08年政策回顾及09年宏观市场预判

2008年政策回顾及2009年宏观市场预判2008年宏观政策回顾近期新政回顾与分析2009年宏观市场预判2月4日，北京市建委发布《北京市2008年住房建设计划》计划新建住房2750万平米。3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70％以上。3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。6月开始至12月，银监会联合发布《关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见》。6月27日，国家发展改革委、住房城乡建设部近日下达了20亿元中央补助投资计划，支持新建廉租住房建设。住房保障体系的建立与完善建立与完善住房保障体系成为政府调控的重中之重，甚至提高到政治高度来看待2008上半年宏观政策回顾2008上半年宏观政策回顾4月16日，央行决定从2008年4月25日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。5月12日，央行宣布自2008年５月20日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。6月7日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，达到17.5％的历史高位。金融政策的调整与实施2008上半年，宏观调控逐步落实“货币从紧政策”，防止通胀。2008上半年宏观调控的首要任务是“防过热、防通胀”。上半年央行连续加息，调整利息税，提高存款准备金率，表明政府“抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。上半年出台的政策见效很快。上调存款准备金率，提高了开发商获取银行资金的门槛；频繁加息提高了消费者购房门槛；对多次置业客户加大限制力度，有效抑制了投资和投机行为。货币从紧政策，二套房贷政策的从严执行，使得房地产市场中的投机和不理性的投资行为受到极大抑制，商品房销售速度放缓，消费者购房意愿下降，部分刚性置业需求后延，市场逐渐回归理性的同时，观望情绪也日益浓厚。2008上半年宏观政策总结2008上半年宏观调控总结2008年宏观政策回顾近期新政回顾与分析2009年宏观市场预判近期宏观调控政策降低存贷款利率降低存款准备金率取消个人存款利息税降低证券交易印花税单边征收印花税2年二手房免征营业税首购90平米房契税1%……近期宏观政策回顾宏观政策调控方向房地产领域控制土地供应，降低购房门槛，放宽购房限制，支持购房国内宏观经济放宽货币政策，改善投资环境，刺激消费，拉动内需宏观调控转向：我国宏观调控首要任务已由上半年的“防过热、防通胀”调整为下半年的“一保一控”(保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨)，再调整为当前的“扭转经济增速下滑”宏观调控转向，步入降息通道步入降息通道：央行百日内5次降息9月16日下调人民币贷款基准利率0.27个百分点10月9日下调人民币存贷款基准利率各0.27个百分点10月30日下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点11月27日大幅下调人民币存贷款基准利率1.08个百分点12月23日下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点近期宏观政策回顾近期宏观政策回顾12月23日央行第5次降息0.27个百分点12月17日政府出台“国3条”刺激楼市，放松二套房贷12月3日政府出台“国9条”刺激经济11月27日央行大幅降息1.08个百分点11月12日国务院核准审批2059亿固定资产投资项目11月5日政府出台扩大内需十项措施，总投资达4万亿元10月30日央行两月内第3次降息10月27日暂免征收个人证券结算资金利息税10月24日2万亿铁路投资扩大内需10月23日首套房契税降至1%，首付款降至2成10月17日国务院部署第四季度经济工作：宏观经济调控目标转为“保增长”10月9日央行双率齐降，再次降息0.27个百分点，同时暂免征收存款利息税9月18日单边征收印花税9月16日央行4年来首次降息0.27个百分点近期宏观政策分析9月16日起，央行下调中小金融机构人民币存款准备金率１个百分点。10月15日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月5日起，央行下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。12月3日，国务院出台“国九条”，明确提出必须认真实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长；并决定追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元。12月17日，国务院出台“国三条”支持有实力的房地产企业融资贷款需求等。12月25日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次下调存款准备金率，将释放银行资金2312亿元。金融杠杆的调整与实施表明政府正在逐步落实适度宽松的货币政策，释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求近期宏观政策分析首付比例：10月27日起，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%(原为30%)。二套房贷：12月17日，出台“国三条”明确放宽二套房贷，支持居民合理的改善型置业需求。贷款利率：10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍(原为0.85倍)。10月30日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率相应调整。