企福智能科技产业园

企福智能科技产业园项目销售培训主讲人：沈玲玲鸟瞰图一、园区地理位置、交通情况•园区地处松江科技园区中德路、松江科技园区以集成电路、通讯、智能电网的主导产业。台积电斐讯正泰•该科技园属长三角中心•至浦东机场60分钟,至杭州60分钟•至虹桥机场30分钟,至昆山40分钟•至人民广场60分钟,至苏州60分钟二、项目所在区域市场特征1、园区周边配套（1）紧邻松江新城区（2）距松江大学城5公里松江新城区松江大学城（3）距轻轨9号线松江新城站6公里（4）距佘山旅游度假区10公里松江新城站佘山旅游度假区2、市场分析（1）中国新一代领导人提出2020年小康社会的目标A、经济复苏，企业家信心回升（2）PMI（采购人经理指数）连续三个月回升，重回50%以上（3）美国、欧洲及亚太地区股市全面回升（4）中国房地产市场逐渐回暖，房企拿地，百姓购房形象增多B、工业企业对购置厂房的刚性需求（1）为了上市（2）节省企业运营成本（3）为了提升企业形象（4）为了扩大企业再生产（5）为了拥有自己的土地厂房（6）为了让企业未来发展的根据地C、小面积厂房市场供应量减少（1）规划审批越来越严，今后不允许建造单栋小于3000厂房（2）目前市场上2000以下的小面积厂房几乎售罄（3）小面积厂房总价低（不高于1000万元）市场接受度高、客户群体大㎡㎡三、项目优劣势分析1、优势：•地方政府近2年来唯一正式批准的一个产业园区，对我们园区有政策倾斜•我们有自己的专业物业公司，园区物业服务堪称一流•一楼和二楼都没有柱子，生产企业可根据自己的想法布置空间•一楼、二楼都可以做成生产空间，办公室放在二楼夹层•紧邻松江新城及大学城，具有人才就业及居住优势四、项目综合定位1、客户定位：30-40岁的创业者，已经初成规模，有自己租赁的厂房，目前需要发展购买属于自己的物业2、行业定位：（1）机器人、工业自动化德国kuka上海丽人丽妆化妆品有限公司（2）电子商务（3）仪器仪表（4）通讯（5）环保科技上海宜态科环保技术有限公司上海斐讯数据通信技术有限公司上海良平仪器仪表有限公司3、卖点定位：•厂房车间部分均无柱子•交通优势：高速、邻近江浙、公交直达轻轨站•人才资源、产城融合：紧邻大学城、居住•政府资源扶持•物业管理：一流园区专业物业公司管理•园区配套：食堂、便利店•高端客户定位：工业自动化、电子商务等等4、售后服务注册办证服务银行按揭贷款服务地方政府政策优惠服务人才招聘服务装潢装修人才招聘高新技术、技改申请政府风投引进、政府平台搭建五、在建工程转让的内容•签署在建工程买卖协议；•在建工程转让的前提是：工程量达到25%以上，也就是各单体均到达基础验收完成开始；•办理申报市房产局新开工信息登记；•报请区房产局测绘所对在建工程进行测绘；•按工程量聘请有资质的工程审价机构进行工程审价；•根据审价报告聘请有资质的房地评估机构对整个工程进行市场价格的评估；•根据工程审价报告和市场价格评估报告向区税务部门对工程转让进行综合营业税及土地增值税的核定；•缴纳综合营业税及土地增值税（转让方）；•请区税务部门开具在建工程转让发票；•请区税务部门开具各受让方在建工程契税税单；•到区房地产交易中心办理在建工程转让交易手续；•20日后受让方获得在建工程《房地产权证》；•等到工程竣工验收后办理各受让方《房地产权证》。六、厂房参数及价格1、厂房参数•园区占地：38810m2•建筑面积：55618m2总平面图•房型：A型2026m2、B型4469m2、C型3554m2、D型2232m2•货梯、行车：有货梯井、货梯客户自配、有行车架、行车客户自配•配电：98KVA/栋（两局二）、250KVA/栋（五层）•长宽高、道路宽7米（见图纸）3、付款方式•过年前签署意向书，支付100万定金•2013年3月30日，支付销售总价款的30%•2013年8月30日，支付销售总价款的20%•2013年8月30日开始办理剩余50%的贷款：•若放贷时间在公司交房之前，则交房之前的利息由开发商承担，交房当天开始利息由客户承担•若放贷时间在公司交房之后，则利息由客户自行承担•客户不贷款的情况下，交房当天支付50%，支付不及时，收取滞纳金七、物业管理标准1、基本服务•管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；•建立完善的物业管理方案，财务管理，档案管理等制度；•管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；•建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；•根据业主需求，提供物业服务合同之外的有偿服务，公示服务项目和收费价目；•每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。2、安全管理•园区主入口24小时执勤；•对园区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；•邮件的代收代发；•每天对业主门窗是否关闭的检查；•休假日对外来人员访客的登记；•对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报有关部门，并协助采取相应措施；•每季度到企业内部进行消防检查，每年一次的消防演习活动。3、环境绿化管理•生活垃圾每天清运一次；•园区道路、停车场、绿地等每日清扫一次；•园区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；•对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；•定期清除绿地杂草、杂物；•定期预防花草、树木病虫害；4、房屋管理•园区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；•对共用设施设备进行日常管理和维护（如外墙渗水等大修工程，需征得业主同意的情况下，先报价，后确定方案后进行施工跟踪）；5、设施、设备管理•建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；•操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；•对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；•路灯完好率不低于80％；•对容易危及人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。八、交房资料1、图纸：•园区竣工总平面图•单体建筑、结构竣工图及设备设施配套竣工图（物业、业主各1份）•园区配套设施竣工验收图（消防、给排水、供配电、弱电、网络通讯等）2、书面文件•设备设施的安装使用和维护保养等技术资料•物业质量保修文件和物业使用说明书•房屋《竣工备案证》、《规划验收许可证》、《消防验收备案》3、房屋配套门窗钥匙等九、交房标准•物业对园区房屋查验后、发现问题施工方进行整改、物业确认具备交房条件、方可通知业主交房。•园区道路、绿化施工结束、验收合格方可交房。•园区配电、生活用水全部到位。•物业人员配置到位。•园区网络设施配置安装到位。谢谢！•联系电话•021-37745171