定制公寓简介

定制公寓简介概念、日本经验、上海可行性林晓辉先生瑞安房地产高级经理–技术研发2009年7月16日Confidential–notfordistribution定制化概念定制的价值扩大利润率满足每个客户需要提高客户价值33PicturesarefromGoogle/images.4定制化产品010203040506070CARMODELSITEMSINMCDONALD'SMENUTVSCREENSIZESCABLETVCHANNELSSPORTSHOESTYLESLATE90SEARLY70S+86%+5700%+200%+300%+3000%5市场在改变中日本定制住宅•日本传统住宅的特性：住宅寿命短•住宅提前拆毁•旧房改造少•二手房流通少构筑可持续性社会，建造资源循环型住宅，减少废弃物，延长住宅寿命。日本房屋技术体系革新•SI住宅：通过框架（Skeleton=S）与内部设施（Infill=I）的完全分离，实现内部隔断的灵活性。首个SI住宅：大阪Next21日本房屋技术体系革新•将住户的公共走廊部分作为“街道”进行考虑，将管道等配置在此“街道”上。特别是在住户门前配置足够数量的管线，管线上的地板可自由拆卸，住户可方便使用。•每户住宅都使用二重地板、二重天花板。红色为配管部分实验项目Next21•402室1.将原来狭小的两个阳台合并为一个；2.将原来易受西日照影响的厨房移动；3.将原通风不良又阴暗的浴室移动。4.增加一个日式房间。Next21实现定制可变的空间日本对SI住宅审批登记制度SI住宅示意图结构状态(S状态)的住户完成内装的住户SekisuiHouse,Ltd积水房屋•日本最大的别墅建造商，每年提供约2万个订制别墅，佔该公司44%业务量日本最大的别墅建造商SekisuiHouse综合研究与体验中心SekisuiHouse业务范围涵盖R&D，客户咨询，建材生产，建设，并售后服务支持4层楼，4楼为最新节能、抗震等技术展示厅，1～3层为建筑内部装修设备展示体验中心体验范围广泛，如餐厅、储物、厨房厨具、灯光照明、残疾人特殊设施、老年人特殊设施、厕所、照明、洗涤、沐浴、用餐均在体验范围内R&DConsultingProductionConstruction积水房屋-纳得工屋积水房屋-纳得工屋积水房屋-纳得工屋与超过200家承包单位和供应单位有合作伙伴关系，产品多元化供应单位与业主共同设计新产品配合小业主需要拥有加工厂自行进行加工加工厂亦同时负责由不同的承包单位和供应单位收集产品，然后按不同单元配置打包运送至工地，有良好的运输计划拥有承包单位的资质，包括总承包单位及精装修承包单位等，对施工进度及质量更好控制订制住宅的材料每种类别能让小业主有10~20种选择积水房屋–产品供应链野村不动产目前是日本国内较大的CustomizationApartment开发商，并称此类商品为Order-MadeMansion野村不动产自1999年起开发Order-Made公寓，至今已竣工完成的共计96个楼盘，其中东京地区占59个目前正在销售或正准备开始销售的楼盘有7个，其中东京地区占3个野村不动产房型的选择：•绝大部分项目在厨卫管线位置不可变的前提下提供几种房型供选择•少量项目的厨卫管线位置以及室内房型布局均灵活可变，但需设300mm架空地板铺设管线野村不动产•销售期：开工即可获得销售许可，按常规5-10层项目为例，开工后的建设期约为1年，开工后2个月开始销售，销售期为3个月(如图示)；30层高楼建设期约为2年，销售期顺应延长•签约流程：先签销售协议，一个月后签定制装修协议，截止日未出售或未得到客户确认的单元则按标准交付，以不影响完工期为原则野村不动产日本与中国上海的差異日本上海销售期间项目开工即可获得销售许可，销售期相对较长，销售定制住宅一般不会延误工期结构封顶方可申请预售证，销售定制住宅会造成一定的工期延误项目规模以多层和小高层居多，高层较少，且项目规模较小，通常为单幢楼宇以高层、大型住宅项目居多，体量通常较大政府约束政府较少强制性约束限制严格，且涉及到合同条款、签约流程、房价限制等多方面客户消费习惯注重实用性和人性化，个性化需求相对较高。