英德盛世豪园营销推广方案2010.12

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。英德·盛世豪园三期尚领营销推广方案广东中原房地产代理有限公司广州项目二部地址：广州东风中路410-412号时代广场地产中心10楼网址：|2©CopyrightCentalineGroup,2010第一部分：英德市概况第二部份：住宅市场分析第三部份：项目分析第四部份：SWOT分析第五部份：项目定位第六部份：营销策略第七部份：营销实施第八部份：销售推进第九部份：销售预测盛世豪园营销推广方案目录Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010一、英德市场概况Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010一、英德市场概况英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，南距广州138公里，到广州白云机场89公里；北距韶关90公里，全市总面积5671平方公里，人口108万，是广东省国土面积最大的县级行政区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口19.6万人，路网发达，地理位置优越。英德水路、公路、铁路齐全，通信、信息网络发达。公路方面，南北走向畅通珠海及港澳地区的主干线，东部有京珠高速公路、106国道；中部（市区）有京广铁路、英佛一级公路接京珠高速公路、银英公路接广清高速公路；西部有九龙到“51”路口的一级公路接107国道。东西走向的主干线有省道347线和348线。而正在规划建设的昆汕高速公路将经过英德市区北部。铁路方面，京广铁路经过市区东岸贯穿中部；即将通车的武广客运铁路专线经过市区西部并设出入口，武广客运线建成后，京广铁路将成为货运专线，届时，英德的交通将更加发达。水运方面，翁江、北江、连江三江交汇，货轮可直达珠江三角洲及港澳地区，通航能力正常保持运载500吨级。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010二、住宅市场分析Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010宏观经济发展状况决定了英德市房地产市场已经进入高速发展的增量型发展阶段，但还处在初级阶段。宏观经济2009年清远GDP同比增长16.6%，英德GDP同比增长18.4%，高于全国及全市水平增量型发展阶段特征：市场需求量大市场可为性较强规范性和差异性较弱数据来源：2009年清远市国民经济和社会发展统计公报4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定速度高速GDP增速与房地产发展速度的关系55.157090.2110.1138.721.21%22.39%18.07%20.62%00.050.10.150.20.250204060801001201401602005年2006年2007年2008年2009年GDP（亿元）增长率（%）Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010楼盘调查右侧例举内容的总述时间、单位、样本量等数量说明重点了解各项目（定位、规模、产品、价格、目标客户、配套、各盘优劣等）城中片区龙信凤凰城、星海家园、龙山庄城西片区盛世.翡翠银湾城北片区山水龙城、英德新天城二、住宅市场分析龙信凤凰城翡翠银湾Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010龙信·凤凰城总平面项目位置富强东路与滨江大道交汇处发展商广东英德龙信房地产开发有限公司物业管理多层管理费0.6元/平米，小高层1.2元/平米占地面积总占地21.8万平方米建筑面积总建面约43.4万平方米容积率2.0绿化率41%建筑类型多层（5+1、6+1）、小高层（11+1）、高层（17+1），共60栋户数约2859套，一期980套，二期2011年中启动主力户型售罄：两房89-116㎡、三房125-138㎡、四房145㎡、在售：复式156-300㎡均价在售均价多层约2800-3000元/㎡、小高层3000-3500元/㎡景观资源龙山公园，南望北江，滨江公园，小区园林配套银行、公园、会所、泳池、篮球场、幼儿园项目定位“高尚生态水岸社区”“风水宝地，名流风范”竞争项目分析Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010197.4㎡209.8㎡竞争项目分析户型点评Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010英德现在知名大型规划配套较完善的高档房地产项目东临北江和滨江公园，北靠龙山，景观资源丰富距中心商业街---和平中路数百米之遥知名开发商，政府极力支持户型多样，满足不同客户群大型园林，五大主题景观引入著名物业管理公司为业主服务优势分析：滨江路交通体系尚未完善，进入性不佳开发周期较长。项目建筑质量较差外立面色单一。园林景观单调劣势分析：市场评价：英德规模最大的房地产标杆性项目竞争项目分析优劣分析Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010龙山庄总平图项目位置富强东路9号发展商英德市德辉房地产开发有限公司配套龙山公园、网球场、羽毛球场、水景主题广场、幼儿园、星级会所占地面积总占地约5万平方米建筑面积总建面约11万平方米容积率2.2绿化率46%建筑类型小高层，11+1，共10栋户数约800套主力户型三房153平米，四房168平米均价在售均价3600元/平方米特价单位2998元/平方米户型卖点纯大户型设计，户户南北通透景观资源正对龙山公园2.3万平方米小区园林物业管理1.2元/方包分所有分摊费用竞争项目分析Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010户型点评三房，建面153.59㎡，实用135.9㎡•南北通航，双阳台景观一览无遗•动静分区，污洁分离•层高3.1米，客厅开间5.1米•主卧及次卧面临西晒四房，建面168.37㎡，实用148.97㎡•正南向三面单边，采光充分•双套房设计，每间房都设有飘窗•层高3.1米，客厅开间5.3米•动静分区不明显，主卧有少许西晒竞争项目分析Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010北靠龙山，景观资源丰富。