观澜写字楼研究

区域项目名称项目以西观澜大道沿线宝志国商业楼金盛大厦柏英大厦富民商务大厦晶鑫大厦富嘉商务中心唐正大厦富本大厦大和路沿线观澜商务大厦环观中路与大和路交汇金通盛国际项目以北观光路沿线银星科技大厦裕华城中观商务大厦嘉辉商务中心观澜镇老区中心区放马埔村大楼德良大楼兄弟创建商业大厦一、总体档次偏低，功能不完善观澜片区缺乏纯写字楼，处于初级发展阶段，现有办公楼基本由多层商务大厦组成，低层为餐饮、酒店、百货等商业，高层办公。二、租金低、面积灵活片区商务办公楼租金基本为30元/㎡，精装交房，办公环境相对简陋。由于针对小型企业及个人办公，出租面积灵活，大部分30-50㎡起租。三、入驻行业外贸、物流、汽车汽配居多项目以西观澜大道沿线一带办公楼多以外贸、劳务、工厂行政办公为主，针对小型企业及个人办公；项目以北依赖于长安汽车城的入驻，多以汽车汽配、物流行业为主。观澜写字楼----分布区域及行业1.观澜写字楼可按区域分为两个组团，分别是项目以北组团及项目以西组团。2.项目以北观光路沿线依赖于长安汽车项目的落户，入驻行业以汽车汽配、物流等行业为主。3.项目以西组团观澜大道沿线是观澜新行政中心所在地，商业配套较为成熟，且西部有大量工厂聚集，入驻行业多以外贸、劳务、保险、广告等服务业以及工厂的总部办公为主。4.项目辐射区域有华为、富士康等大型电子通信企业入驻，且观澜北部科技核心区的战略规划，大和路沿线写字楼开始出现少量电子、通讯设备企业入驻。观澜写字楼----规模及楼层分布区域项目名称项目以西观澜大道沿线宝志国商业楼金盛大厦柏英大厦富民商务大厦晶鑫大厦富嘉商务中心唐正大厦富本大厦大和路沿线观澜商务大厦环观中路与大和路交汇金通盛国际项目以北观光路沿线银星科技大厦裕华城中观商务大厦嘉辉商务中心观澜镇老区中心区放马埔村大楼德良大楼兄弟创建商业大厦1.观澜片区缺乏纯写字楼，处于初级发展阶段，现有办公楼基本由多层商务大厦组成。2.片区写字楼的办公规划规模较小，基本在5-10层之间，低层规划为餐饮、酒店、百货、大型市场、KTV桑拿等休闲娱乐场所。观澜写字楼----租金类型项目租金第一梯队---新建写字楼金通盛国际40元/㎡银星科技大厦50元/㎡第二梯队---观澜老区商业写字楼富民商务大厦30-35元/㎡晶鑫大厦宝志国商业楼金盛大厦柏英大厦观澜商务大厦中观商务大厦裕华城放马埔村大楼兄弟创建商业大厦新澜公司大厦富嘉商务中心第三梯队--农民房翻新唐正大厦25-35元/㎡富本大厦25-35元/㎡德良大楼17-20元/㎡1.以银星科技大厦为代表的第一梯队，写字楼外立面时尚现代，依赖于长安标致等大中型企业的入驻，租金达40-50元/㎡。2.以富民商务大厦、观澜商务大厦为代表的第二梯队，位处观澜行政中心，配套完善，但写字楼档次较低，低层为餐饮百货等商业，不成规模。3.以德良大楼为代表的第三梯队，多以当地居民自有产权房，经翻新装修后，供给小型企业或个人办公，具有价格低、面积小、时间自有等特点。观澜写字楼----出租面积1.以银星科技大厦为代表的第一梯队由于多为大中型企业入驻，且单间面积相对较大，起租面积为150-230㎡之间。2.观澜老区商业楼及农民房翻新的二三梯队，单间面积小，可以自由分割整合，30-50㎡起租。观澜写字楼----出租率代表写字楼出租率特点分析新建商务大厦金通盛国际、银星科技、富嘉85-90%外立面时尚、配备完善、管理优良观澜老区商业楼富民商务大厦、观澜商务大厦、嘉辉商务中心90%租金低，交通便利，商住两用或者配套商业支撑农民房改造富本大厦、德良大楼30-70%办公环境简陋、租金低但配套管理严重滞后1.外立面现代时尚2.1-5层规划餐饮、桑拿、KTV等休闲娱乐配套。3.精装交房，配套完善4.出租面积灵活，30平米起租基本情况：出租率达85%，共18层，剩大概3层，其他楼层基本租完。入驻行业主要为外贸、制造业行政办公。1.写字楼现代时尚，办公环境优越2.依托长安汽车的入驻，行业集中在汽车汽配、物流行业.1.1-6层规划酒店，7-11办公楼层出租率达90%2.