长沙城市中心写字楼研究

上海鉴略地产综合服务机构|战略咨询中心2011.06.25长沙城市中心写字楼专题研究长沙写字楼发展历程背景随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段时间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004年-至今阶段特征企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；市场初步启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现代表性写字楼银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心运达国际广场中天广场麓谷板块市府板块中心板块城南板块产业政府地段政府●中心板块——传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额●城南板块——依托省政府新址南迁形成●市府板块——依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成●麓谷板块——依托麓谷科技园区的逐渐成形长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块由于长沙在写字楼发展的基础——产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性写字楼区域分布图-主要分布于中心区，地域集中性强，行政中心依附性强长沙规划的CBD区域芙蓉路韶山路人民路劳动路五一广场商务圈：五一广场为核心，五一大道为主轴，以商业带动商务发展芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性文艺路文化商务圈：文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色五一路五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区；“三横两纵”的写字楼集中分布区，三个核心商务圈；号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立，形成了长沙传统的商务氛围街区中心区域写字楼现状-中心区写字楼集中于“日字型区域”，沿城市主干道分布商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权写字楼从05年亚大时代、顺天财富中心面市开始，长沙写字楼真正进入专业化时代。而随着长沙经济发展，专业化市场需求越来越大，越来越多5A甲级甚至超白金级写字楼出现在市场上。酒店办公专业写字楼商住混合商务公寓长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比写字楼产品现状-市场专业化程度较低，专业写字楼份额有限！长沙主要高档写字楼分布图五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性凯旋门型玻璃外形中空LOW-E玻璃幕墙双层玻璃幕墙双层玻璃幕墙高档专业写字楼-外观设计有限：建筑立面及造型相对常规，地标感不强!项目入市时间层数层高大堂空调物业楼层情况电梯品牌电梯数量华侨国际06年前263.6300中央京电纯写字楼西子奥的斯5/13人定王大厦06年后303.3300中央富达1-3商场3-12商业日立7/13人顺天国际06年前363.3900中央顺天1-5商业32-34酒店中航南光9/18人平和堂06年前283.3200中央平和堂1-7商业菱电7/13人中隆国际06年后283.3300分装威盛纯写字楼三菱5/13人中天广场06年后273.6800中央绿城纯写字楼奥的斯6/13人第一大道06年前203.3400中央绿城1-3商业奥的斯5/13人华美欧大厦06年后213.3200中央中航1-4商业三菱7/14人亚大时代06年前283500中央均和1-4商业讯达5/13人湖南文化大厦06年前283.61500中央保利1-4银行三菱7/15人高档专业写字楼-产品品质研究——主要项目内部配置扫描!指标主流水平点评建筑高度100米以内目前长沙没有超高层写字楼建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高）大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象高档专业写字楼-品质有限,指标偏中低：未出现超高层、体量中型,大堂普遍偏小!硬件配置主流水平点评电梯品牌品牌电梯（国产较多，大部分数据项达不到沿海顶级写字楼电梯标准）电梯品牌成为长沙写字楼档次区分的显要标志之一载重量1150KG载重量仍未达到1350KG的基本舒适度标准单梯服务面积5000-7000平米基本达到舒适度要求空调多为整体风机盘管中央空调（少数分户中央空调）处于中央高空调初级阶段，市场未见VRV、VAV空调幕墙普遍采用中空LOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙材质已达较高水平，但大面积采用玻璃幕墙案例较少网络地板仅有个别高端项目采用表明长沙写字楼已具前瞻性高档专业写字楼-硬件配置初级,国产电梯居多、13人中量居多、分户中央空调!