距中心商业街---和平中路仅数百米。占地面积超5万的大型小区特色园林，超宽楼距，一梯两户，一梯三户英德领先的物业管理服务，首创业主VIP俱乐部“龙山会”社区成熟，入住率高优势分析：作为定位为豪宅的小区，容积率偏高园林面积虽大，分布较为分散。全部为150㎡以上大户型，选择余地不多，一定程度上缩小了客户群。劣势分析：整体评价：销售至尾货阶段，小区成熟，主力户型150方以上四房，是曾经的标杆豪宅，现尾货捂盘而售。优劣分析竞争项目分析Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010项目概况开发商：盛世嘉华地产项目概况：项目总占地约1.5万㎡，总建面约7.8万㎡，7栋18-25层电梯洋房，一期在售誉峰组团（A、B、C栋），在建二期鼎峰组团（E、F、G、H栋），在售主力户型76㎡两房、110-130㎡三房，带入户花园、空中花园。2700元/㎡起价，最高价约3200元/㎡项目定位“观湖、观景、观天下”盛世·翡翠银湾立面图竞争项目分析Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010尽享仙水湖湖景，户型水系有利规划新加坡风情园林临近主干道，交通便利户型多样，从76㎡两房到150㎡四房应有尽有，选择面宽户型产品有亮点优势分析：不成熟区域，市场认可度不高生活配套尚未完善劣势分析：市场评价：善于营造概念，营销手法创新，炒热片区。优劣分析竞争项目分析Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010项目概况开发商：英德仙湖房地产开发有限公司项目概况：项目总占地约20万㎡，总建面约50万㎡，由11块地块组成，囊括住宅、商业、写字楼、酒店、会所为一体。开发一期“尚域”，主力面积为135-160㎡三房至四房。一期销售均价约2800元/㎡，现余3套单位均价3200元/㎡。项目定位“城市封面，生活特区”英德新天地总平面竞争项目分析Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010户型分析148.8m²151m²138m²竞争项目分析Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010优劣评点地处城北新区，未来市政中心区英德市唯一的集住宅、大型商业、写字楼于一体的复合型项目小区自身规划配套设施较完善介乎新区与旧区交界，配套环境成熟优势分析：开发周期长劣势分析：竞争项目分析Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010项目概况开发商：英德市星海房地产开发有限公司项目概况：项目总占地约2500㎡，总建面约2万㎡，由四橦连体小高层组成，主力面积为110-150㎡三房至四房。销售均价约2800元/㎡，现余30多套单位均价3200元/㎡。项目定位“成熟地段，公园物业”项目概况项目优势：1.地理位置较好2.体量小较易消化3.与龙山庄一路相隔形成高低搭配项目劣势：1、体量小自身没有配套2、基本没有绿地面积3、社区功能单一星海家园外立面图竞争项目分析Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010项目概况开发商：英德嘉和房地产开发有限公司项目概况：项目总占地约2.2万㎡，由4栋步梯和6栋高层组成，首期四栋步梯今年6月份开盘现余少量顶层复式单位，开盘均价2370/㎡，主力户型面积为112-157㎡三、四房,二期开发未定。项目定位“千年佛缘山水.百世龙脉豪门”山水龙城外立面图开盘场景竞争项目分析Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010目前在售大部分为尾货盘，销售周期过长，滨江片区为全市价格标杆，均价在2900-3300元/㎡，城西片区均价在2600-3000元/㎡，城北新区价格水平在2600-2900元/㎡片区项目名称建筑面积主力户型销售状态2010下半年均价现均价滨江片区龙山庄110000㎡153-168㎡四房尾货3400元/㎡3600元/㎡凤凰城218000㎡220-270㎡复式尾货步梯2600元/㎡梯2600元/㎡小高3400元/㎡高3400元/㎡星海花园25000㎡117-121㎡三房少量2900元/㎡3200元/㎡城市豪庭63939㎡140-180㎡四、五房尾货2800元/㎡城西翡翠银湾78000㎡84-112㎡二、三房30%2900元/㎡3000元/㎡山水龙城75000㎡120-156㎡三、四房步梯复式2375元/㎡2300元/㎡城北英德新天地200000㎡134-157㎡三、四房一期余4套2800元/㎡2900元/㎡货量小结Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010120130140150160170210英德楼盘主力面积范围祥云大厦凤凰城龙山庄翡翠银湾110100单位：平方米江景楼盘面积160m2以上主流产品：140-160m2英德新天地市场主流产品面积区间在140-160平方米，滨江区楼盘面积偏大，产品线单一，市场缺乏小面积精致户型。结合发展商稳妥的开发策略，丰富的产品线也是一种赢得客户的重要手段，控制总价是规避风险和提升价值的一种举措。产品小结英德市场户型配比示意图5%56%3