广西房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路试题

广西房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格2、房屋所有权证的附图是。A：地形图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调3、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。A．30%B．40%C．50%D．60%4、房地产的行政法规是以颁布的。A：中华人民共和国主席令B：国务院令C：国务院房地产行政主管部门部长令D：省政府省长令E：房地产估价机构必须加盖公章5、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素6、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。A．10%B．20%C．30%D．40%7、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。A．区域因素B．1C．2D．3E．权重估价对象可比实例F．0.510090G．0.310090H．0.21001258、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。A．18%B．20%C．15%D．25%9、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化B．产品专业化C．大量定制D．单一市场集中化10、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是__。A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好11、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理12、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去13、《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A：1B：3C：5D：10E：房地产估价机构必须加盖公章14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。A：存量规模B：租金水平C：开发成本D：资本化率E：借款合同15、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。A：最佳规模B：最佳档次C：最佳用途D：最佳利用E：工业用地的监测点评估价格16、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为．【2006年考题】A：3000元㎡B：3277元／㎡C：3295元/㎡D：3599元/㎡E：工业用地的监测点评估价格17、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。A．土地管理局B．城市规划管理部门C．国务院建设行政主管部门D．国务院18、防范估价风险的最后一道防线是（）。A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档19、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于。A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同20、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格21、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A．单因素敏感性分析方法B．多因素敏感性分析方法C．概率分析方法D．盈亏平衡分析方法22、下列不属于优先股股东享有权利的是。A：分配股息的优先权B：股票转让权C：有限的表决权D：要求赎回权E：执行层的组织协调23、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。A：489.99B：495.53C：695.53D：800.00E：工业用地的监测点评估价格24、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。A．13.2B．15.9C．19.5D．20.425、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。A：统一房地产范围B：统一付款方式C：统一价格单位D：统一市场状况E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度B：报告制度C：集体决策制度D：不服行政裁决的救济制度E：拆迁听证制度2、建设贷款主要用于。A：偿还土地购置贷款和土地开发贷款B：支付建设阶段的人工费C：支付在建工程抵押贷款D：支付管理费E：支付其他相关成本3、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列__调查。A．消费者类别B．消费者社会阶层分布C．消费者购买能力D．消费者购买习惯4、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是__。A．买地——建房——卖房B．买房——经营C．买房——出租——转售D．买房——出租E．买地——开发——转让5、房地产业是房地产开发活动的__。A．策划者B．组织者C．监督者D．实施者E．发包者6、不属于房地产价格外部影响因素的是__。A．人口因素B．权益因素C．经济因素D．区位因素E．社会因素7、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。A．联合代理与独家代理B．买方代理、卖方代理和双重代理C．销售代理和租售代理D．首席代理和分代理E．双重代理8、建筑材料的力学性质包括等。A：强度B：塑性C：硬度D：密实度E：耐磨性9、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。A：人工式拍卖B：电子式拍卖C：无声拍卖D：有声拍卖E：现场拍卖10、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数11、下列属于原建设部规章的是。A：《物业管理条例》B：《商品房销售管理办法》C：《城市私有房屋管理暂行条例》D：《住房公积金管理条例》E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》12、下列房产中，可免征房产税的是__。A．个人所有的营业用房B．军队出租的房产C．学校兴办的工厂D．企业办的各类学校自用的房产13、普通股票的国家股的持有人必须是。A：国务院授权的部门B：国务院授权的机构C：由地方人民政府授权的部门D：由地方人民政府授权的机构E：由地方人民政府授权的个人14、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性大和价值量大D．不可移动和用途多样15、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。A：集体土地中的宅基地B：依法收回的国有土地C：依法收购的土地D：依法行使优先购买权取得的土地E：借款合同16、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。A：50％～65％B：60％～75％C：70％～85％D：80％～90％E：借款合同17、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议D：实行产权调换E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议18、下列不属于我国信托机构开办的业务是__。A．信托业务B．委托业务C．代营业务D．外汇业务19、对时点指标特点叙述不正确的是__。A．只能间断计数B．各时点指标不可以直接累加C．每个时点指标值的大小与时间长短无关D．计数的准确率低20、下列有关拍卖活动的各类型特点，说法错误的是__。A．拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系B．动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志，不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志C．在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略高于一次性拍卖D．有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等，无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖21、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。A：第一阶段初期B：第二阶段C：第一阶段后期D：第三阶段E：第四阶段22、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调23、抵押权人包括。A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织24、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法25、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价B．建筑物现值C．土地价格D．房地产价格