房地产的概述

第一章房地产的概述1.1房地产的概念1.1.1土地的概念1.1.2建筑物的概念1.1.3权益房地产的概念•房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。•物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。•房地产是一种商品。•房地产有三种存在形态，单纯的土地，单纯的建筑物，房地（土地和建筑物结合形式）1.1.1土地的概念•土地是指地球的表面及其上下的一定空间。•土地的开发利用受到三大制约：土地使用制度，土地权利设置，相邻关系。•对一块土地的基本认识：•（1）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）四至；（5）利用现状；（6）周边环境；（7〕土地权利状况；（8）规划设计条件；（9）生熟程度；（10）地质、水文和气象条件、其他。•毛地：（undevelopedland，未开发的土地）。是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。•生地：（rawland）是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。•熟地：（cultivatedland）经过土地开发，具备基本建设条件的土地。•具体特征：•“三通一平“（通水、通电、通路、平整土地）•“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）•七通一平（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）中国现行土地制度概述•1.全部土地为社会主义公有制：全民所有/集体所有•2.全民所有制的土地----国有土地，其所有权由国家（具体由国务院）行使•3.国有土地：城市市区的土地，农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地，国家依法征收的土地，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂、及其它土地，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，因国家组织移民、自然灾害等原因而不再使用的原集体所有制的土地•4.集体所有制：法律规定的属于国家所有土地以外的土地•5.国家实行土地登记制度：•6.国家实行土地有偿有限使用制度：国家核准的划拨土地以外•7.国家实行土地用途管制制度：严格限制农用地转为建设用地•8.国家实行耕地保护制度•9.取得国有土地使用权的途径：4种•行政划拨房地产转让国家出让土地或房地产租赁闲置土地的处理•闲置土地的范围•1.未按国家建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的•2.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未按规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的•3.已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设联系满一年的•4.法律、法规规定的其他情形闲置土地的处置方式•1.延长开发建设期限，但最长不超过一年•2.改变土地用途，办理有关手续后继续开发•3.安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发；土地增值的，由政府收取增值地价•4.政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设•5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿•6.政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书•因政府及政府有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理相邻关系•相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。•相邻关系在实际生活中是大量、经常发生的，种类繁多，如相邻土地使用、通行关系，相邻用水、排水关系，相邻防危关系，相邻通风、采光关系等等。•我国民法通则规定处理相邻关系的原则是：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系是减少纠纷的重要方面。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。相邻关系•相邻关系比较复杂，较重要的有：•1、关于生活、工业、农业用水，特别是高低地、上下游、左右岸之间的需水与排水，水利与水害关系。如造成对方损失，应予赔偿；如分享水利，费用应分担。•2、关于防止危险和危害。如环境污染，存放及使用易爆、易燃物，近房施工，危险建筑等。相邻双方应避免由于自己方面的原因对邻方造成危险及危害。也有权要求排除来自对方的危险和危害。一旦造成损失，责任者应依法承担责任。•3、关于邻地的通行和使用。包括穿越邻地至公共通道的通行权，通过邻地设置管道和线路，以及因建筑施工而使用邻地等。如因此造成邻方的损失，也应赔偿。相邻关系举证应该有实施方承担，被实施方举证要困难的多，类似于环境案件。•而比较常见的相邻关系有几下几种：•（1）相邻土地使用关系；（2）相邻防险、排污关系；（3）相邻用水、流水、截水、排水关系；（4）相邻管线安设关系；（5）相邻光照、通风、音响、震动关系；（6）相邻竹木归属关系。(7)相邻安全关系•所谓“相邻”，不以不动产的直接相邻为限。例如甲、乙两村处于同一条河流的上下游，两村虽然不直接相邻，但亦可能因用水、流水、截水与排水关系，而又相邻关系适用的余地。1.1.2建筑物的概念•建筑物属于人工建筑而成的东西，广义：包括房屋和构筑物。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。•对建筑物的基本认识：•（1）坐落位置；（2）面积大小；（3）建筑层数和高度；（4）用途；（5）建筑结构；（6）建筑装修；（7〕附属设备；（8）建成年月、维修保养情况及完损程度；（9）公共服务程度；（10）平面格局；（11）产权状况；（12）其它。•建筑物：指人工建筑而成的资产，属于固定资产范畴，包括房屋和构建物两大类。房屋是指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑。