英国伦敦道克兰城市更新案例4.14

英国伦敦道克兰地区城市更新案例研究2020/1/24汇报提纲规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统道克兰地区概况区位和范围发展历程存在的问题（1981年）导致地区衰落的原因政府对策规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统区位和范围伦敦道克兰城市开发区（UDA）面积2146公顷，东西延伸10公里，西起伦敦塔桥，东至皇家码头。分属当时伦敦最为衰落的三个区：哈姆雷特塔、纽汉姆和索斯威克。开发区大部分位于泰晤士河北岸，包括维平（Wapping）、莱姆霍斯（Limehoues）、狗岛（theIsleofDogs）、皇家码头（theRoyalDocks）和伯克顿（Beckton），而萨里码头（SurryDocks）和伯蒙德斯（Bermondsey）则在泰晤士河南岸。此外在狗岛内另设有一独立的企业区（EnterpriseZone）发展历程19世纪，世界上最为繁忙、最为重要的港口之一。以传统港口活动为基础，工业发展依赖进口原材料。1930s中期，发展达到顶峰1940s－1960s，无法满足港口工作需要大量复杂的技术、贸易和管理人才，开始走向衰落1960s－1970s，衰落加剧，如落后的交通通达度、被严重破坏的环境、大量人口失业、住房条件恶劣、基础设施落后。开始探讨未来发展，但未达成一致意见，提出的计划不具现实意义道克兰地区原有港口发展历程1970s末期，政府开始关注，但由于缺乏财政资金，一些有利于城市更新的重大项目实施起来较为困难。1981年，伦敦道克兰城市开发区(UDA)成立，它位于伦敦东部、泰晤士河上游，西起著名的伦敦塔桥，东至皇家码头。1981年～1998年，伦敦道克兰城市开发公司(LDDC)主导道克兰地区的城市复兴存在的问题（1981年）就业：1978~1983年，随着港口的关闭，本地区失去10000个工作岗位。区域内工人的技能水平低，失业率17.8%，比伦敦内部高1.3%。人口：1971年居住人口48352人，1981年居住人口39429人，10年来人口数量下降18.5%。83%的居民住在出租房里。公共设施：缺乏满足日常所需的基础设施，学校和健康中心陈旧。交通：道路系统不完善，与伦敦其他地区交通联系十分不便，公共交通系统缺失。用地：约60%的土地和水域是荒废的，开发成本高，缺乏投资吸引力。没有投资能力的公共部门占用大量闲置用地，私人部门仅占有相对极少的土地，土地供应受到土地所有者限制，缺乏市场调控。环境破旧、杂乱。导致地区衰落的原因1.产业衰退：随着港口关闭，产业结构调整，地区缺乏主导产业，大量工人失业2.土地所有制：大部分土地归各个不同的公共部门所有，杂乱无章，缺乏有效的市场调控3.市政设施：缺乏统一的市政建设和修缮，市场本身却无法满足这一需求4.交通联系：虽然地理上临近市区，但由于交通系统极不完善，与市区联系十分不便5.信心缺失：破败的城市景观、市政设施的缺乏，导致房地产商缺乏投资信心对比研究：广州老城区与伦敦道克兰相同点：城市老城区，有一定历史；临近城市中心；道路陈旧、交通不便；城市环境差、建筑破旧；随着产业迁移，地区内就业岗位和人口都在下降不同点：用地归属：广州较为分散、涉及多方利益（政府机关、国有企业、农村），道克兰则多属于公共部门用地（港口），可以用行政手段收回土地开发背景：道克兰开发初期有很多空置用地，但是市场信心不足，而广州老城区则市场火热，只是缺乏可开发用地政府控制力：英国道克兰地区的政府控制力明显不及广州，所以会有市场失效、交通规划无法具体实施的问题出现政府对策1979年，撒切尔夫人领导的保守党上台执政，政府转向以市场为主导的城市更新政策，鼓励私有资本介入城市开发。1980年，通过《英国地方政府规划与土地法》，授权国家环境部长建立城市开发公司（UDC）来负责城市开发区（UDA）的工作。