这是2009年十大行业逐月累计的数字：7这是2010年十大行业逐月累计的数字：把上述两张表画成图就是这样的：8中间红色粗线是固定资产投资的整体水平，或说是固定资产投资的平均水平，其他细线是十大行业。这十个行业2009年的时候大部分都在红线（平均水平线）上面，拉动了红线的上行。结果到了2010年，除房地产外，其他的九条差不多都在投资的平均水平线下面。只有制造业和仓储运输大约和平均水平线持平，剩下全在红线下面。说明房地产拉动了中国固定资产的投资，并保持在这个水平上。现在名义投资增长24.5%，实际投资增长是19%。如果再把房地产打下去，我估计固定资产投资增长还要往下掉。今年是“十二五”的开局之年，各地各部门都在大干快上；但是银行在想必须控制得紧些。否则，如果出了事，银行是担不起的，所以要拼了命地压贷款，收缩流动性。我自己估计，物价在上涨，经济在往下掉，到了三、四季度经济肯定又起来了，要追加投资，因为明年换届，所以不会有太大的风险。但是这种办法对中国经济稳定健康发展的影响会很大。由此导出我对房地产的看法，我个人认为2010年房价调控政策出台之后，房价已在变化，已在9下降。这张图上，经济适用房的房价基本不变，其他类型的房价都下来了。我认为贯彻执行房地产调控政策总要有个时间过程，不能说今天公布了政策，明天或者三个月房价就掉下来了，这不是唯物主义者。起码要有两、三年的周期，因为盖个房子需要三年。现在是出台调控政策立刻就要求房价向下掉。目前不断地加大调整力度，而现在固定资产投资实际增长是这个状况，再加大力度，真是要伤及整个经济。GDP下行，其他的工业增加值、发电量、货运周转量、港口吞吐量均从侧面印证。投资、消费和出口的实际增长都在下降。CPI、PPI等价格指数呈上升趋势，居民消费价格、商品零售价格、农产品市场价格、农业生产资料价格、原材料燃料动力购进价格、工业品出厂价格、固定资产投资价格、土地交易价格等全部上涨。经济下行，价格上行，是否已现滞涨？现在还不能完全这么说，但是在房地产调控政策已取得明显成效的情况下，还要加大力度，还要动用行政力量干预，我觉得真的会出现滞涨。住房是唯一能将老百姓的存款与钢材、水泥、玻璃、地板、门窗、五金等一系列建材产品紧密联系的连接器。住房还是个巨大的吸金器，你不让它吸，资金就四处游荡，“姜你军、蒜你狠、豆你玩、糖高宗”等就出现了。家俱、家电，装饰、装修，保姆、保安，汽车、汽油等都与此行业发展密切相关。现在停车场就养了很多人，不就是划块地，用栏杆一围，就成了可以收钱的停车场了。另外，中国的住房投资有个特点，就是老百姓把近三十年攒的钱投向房地产。一个是通过储蓄，把过去攒了十几年的钱拿出来；一个是通过按揭，把未来十几年的钱拿出来。凑在一起一共有三、四十年的钱砸在房地产上。我觉得房地产在整个国民经济中的作用要高度重视。目前，中国房地产需要系统的顶层设计。房地产的调控思路没有理顺，问题没有揭示清楚，采取的办法基本上是以行政为主，是非市场的。我的观点有这么几个。第一，房价上涨的根本原因是供不应求，近十年房地产供给增长呈整体下降趋势，而需求则呈快速上升趋势，其中，土地供给不足是房价上涨的根本性原因。第二，房地产的市场结构存在重大缺陷，没有一个健全的租赁市场。我们把“有房住”等同于“有住房”，所以就出了一个观点“市场管商品房，政府管保障房”，这个指导思想是有错误的。第三，要改变现在的干部考核制度才能改变目前的这种情况。先说供给不足。十年间，构成我国房地产供给的四项重要指标，除施工面积外（2010年大幅上涨），土地购置面积、完成开发面积和竣工面积均呈整体下降趋势。另一方面，经济持续快速增长，城市化进程加快，居民收入水平提高，小家庭、单身家庭增多，以及流动性过剩等因素，共同推动房地产需求呈迅速上升态势。大家来看几张图。这是土地购置面积的情况：10从2000年到2010年。这是增长的百分数曲线，黑线是自动形成的趋势线。2010年上去了，到了24.8%，但下降的趋势没有改变。从绝对量来讲，是不少的。但是这个速度下降得太快了，而需求的速度是这么上去的，所以这两者比较是非常明显的。这是完成开发面积：这是施工面积：施工面积由于2010年上去了，所以趋于平缓，要不然也是要下去的。这是竣工面积：11竣工面积今年增长了4.5%，还没去年的5.5%多，绝对量在往上走，但是增长幅度都在下滑，最高的是21，最低的是-3.5。房屋竣工面积增长下降，表明半年到1年内供给肯定紧张；完成开发面积增长下降，预示1-2年后会出现供给不足；土地购置面积增长下降，从房地产三年以上的建设周期看，3年后将出现供求失衡，价格上涨的现象。因此，如不从总量上增加房地产供给，近几年，我们将始终摆脱不了房地产价格上涨的困扰。具体说一下土地购置面积的状况。这是2001年到2010年土地购置面积的增长状况，是增加的百分比，不是绝对量。可以看出来，2003年底我们开始宏观调控，“抽紧银根，抽紧地根”，所以土地面积从2004年5月到2007年5月呈现18个月的低增长和16个月的负增长，增长10%以下为低增长，超过10%，我就认为是高增长了。正因为土地购置面积连续三年是低增长和负增长，所以2007年房价开始大涨。而房价上去之后，自然又会引起土地购置面积增大，然后紧接着我们遇到了经济危机，购置面积增长就又下去了。从2008年6月到2009年12月，土地购置面积连续3个月低增长后接着是15个月的负增长，而且是重度负增长，都是20%以上的负增长。由此带来2010年3月时各地纷纷出现地王。如果再看2004-2009年六年期间，增幅高于10%的仅有14个月，其余58个月的时间均为低增长和负增长，这种情况就决定了如果今后不增加供地，房地产价格一定会上涨。2010年的购置面积增幅大涨的原因，一是2009年重度负增长，基数低所致；二是主要用于廉租房等保障12性住房用地，相应一般商品房用地减少；三是仅凭一年用地增长难以满足近五年（58个月）用地欠账所积累的需求。所以我个人认为，今后的房价不会有太大的降幅。下面我们看看需求的情况。这是从1999年一直到2008年居民家庭人均可支配收入的绝对数和农村人均纯收入的数。增长速度是这样的，随着时间逐年上升，而不是想上述土地购置面积、竣工面积等是逐年下降。这张城镇人口的比重增加图呈现的也是这种上升趋势。这张中国人口出生率增长图，说明20年前生育高峰出生的孩子现在到了已婚年龄，要成家的人多了，这些需求都是刚性的。决定房价的是房地产市场的供求关系，而不是交易量。一般而言，房价下跌之前必有交易量下降，但交易量下降并不一定导致房价下跌。因为市场供大于求的话，交易量萎缩后