项目配套新世纪大厦商业裙楼、酒店定王大厦商业裙楼、中兴银行、酒店顺天国际商业裙楼、锦绣红楼餐厅平和堂商业裙楼、商场百货中天广场商业裙楼、服饰第一大道商业裙楼、服饰商场[你好漂亮]华美欧大厦商业裙楼、商铺招租中亚大时代商业裙楼、中兴银行、酒楼湖南文化大厦商业裙楼、湖南大剧院、餐厅维一星城国际商业裙楼、中西餐厅高档专业写字楼配套及物业●配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅!●使用成本不高，2.5-3.4元/月·平，但能够提供的服务种类较少3.42.52.842.8300.511.522.533.544.5长沙高档专业写字楼物业费统计3.522.2242.21.8012345长沙高档专业写字楼租金统计2元写字楼售价900012000160000300060009000120001500018000华美欧国际中天广场运达国际售价（元/平）1.2万●高档写字楼售价1.2万/平●高档写字楼均租金约为2.0元/平·天高档专业写字楼-当前价格上限1.6万/平米，租金平均2.5！除运达国际广场因商务配套齐全，入驻率较高外，其他入驻率较高的写字楼均是06年以前建成并进入市场。入市时机选择对于写字楼的销售有较大影响高档专业写字楼入驻率研究45%50%50%90%90%94%95%95%95%96%100%0%30%60%90%120%长沙主要高档专业写字楼入驻率双子塔外形●占地面积:17870.70㎡●建筑面积:31545㎡●主力面积：260平米●层高：30层，3.6米层高●配置：中央空调、三菱电梯、5A智能安全防护系统●租金：4元/平·天●物管：水木清华物业公司●物业费：4元/平·月●停车场：停车场共502位，其中地下49位，地下453位●大堂：97平，10米挑高●入驻率：95%最高端硬件配置以及顶级商业配套使其成为长沙最具档次写字楼运达国际广场-长沙当前最高端专业写字楼！精装电梯间单位办公间分割较大这里一直是我们的首选，在得到有空办公间转让的消息后，我们立马拿下。运达的形象符合我们这种大型企业的身份。——某大型外资企业驻长办事处运达国际广场-入驻企业以大型企业为主，以金融、投资/咨询业为主！业态数量比例金融1629%投资/咨询1018%贸易/流通47%电子/科技35%机电/设备23%装饰/装修24%广告/文化12%建材/矿产12%合计56100%网络地板走道玻璃隔断TOTO洁具透明玻璃中空外墙●占地面积:18741.4平方米●建筑面积:230000.0平方米●主力面积：200-400平米●层高：26层，3.6米层高●配置：中央空调、日立电梯、5A智能安全防护系统、24小时热水（单梯服务面积仅5000平方米）●租金：中天广场3.5元/平·天行政公馆2.2-2.3元/平·天●物管：浙江绿城3.4元/平·月●停车场：地下停车场688位●大堂：800平，15米挑高●入驻率：45%优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字楼明星中天广场-长沙当前在售专业写字楼最高端产品！比率9%18%9%18%37%9%咨询培训类房地产公司知名企业驻长沙办事处、销售代理或分公司进出口及贸易类金融投资公司工业机械电器器械类●这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。——招商银行股份有限公司长沙分行中天广场-入驻企业以大型企业为主，以金融、贸易行业为主！●芙蓉中路核心地段、低单梯服务面积、国际酒店管理公司物管是其核心竞争力●占地面积:2635.2平方米●建筑面积：91551.5平方米●主力面积：70-200平米●层高：30层、3.3米层高●配置：中央空调、日立电梯、外墙陶瓷锦砖、外墙漆、地面水泥砂浆、防盗门●租金：1.7-2元/平·天（毛胚）2.1-2.3元/平·天（带装修）●物管：国际酒店“速8”全面托管2.5元/月·平●停车场：372位架空停车场地上102位临时停车场●入驻率：50%立面竖向线条过多造成视野狭小公共空间装修粗糙定王大厦东海期货湖南卡斯特酒业联想长沙分公司金拓天油茶科技有限公司雅寇国际湖南分公司澳大利亚国家会计事务所雷升信息技术创想伟业科技发展公司天娱广告长沙分公司中致集成家居中致家购新里程咨询管理有限公司上海中智国际教育咨询公司如果营销咨询有限公司真才教育湖南分公司华夏大地教育网欧信通讯器材长沙市芙蓉区都正街街道金沙里社区居委会湖南强泰锰制品有限公司湖南万源科技有限公司合众人寿保险永一会计师事务所维财投资管理有限公司捷特人力资源开发有限公司比率25.0%16.7%12.5%4.2%4.2%16.7%8.3%12.5%咨询培训类知名企业驻长沙办事处、销售代理或分公司信息科技类装饰装修设计类机关事业单位金融保险投资公司工业机械电器器械类其他位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租的面积段，就是配套差了点现在——招商银行股份有限公司长沙分行定王大厦-入驻以中小型咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多！优越地理位置、良好昭示性、不规则外立面是其成功关键平面布局●原名”恒隆国际大厦“●占地面积:3975.000平米●建筑面积:49841.000平米●主力面积：150-250平●层高：28层，3.3米层高●配置：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖●租金：1.7-2元/平·天●物管：威盛，2.8元/平·月●停车场：9163平约400位●大堂：50平●入驻率：90%中隆国际-五一大道标志性写字楼比率28%12%17%10%4%1%2%7%5%6%5%3%咨询培训类房地产公司知名企业驻长沙办事处、销售代理或分公司信息科技类装饰装修设计类机关事业单位进出口及贸易类服装服饰类旅游休闲康体亲子类金融投资公司工业机械电器器械类其他●形象不错、比较高档、物管服务也可以、位置