城市开发公司（UDC）主要目标：复兴地区，使土地与建筑发挥使用效益，创造一个吸引人的环境，确保住宅及社会服务设施齐全以吸引人们来该地区居住与工作。权力：为确保实现目标，赋予城市开发公司一系列权力。如该法关于土地归属顺序的规定：城市开发公司经国务大臣和有关部长批准后，可以不经公众质询，强制地获得属于公共部门的土地。资金渠道：一为中央政府每年的财政拨款，另一来源为公共基金。行政关系：城市开发公司直接隶属于中央政府，凌驾于地方政府之上。伦敦道克兰开发公司（LDDC）第一批城市开发公司有两个，其中一个就是1981年11月成立的伦敦道克兰开发公司（LDDC）目标：有效利用土地和建筑物，鼓励现存的和新的工商业发展，创建一个更具吸引力的环境，确保优质的住房和社会服务设施以鼓励人们在此工作和居住。权力：发展控制权；地方权威；运输和道路基础设施规划权力；拥有交通运输和地方权力机构部门。政府鼓励私人投资国家立法已制定的规划得不到实施用地混乱、市政破旧交通不畅、市场缺失伦敦道克兰开发公司LDDC国家层面地方层面的区域层面执行机构市场化伦敦道克兰开发公司LDDC中央政府地方政府直接隶属财政拨款公共基金协调法定规划制定权公共部门土地征用权独立发展控制权交通设施规划权推销宣传的权力保留拥有地方居民地方社区关注公众参与舞弊调查官Ombudsman监督《英国地方政府规划与土地法》伦敦道克兰开发公司（LDDC）具体情况如下:起初财政部每年通过国家环境部门拨款6000万至7000万英镑作为一个独立发展控制规划的部门，发展公司可以为投资者、发展者提供永久性服务可从公共权力部门快速获得土地，并通过特殊议会授予程序获得“更新”的权力1982年4月赋予企业区权力，为期10年，负责狗岛企业区的开发具有推销、宣传道克兰的权力规划发展历程规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统规划发展历程1944年，大伦敦规划确定设立“城市绿带”限制城市无序蔓延，在伦敦周边地区建设新城1946年，“新城法”（NewTownAct）和其他相关法案从国家政策上明确了这个发展思路一直到1968年，大伦敦发展规划（GLDP）还基本顺应这种发展理念然而经过20多年发展，新城发展项目并不是很成功，旧城复兴受到重视规划发展历程划定综合提升区域（GlAs），并资助住宅改造修葺全面发展区域（CDAs）的概念遭到废弃提出保护区政策，用于保护城市的历史街区1970s，随着更加灵活的规划方法的采用，全面再发展规划遭到放弃规划发展历程1981年之前道克兰地区受到两种规划控制：城市发展规划（UDP）和大伦敦发展规划（GLDP）1965年~1986年，大伦敦规划委员会（GLC）对都市区的主要道路规划建设负责1976年，道克兰联合委员会和GLC制定的道克兰战略规划确定了新住宅用地和产业用地，但是并没有提出具有可行性的执行措施。1981年，几乎所有道克兰地区的规划都是过时的、缺乏可行性的1981年LDDC建立时，没有制定法定规划的权力，该权力仍由道克兰地区的三个区政府保留PLA:PortofLondonAuthority道克兰再发展战略规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统策略概览LDDC采用弹性的、可行的策略，结合地方特点发展：1.首先改变道克兰地区封闭的形象，增强投资者信心，主要是改善交通环境：建立公交系统和轻轨系统，改善道路系统。配合公司区的政策，铺设到该区域的道路，引入第一批投资者2.引入市场机制，进一步提升道克兰地区形象，鼓励私人投资3.提供大面积的空地用于建设办公空间，缓解伦敦旧中心的压力4.