定制化住宅已发展7～8年个性化装修的需求相对不强日本与上海的差异日本上海形式结构采用框架或框剪结构，平面布置灵活多为高层住宅，采用剪力墙结构，平面布局有局限规范设计住宅设计无朝向、限高要求，可接受暗卫、暗厨，设计的局限性较小对住宅功能空间的朝向、采光有明确要求，对建筑物有限高要求模式分判总承包负责多种工作例如土建、机电及精装修等机电及精装修等由专业承包单位负责过程设计由业主、设计顾问及供应单位共同设计比较依赖设计顾问的设计方案日本与上海的差异日本上海项目施工大量采用预制化施工模式大量现场手工工作量层高一般控制在3.2~3.3m，设地板架空层及吊顶层，方便管线变化层高2.8m，管线采用预埋形式，不利于管线变化采用中央空调，有利于满足布局调整因层高限制，采用分体空调Order-Made产品已相当成熟，承包商经验丰富国内没有Order-Made经验日本与上海的差异定制公寓在中国上海的可行性研究可行性研究团队瑞安团队成员•瑞虹新城项目：王颖小姐、陈学强先生、李日清先生、黄悦先生•技术研发小组：林晓辉先生、陈新豪先生•工料测量及采购部：陈凯宁先生、屈航先生•项目策划及设计部：黄家栋先生、马丽丽小姐、贺莹小姐•财务部：罗义申小姐•资讯技术部：黄立宇先生•法务部：顾振宇先生、刘晓冬先生•市务及销售部：刘梦洁小姐、张熠小姐•品质保证部：吴匡琦先生顾问团队•Arup•AdvanceManufacturingInstitute•TectonLimited•Block3&5•27&26storey层•GFA~78,500sqm1#3#5#2#33F35F27F26F瑞虹新城第三期6号地块为参照项目5座3座瑞虹新城第三期6号地块3，5号楼实施策略定制公寓在中国推行的策略•定制公寓在国内是全新事物，目前在国内未有先例，现时在法规上、设计、施工及市场操作从未有考虑定制公寓项目的特点，故应从序渐进、分阶段实施•第一阶段，在不影响目前建筑体系下小规模实施，透过试验项目，实践法务上、市场操作及项目管理定制公寓项目的操作方法，测试市场的接受度、并控制风险•第二阶段，总结第一阶段经验，结合新型的结构及建筑体系，提供自由度较大的定制，透过实践，确定全面推行定制的设计、分包及施工方法•第三阶段，全面推行定制化住宅定制公寓项目三阶段实施计划第一阶段第二阶段第三阶段-Lot8：56户实施-3套房型平面选择；2套装修色系选择-房型平面只进行内隔墙微调，不影响结构体系-Lot6：3号与5号楼实施-3套房型平面选择；不同装修风格选择-厨卫位置不变，可进行大小微调；厅房位置大小都可调整-结构体系有变化；层高增加，减少一层楼面-待第二阶段成熟之后选择合适项目实施-对房型与装修设备的选择有更多自由度-厨卫、厅房位置大小都可调整-结构体系有变化；需做架空地板及中央空调，层高大幅增加，GFA可能进一步损失定制公寓项目交付模式QS&采购CA销售业务改革CA信息技术开发接受定制化选项订单延缓安排研究法规要求供应商评估定制化范围布局选择选项，套餐分批安排工程指令发放定制化的物料供应开发商承诺的保修期计划设计建造入住非CA销售选择供应商布局房型匹配：购房者市场细分房型区域和楼层布局房型延缓模型选项套餐定制化公寓第二阶段房型变化举例布局房型延缓模型选项套餐调整后平面图-2调整后平面图-1原始平面图更大的厨房书房餐厅与起居室相连多一个卧室定制化公寓产品布局房型1房型2房型3风格套餐A套餐B套餐C升级AA+A++选项装修墙面地板……设施煤气炉空调洗衣机……第一阶段第一﹑二﹑三阶段定制化公寓产品结构布局房型延缓模型选项套餐定制公寓业务运作模式定制范围设定第一阶段第二阶段第三阶段房型：每个定制单元提供2-3款不同布局房型：每个定制单元提供数款基础布局，并在不改动厨卫位置的前提下，允许室内