汇通地产营销报告

汇通地产“紫熙园”项目定位报告时间：2012，1，122报告目录PART1昆明宏观经济分析PART2昆明房地产市场整体分析PART3西市区房地产市场分析PART4区域代表楼盘分析PART5项目定位建议3PART1昆明宏观经济分析4昆明宏观经济分析据初步核算，2011年，昆明市预计实现地区生产总值2500亿元，同比增长14%以上。全市预计累计完成地方一般预算收入317.69亿元，同比增长25.2%；预计完成全社会固定资产投资2700亿元，同比增长25%；预计完成工业固定资产投资583亿元，增幅达51%，保持较高增长态势；全市预计实现规模以上工业增加值690亿元，同比增长17%以上。5昆明宏观经济分析2011年1至12月，全市政府性项目实现融资655.99亿元，其中，市本级实现融资444亿元，占全市实现融资总额的67.7%。全年争取资金成效显著，共争取中央和省项目补助资金116.7亿元，比去年同期增加19.3亿元，同比增长19.8%，对加快基础建设、改善社会民生起到了积极的推动作用。6昆明宏观经济分析2011年全市将涉及农村基础设施、市政工程、保障性住房建设、生态环保、社会发展等五类50项建设项目确定为民生工程，年度计划投资110亿元。截至12月底，50项民生工程项目中，除市群众文化中心恢复重建项目调整为2012年实施外，其余49项已全部开工在建。7PART2昆明房地产市场整体分析8销量分析2011年，昆明主城四区及呈贡新区商品房成交面积约680万平方米，成交套数为74000余套。除1月、4月成交套数分别创下12536套和10684套的“高点”外，其它逐月成交量均在3000—5000套之间徘徊。结论：在国家严厉的房地产政策打压下，2011年昆明地产销量呈下降趋势，而且到下半年，这种趋势更为明显。9价格分析2011年，昆明主城四区及呈贡新区商品房均价始终保持在7000元/平方米—8000元/平方米区间。整体市场价格呈现出“8115”格局，即二环外区域的楼盘均价水平在8000—10000元/平方米不等，一环至二环线之间区域的楼盘均价为10000—15000元/平方米，一环内的楼盘均价水平在15000—20000元/平方米。结论：虽然2011年昆明行业销量下降，开发商任然保持价格上的坚挺，不过这种量降价稳的局面在年头岁尾被俊发的两次降价行为打破。2012年昆明地产将出现什么样的局面呢？10未来供应预测从2010至2012年，市政府将用3年的时间，在全市建设保障性住房16万套，其中，城镇保障性住房6万余套，农村保障性安居工程10万套；2011年1至12月，昆明市土地累计成交土地509宗，成交面积20470230.3平方米，折合约30705.35亩，环比涨幅约为222.31%；结论：未来2-3年内，昆明市商品房供应量将出现2-3倍的增长；11未来需求预测2012年昆明市房地产市场需求将受到调控政策的影响：若继续保持目前的政策，预计2012年昆明市全年销量在6万套左右；若放开限购限贷政策，预计销量有3-5万套的回升；12未来价格预测在政策不变的情况下，未来2-3年，昆明房地产市场的价格总体上将保持下行的趋势，尤其是低端市场受到的冲击将更为明显；13PART3西市区房地产市场分析14区域概况西市区一直以来在昆明居民心中是昆明的老工业区，发展对比昆明其他区域相对滞后，主要表现为这一区域集中了大量的破产企业、城中村。城市环境差，城市配套建设不完善，严重制约了区域的发展速度。居住人口多为西市区企业职工、城中村原居民、流动人口。居住人群的组成决定了区域居住人群普遍收入较低，置业能力较差。区域置业能力的限制以及区域自身配套条件的影响，一直制约着西市区的房地产开发，早期一直以多层为主，近几年来逐渐出现小高层、高层、洋房等多种物业形态，但相对南北市区，发展仍然滞后，档次品质较低。由于受区域环境、开发水平及物业形态的影响，西市区的商品房均价一直处于昆明四个城区的低位，进一两年来，在经典双城和启鸿假日等区域大盘的带动下，西市区楼市的价格有所上升：年前，高层住宅的价格稳定在8000元左右。区域定位西市区定位未来西市区将成为主城城市西部次中心，是昆明市对外交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化、体育、和居住功能为主，配套设施为辅，功能完善，环境优美，安全卫生的城市发展区。区域划分虹山学府路板块由龙泉路、121大街、二环西路围成的区域。王家桥板块龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。