构建物指房屋以外的工程建筑，如围墙、道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁和烟囱等。••构筑物：一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。两者的区别；建筑物可用于居住，生产以及进行其它社会活动，而构筑物却不能直接在其内进行生产或生活。•定着物是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。定着物虽与土地联结，但不是土地的组成部分，故属独立之物。定着物因固定于土地，所以适用不动产法律，定着物所有权为不动产所有权。不动产所有权原则上以登记为变动公示，故土地所有人不得以添附方式原始取得适用不动产法律的定着物或附着物的所有权。•1.1.3房地产的产权•（1）所有权•关键词：依法--充分、完整—支配权，占有、使用、收益、处分•全面性整体性弹性永久性•（2）使用权•关键词：对他人之物—一定范围内—占有、使用、收益•（3）他项权•关键词：他人土地上（主体在所有人、使用人以外）•役权（地役权，人役权）、抵押我国的土地所有权和土地使用权•（1）土地所有权•关键词：占有、使用、收益、处分国家所有集体所有•1.主体特定性2.交易限制性3.权属稳定性•4.权属可分离性•（2）土地使用权•关键词：法律、合同允许—占有、使用、收益、处分•1.出让：一定年限向国家支付出让金•2.转让：再转移。出售、交换、赠与登记•3.抵押：提供债务履行担保（合法的、可抵押的土地使用权）书面合同抵押登记•4.划拨•5.征收•6.征用土地使用权出让出让年限土地使用权出让的最高年限按出让土地用途分别确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。具体地块的出让年限，由土地管理部门会同城市规划、建设和房产管理部门在上述最高出让年限内商定。合同约定的土地使用年限届满，除申请续期经依法批准外，国家无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。土地划拨土地划拨土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿无限期划拨土地范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地房地产转让•（1）房地产买卖•关键词：土地使用权转移房地产权属更换•一定程度开发建筑物及设施设备•（2）房地产赠与•关键词：自愿无偿•土地使用权房屋所有权•（3）其他合法方式•关键词：买卖、赠与以外的其他房地产权属转移•作价入股、合资合作、兼并收购、交换、继承、遗赠房地产抵押•（1）房地产抵押权的设定•关键词：合法（房屋所有权连同其范围内的土地所有权、以出让方式取得的土地使用权）、抵押合同、抵押登记•不可以：权属争议、公共福利事业的、文物保护、依法公告拆迁范围、查封、扣押、监管等限制房地产、依法不得抵押的•（2）房地产抵押权实现•关键词：债务人不能履行到期债务•折价、变卖、拍卖房地产租赁•（1）土地使用权租赁•1.出租人因出让取得。划拨土地出租有限制条件•2.开发利用达到一定要求•3.出租期限不得超过剩余期限•4.土地使用权与地上建筑物、其他附着物一同出租•（2）房屋租赁•房地产交易的主要形式之一•不得出租的情形…1.2.6房地产产权登记•（1）总登记•县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行的统一的权属登记。•（2）初始登记•最初取得房地产所进行的登记。•（3）转移或变更登记•（4）他项权利登记•（5）注销登记•房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止•事实发生之日起30日内登记不动产统一登记制度•国务院发布的《不动产登记暂行条例》3月1日起正式实施。据了解，2015年底全国将全面换发新版证书1.3房地产的特性与类型1.3.1房地产的特性1.3.2房地产的类型1.3.1房地产的特性不可移动性个别性：实物—权益，长期使用昂贵性升值性：投资改良，通货膨胀，稀缺，环境改善相互影响性易受政策影响性：管制，征税，征收征用，充公1.3.2房地产的类型（1）•1.按用途划分居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产1.3.2房地产的类型（2）2.按开发程度划分生地毛地净地熟地在建工程现房1.3.2房地产的类型（3）•3.按是否产生收益•分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。•区分的关键是看房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。1.3.2房地产的类型（4）•4.按经营使用方式划分•销售的房地产•出租的房地产•营业的房地产•自用的房地产1.4房地产的价格1.4.1房地产价格的概念1.4.4房地产价格的形成条件1.4.2地价与一般物品价格的差异1.4.3房地产价格的特征1.4.5房地产价格的种类1.4.1房地产价格的概念•价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象•价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质•房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。1.4.2地价与一般物品价格的差异生产成本不同折旧不同价格差异不同市场性质不同价格形成时间不同供求变化不同1.4.3房地产价格的特征1.房地产价格受区位的影响很大2.房地产价格本质上是房地产权益的价格3.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（出售价格—出租价格）4.房地产价格是在长期和综合考虑的结果房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响1.4.4房地产价格的形成条件•3个条件：有用性稀缺性有效需求•价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。•分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划价格1.4.5房地产价格的种类•1.根据实物形态不同的分类•这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。•土地价格：简称地价，不含建筑物