分隔墙作适当调整房型：每个定制单元提供最大程度的房型灵活选择，厨卫位置可改装修：提供2款不同风格套餐，以及部分无偿选项装修：提供不同风格套餐，并开放部分无偿选项和有偿升级选项装修：每个定制单元提供数款不同风格的装修套餐，另提供更多的人性化选项（包括无偿及有偿选项，但有偿选项的开放程度需视第2阶段的公司业务流程调整情况而定）销售设计采购建造截止期设定第一阶段第二阶段第三阶段预先设定截止期，以尽可能不影响完工期为原则截止期满的未售单元均按默认标准统一施工预先设定截止期，以确保因定制导致的工期延后在市场接受范围之内截止期满的未售单元均按默认标准统一施工同第二阶段销售设计采购建造销售流程第一阶段第二﹐三阶段合约安排购房协议+定制补充协议不涉及房价变动购房协议+定制补充协议定制收费流程需视届时状况而定：–若市场形势极为有利，定制选择期可设为14天，利用定金合同和预售合同间隔确定选项–若市场形势一般或较低迷，需放宽定制期，则将尝试以下措施：*与交易中心协商，采取网下销售形式*预先向政府报备合同撤销率可能增加销售设计采购建造销售道具第一阶段第二阶段第三阶段样板房销售中心/定制概念展示与体验区域增设样板房或微缩户型模型全面的定制展示与体验区域增设样板房以及3D电脑模型大规模定制体验中心IT系统提升现有PSS系统进行功能开发支持定制工作流程的新IT系统，或升级现有IT系统IT系统功能升级配备专业人员增设工程专业团队以支持定制公寓销售与第二阶段相同销售设计采购建造设计策略第一阶段第二阶段第三阶段明确定制的范围与要求，预先做好房型图及裝修风格明确定制的范围与要求，预先做好房型图及裝修风格配合客户微调房型，设计顾问在定制过程及施工期跟进后续施工图的调整与现场协调基本上和第二阶段一致因订制化程度更高，设计顾问的工作量及深度都会增加销售设计采购建造建筑设计方案审批安排挑战•设计阶段需要得到规划局对不同房型布局的许可，以免影响预售许可证申请•由于没有先例可循，不确定其它政府部门是否均同意预先设定的房型布局•各政府部门是否可以接受销售阶段客户对通过审批的施工图的“调整”销售设计采购建造工程和材料供应合同•工程和材料供应合同可采用–重新计量工程合约(Re-measurementContract)，或–暂定金额(ProvisionalSum)，而不是合同金额包干(LumpSumContract)的安排•必要在承包商和供应商的合同中规定所有定制公寓项目具体要求销售设计采购建造供应商评估及战略伙伴•挑战–新的供应商要求–供应商和承包商的能力将制约瑞安为购房者提供的定制公寓的功能及质量–成本控制&质量控制•解决方案–供应商评估中考虑以上能力–在战略合作伙伴产品范围内考虑定制化产品销售设计采购建造项目管理策略第一阶段第二阶段第三阶段按工序分批制定最迟开工期限落实定制信息传达及现场施工控制按工序及楼层分批制定最迟开工期限利用IT系统落实定制信息传达及现场施工控制选用战略采购合作伙伴的材料作为定制的选项同第二阶段销售设计采购建造技术方案结构设计隔墙机电IT楼宇结构板类型墙厚（mm）低区中区高区红色绿色蓝色红色绿色蓝色红色绿色蓝色265厚现浇空心板300300200250250200200200200损失一层建筑面积空心楼盖单户内无结构墙的无梁大板楼面系统给予CA楼宇更大的空间以利于灵活定制单元布置隔墙机电IT楼宇结构与传统实心楼板技术相比•重量轻于实心楼盖，减轻结构自重减少地震作用对结构的危害•可大量节省混凝土用量实现大开间，增大使用面积•具有良好的隔音隔热性能•施工方法相近隔墙机电IT楼宇结构预制可行性•楼宇结构需采用剪力墙设计•日本的定制化公寓采用筒体框架结构设计—不利于国内传统住宅布局•承重墙板需取得规范许可，要一段较长时间研究和技术探讨•以CA第二阶段开发进度，建议采用传统现浇混凝土结构隔墙机电IT楼宇结构内隔墙—干法墙•施工便利快捷•自由灵活布置•干作业•符合建筑规范•系统工料价格与伊通砌块隔墙（包括水泥砂