高新区板块人民西路以北，二环西路以西的区域。马街板块人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。高新区板块马街板块王家桥板块虹山学府路板块西市区人口分析人口构成：城中村老居民；高新区滇虹、可口可乐等企业职工；客车厂等破产企业；师大商学院等高校教师；政府机关官员及公务员；个体户等；18西市区潜在客户分析首次置业：本区域低收入群体，在家庭分裂后，面临购房压力，户型多为1-3房；周边学校、企业年轻教师、员工新婚购房，户型多为2-3房；本区域个体户首次置业，户型为1-3房；19西市区潜在客户分析二次或多次型置业：本区域低收入家庭改善型置业，户型多为3-4房；周边郊区或郊县居民改善型置业，户型多为2-4房；教育置业，户型多为2-3房；20西市区房地产供应分析09年至10年6月，昆明市土地招拍挂情况：随着这些土地陆续入市，预计未来两年间，西市区楼盘供应量在200万方左右。区域东市区南市区西市区北市区中心区远郊面积（亩）1795.672003.562280.89286.54124.051740.4421PART4区域竞争性楼盘分析22经典双城经典双城以近千亩超大体量，是集商务、办公、商业、休闲、居住为一体的城市综合体。其中，住宅面积200万㎡，商业面积100万㎡。启鸿假日启鸿地产计划将项目建设成为集商业、休闲、娱乐、生活为一体的70万平米的国际复合生活区。小区住宅4429户、停车位2957个；商业建筑面积约6.5万平方米；配套中包含近30亩的中央美泉公园、社区专属幼儿园、生鲜超市、邮局等等。价格走势：价格:2011年07月05日至今，均价8300元/㎡。中天阳光中天阳光100位于昌源中路南段，目前项目74-105㎡多层电梯公寓在售，均价6500元/㎡左右，现在购买全额付款可享受1%的优惠，按揭无优惠。据了解，项目为40年商业产权，不限购不限贷。25尚领明珠尚领明珠还剩100余套住宅在售，面积从86-122㎡不等，价格约为7000-8500元/㎡。现在购买，一次性付款享3个点的优惠，按揭付款享2个点优惠。目前，项目已基本完工，预计年底交房。26云安阳光城云安阳光城共计房源1609套，其中住宅809套，其余800套为精装小户型。目前，项目主体已经能够断水，售楼部装修也接近完成，预计3月份开盘。27西府景苑西府景苑位于人民西路与昌源中路交汇处，于2月18日办理认筹卡，认筹卡10000元/张，持卡客户可在开盘当天享1%优惠。项目预计今年4月底开盘，届时项目的12栋房源将一起推出，户型面积从90—120平米不等，价格预计为6000—8000元/㎡。此外，样板房也将于4月初开放。28PART5项目定位建议29项目状况项目位置位于昆明主城黄土坡新村44号，东至昆明石棉制品厂生活区和道路，南至洪兴巷，西至凌雁修理厂，北至昆明石棉制品厂生活区，30项目状况经济技术指标：地块净用地面积：14838.5平方米；用地性质：R2-二类居住用地；容积率≤3.12；筑密度≤20％；绿地率≥40％。31SWOT分析]机会项目位于洪家营附近，村中居民改善性需求较多；项目周边有云铜、港鑫等不少企业；项目离师大商学院、财经大学西区距离较近；32SWOT分析威胁预计一年内地产调控政策不会改变；未来两年内西市区板块楼盘将会放量；一年内西市区价格有下行风险；33SWOT分析优势项目所处位置交通发达，是二环西路、滇缅大道的交汇地，对周边和郊县辐射较大；项目周边教育资源发达，是教育置业的理想所在；34SWOT分析劣势交通发达，来往人员多，环境嘈杂，不适宜居住；商业配套少；项目体量小，在规划设计上先天不足；35目标市场定位•洪家营及附近村民核心客户群重点客户群游离客户123•周边企业及教师、个体户•其它区域及郊县客户36建筑风格定位建筑风格采用ARTDECO，可以充分满足核心客户群和重点客户群的对时尚古典等元素的需求；37户型建议以2房和3房为主力户型，1房、4房次之；3房、4房带入户花园，提高产品品质；部分产品加大入户花园面积，提高产品附加值；38蝶式布局，增加采光面2梯8户，集中交通使用空间，使公摊面积减少，实用率80％厨房厕所采光良好，避免常规高层黑厨黑卫缺陷39户型配比户型面积（平方米）比例主要目标人群四房两厅两卫12510%二次置业及以上房型升级型需求，总价承受能力强三房两厅两卫11010%二次置业功能享受型，总价承受能力较强三房两厅两卫10530%首次或二次置业房型升级型需求两房两厅一卫8520%首次置业功能型需求两房两厅一卫7520%首次置业功能型需求一房一厅3810%首次置业功能型需求合计100%