区域内居住和工作融合，减少远距离通勤；居住、工作的融合又进一步推动商业、娱乐业的发展LDDC道克兰再发展战略地域分区：道克兰地区面积广大、情况复杂，因此LDDC对各分区采用针对性的政策，避免统一的单调的规划时间分期：采用弹性的、动态的规划手段，根据不同时期的市场需求和环境变化来决定发展策略性质分类：在一个基本框架之下，通盘考虑规划弹性、地区多样性和开发强度，形成远期城市重建的发展策略1981-1982年由LDDC制定的道克兰地区再发展战略，主要优先考虑以下几方面内容：保护历史建筑、河流和码头、交通系统、企业区、产业和就业、住宅、建设可自我支持的社区保护历史建筑道克兰地区原有的规划采用推倒重建的方式改造地区，无视原有的城市脉络和历史传统LDDC改变了这一做法，请政府重新评估道克兰地区的历史建筑，用法律手段加以保护。重新全面评估各个地区的历史价值，扩充5个原有的保护区域，划定8个新的保留区域CONSERVATIONAREAS河流和码头原有规划把码头视为一种负担，采用填充码头的方式，在河边制造了大量废置的空地，忽视了作为道克兰地区标志的河流和码头的潜在价值LDDC把河流和码头作为重要的遗产加以保留、加强和提升，停止码头的填充作业，把码头作为地区重要的标志保留下来，保留了地区特色保留下来的河流和码头，未来成为道克兰地区重要的景观，为地区的增值作出重大贡献这种开发方式此后成为滨水地区开发的范例CanaryWharf1997交通系统背景：1980s之前，道克兰地区虽然位于伦敦城区旁边，但是其与伦敦其他地区的交通连续却极其不便。公交系统：公共交通系统的改造成为LDDC的首务之急。1981年开始，LDDC首先资助了连接伦敦地铁各主要站点与道克兰地区的公交线路。1987年，道克兰轻轨（DLR）投入使用，覆盖几个首要发展地区，并推动狗岛企业区发展。此后DLR不断扩展，基本覆盖了整个道克兰地区。道路系统：虽然道路交通的重要性众所周知，但是政府主导的规划委员会却无法实现真正的建设没，直到LDDC进入这个问题才解决。1993年道克兰高速公路的建设大大改善了道克兰地区内部和外部的交通联系。LDDC的道路选线尽量选择通过废置空地，如果无法避免通过建成区，则采用地下隧道的方式。企业区引入私人投资是LDDC创造就业的关键方式：为了和新城和其他城镇争夺私人投资，LDDC划定了狗岛企业区（EZ）。EZ几乎没有规划控制，且入驻企业享受税收优惠（税收由政府支付），这一政策持续了10年。虽然没有规划控制，但是LDDC利用它对空置土地的拥有权来主导开发，制定了设计指引和发展纲要来指导项目建设。一开始EZ启动速度缓慢，但是随着道路和公共交通的改善，资本开始进入，EZ开始第一轮发展。而随着第一轮发展的成功和轻轨（DLR）的开通，EZ又引来第二轮发展，最终导致金丝雀码头CBD的产生。产业和就业1981年，码头的衰落导致经济萎缩LDDC认为原有的码头企业不应该被清除，而是把它们转移到了道克兰北部的新产业园中，从而保留了尽可能多的工作岗位。虽然如此，传统的工业还是逐渐衰退，工作岗位不断减少LDDC扩展了区域内的就业渠道，包括狗岛企业区和其他地区的经济发展而带来的就业岗位。LDDC还吸引了报纸印刷业和通信行业，巩固经济并使得区域经济形式多样化LDDC还支持了教育机构和职业技术训练机构的发展，加强员工培训住宅1981年之前，开发商倾向于在郊区开发住宅在政府和LDDC的鼓励下，开发商首先在Beckton地区做了尝试性投资并取得成功，随后道克兰其他地区的房地产开发也取得了成功。持续开发成功保持了地区复兴的动力。在房地产开发中，LDDC要求开发商应首先考虑当地居民，并且保证40％的新建住房是普通收入居民能够负担得起的。LDDC还对大部分原有住宅做了重新修葺原有的仓库也被开发出来，用于其他用途社区建设为了支持地区发展，首先考虑把教育和技能培训作为重点的社区发展，规划新的学校、学院和大学园区，投资技能培训和教育设施除了就业、住房、学校之外，还建立了商店、健康中心、娱乐和文化设施。建立了公共开放空间系统、步行系统和开放式滨水岸线，种植树木改善景观，发展水上体育活动，促进艺术活动，建设城市农场……主要成就规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统城市更新的主要成就通过更正市场失灵、创造良好的环境和建设交通基础设施，引导私人资本对地区经济复兴进行投资，