11月27日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他各档次存贷款基准利率作相应调整。12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率作相应调整。5次降息后，一年期贷款利率累计下降216个基点，至5.31%；一年期存款利率累计下降189个基点，至2.25%财政杠杆的调整与实施5次降息、降低首付、放宽二套房贷，表明政府进一步刺激购房需求，促进住房消费的决心近期宏观政策分析税收杠杆的调整与实施契税：11月1日起，个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%(原1.5%)。其它税费：10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。11月1日起，个人买卖住房暂免征收印花税(原为0.05%)；免土地增值税（原为1%）。12月17日，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税。降低税费相当于降低购房成本，有助于提升成交量，表明政府促进房地产市场稳定发展的决心新政出台的背景是为应对愈演愈烈的国际金融危机，其根本目的是挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑，从而维持国内金融市场的稳定。新政以保障民生为前提。历次政策均将“加大保障性住房建设力度”放在首位，表明建设保障性住房已经成为基本国策，及未来中国房地产住宅市场发展的大方向。新政以降低购房者的置业成本为主要导向，通过减少消费者的购房交易成本、月供及税费等措施，减缓其购房压力，从而促进住房消费，提高房屋成交量。12月22日，温家宝总理在经济工作会议上强调，必须把“扭转经济增速下滑”作为宏观调控的最重要目标。随后央行百日内第5次降息、第4次降低存款准备金率，凸显出政府“保增长”的决心。同时，也侧面反映出国际金融危机对中国实体经济的影响和冲击还在继续加深。近期宏观政策总结近期政府的救市政策以“放松”(原先的紧缩政策)和“鼓励”(刺激购房需求)为主，主要针对“中低价位、中小套型”的普通商品房住宅市场，因此，部分首次置业的刚性需求将得到释放，对整个房地产市场将起到一定积极影响。出于对投机、炒房行为的担忧，政府对改善型置业需求的限制尚未完全放开，因此，新政对非普通类住宅市场的利好有限，加上政策执行的后滞性，新政见效需要一段较长的时日。在目前全球经济危机恶化，国内经济增速放缓，市场观望气氛依然浓郁的情况下，消费者的信心难以在短期内恢复；而在市场信心不足的情况下，宏观调控难以起到立竿见影的效果，短期内不会对楼市有明显的提振作用。近期宏观政策总结2008年是中国楼市深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变——由控制转为促进2009年中国房地产市场整体走势究竟会如何？2008年宏观政策回顾近期新政回顾与分析2009年宏观市场预判2009年，楼市能否回暖，不仅仅取决于政策的松动。国际金融环境、国内资本市场、GDP……一切宏观经济指标的波动，都将对房地产市场产生重大影响！2009年国际宏观经济环境预判尽管美国、欧元区、亚太区以及其它区域的一些国家已经采取了向金融体系注资、联手大幅降息和扩张性财政政策等一系列措施，但国际金融危机仍未见底，2009年对实体经济的影响和冲击将继续加深。2009年随着国际金融危机愈演愈烈，世界主要经济体出现同步衰退。新兴市场国家和发展中国家的经济增长速度显著放缓。IMF(国际货币基金组织)预计，2009年世界经济和世界贸易仅增长2.2%和2.1%，大大低于近几年的平均水平。2009年国际金融危机进一步蔓延，对全球实体经济的影响和冲击将继续加深2009年宏观政策调控方向预判宏观政策采用“组合拳形式”，以提振市场信心为主要调控方向“组合拳”调控政策放松二套房限制加强土地供应限制放松房企开发贷限制继续降低存贷款利率继续降低存款准备金率继续降低公积金存贷款利息继续提高公积金贷款最高限额加大支持房企开发贷力度信贷重点支持普通住宅开发银行信贷资源向有实力的大开发商倾斜政府支持改善型置业，二套房限制完全放开部分地方政府出台购房落户政策部分地方政府出台购房退税政策继续降息继续下调存款准备金率继续降低房产相关交易税费2009年房地产市场形势预判2009年保障性住房的建设规模将进一步加大，占住宅比重大幅上升按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009-2011年，全国将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，计划总投资9000亿元，平均每年计划投入3000多亿。保障性住房大面积入市，对商品房的打击是无法回避的现实。从长远来看，保障性住房政策对房地产市场的中长期发展影响有限，但短期内可能加剧市场疲软。2009年北京保障性住房占住宅的比重将达到43%，房地产市场的供应结构发生巨大变化。消费者的刚性置业需求将会被分流，非普通住宅类产品的市场份额受到挤压，一手房市场竞争将更加激烈。保障房市场2009年房地产市场形势预判房地产调控是有周期性的，货币政策的放宽并不能导致房地产价格立即上涨，房价继续下行的趋势在短期内很难逆转，预计2009房价将持续下跌。目前政府出台的救市政策以“放松”和“鼓励”为主，政策见效需要一段较长的时日，因此，全国房地产行业的整体复苏需要更长的时间。预计此轮调整周期将持续1-2年。2009年，我国房地产市场整体走势极不乐观。楼市仍将处于深度调整周期，继续下行的市场预期不会改变，但市场有望逐步走出观望、人气逐渐回暖、信心逐渐恢复。同时不排除市场可能出现局部回暖或政策性回暖。预计2009年全国房屋成交量同比2008年有一定回升，但成交价格同比2008年出现负增长。2009年，房地产企业将迎来大规模的兼并重组和行业洗牌，大型开发商吞并中小型开发商将成为普遍现象。宏观市场形势