租金较同区域高近一倍，50元/㎡。3.面积较大，230㎡起租区域项目基本情况租金出租率出租面积入驻行业环观中路与大和路交汇金通盛国际项目共17层，1-3层规划商业；4-17层办公，其中15-17层自有，4-10层目前正在装修尚未开始招商。单层面积930㎡租金40元/㎡，物管费3元/㎡85%，12-14层基本租满，共入驻11家企业。11层已租一半，年底前可租完150/170/180/220入驻行业无限制，目前行业主要是保险、电子、通信设备、外贸等优势分析：1.新建写字楼，外立面时尚现代，办公环境优越2.精装出租，出租面积灵活•位置：观光路长安标致雪铁龙汽车城对面•层数：13层•租金：33元/平米.月（不含管理费）•物业费：1.7元/平米•其它信息：一楼是商铺超市，二楼为商住两用现状市场总概：片区写字楼市场处于初级发展阶段，档次低、不成规模、客户群以个人或中小型企业为主。产品：商务办公功能不纯粹，为了出租收益，基本都具备休闲娱乐配套客户：以科技类、工程类、咨询类、保险类外贸、汽车汽配等的中小型企业为主。价格：目前片区商务办公租金价格在27-35元/平米.月，较好的达到40-50元/㎡，区域商务办公承租能力较弱。未来观澜是深圳的北大门，地理位置优越，且龙华汽车城的布局，初步判断未来商务办公市场的制造业总部、汽车汽配等服务行业将强健增长。同时，新行政中心的配套日趋完善，咨询、广告、外贸等服务性行业需求将有较大提升。根据《龙华新区综合发展规划》，未来观澜将是科技文化服务中心，五个产业园区的规划，势必将文化创意产业、电子信息技术、新能源等高附加值产业引进，未来观澜商务市场行业呈多元走向。观澜写字楼市场小结1.项目以西观澜大道沿线商务大楼集中度高，配套相对齐全。2.基本为多层建筑，低层为商业（百货、餐饮），高层办公。3.出租面积灵活，租金基本30元/㎡。4.入驻企业主要是外贸、保险及观澜工厂的行政办公。区域项目名称基本情况租金出租率出租面积划分入驻行业项目以西观澜大道沿线富嘉商务中心2013年开租，18层，1-5商业，精装修精装30元/㎡，毛坯25元/㎡，大面积价格更低85%，剩大概3层，其他楼层基本租完单间30㎡起租，租大面积更多优惠外贸居多，部分是观澜镇工厂的行政办公室唐正大厦10层，5-9层为办公区域，单层近1000㎡35元/㎡30%单间50㎡起租，面积多选小型企业，工厂总部办公场所富本大厦8层，1-2层酒楼，3-8层精装办公，单层1400㎡35元/，大面积租价格更低30%单间58㎡起租，面积多选小型企业，工厂总部办公场所富民商务大厦7层，1-4层佳顺百货,5-6层办公，7层自有。32元/㎡90%小面积出租，单间最大180㎡外贸，主要针对小型企业个人办公晶鑫大厦广告、餐饮、保险、电子等宝志国商业楼金盛大厦柏英大厦大和路沿线观澜商务大厦10层，1-3层为观澜电子市场，有KTV餐饮等娱乐配套，6-10层办公30元/㎡90%电子、外贸小型企业，工厂办公场所环观中路与大和路交汇金通盛国际17层，1-3层商业，4-17办公。其中15-17自有40元/㎡85%150/170/180/220保险、电子、通信设备、外贸等1.项目以北商务大楼零散分布，配套不完善。2.基本为多层建筑，少部分农民房改造，低层为商业（百货、餐饮），高层办公。3.出租面积灵活，租金水平差异大，出租率高。4.入驻企业主要是汽车汽配、物流等中小型企业。区域项目名称基本情况租金出租率出租面积划分入驻行业项目以北观光路沿线银星科技大厦11层，1-6层规划酒店50元/㎡80%230㎡起租汽车汽配、物流行业，长安雪铁龙租下两层中观商务大厦28元/㎡裕华城嘉辉商务中心33元/㎡观澜镇老区中心区放马埔村大楼兄弟创建商业大厦德良大楼7层，自有产权，1层餐饮，2-7办公20元/㎡70%单间100㎡，可分割可整租物流、电子、会计等小型企业项目辖区大布头村片区新澜公司大厦小产权房，新澜公司集资房.12层商住楼30元/㎡95%面积灵活物流、劳务、汽车配件等