2012河北廊坊房地产市场调研报告

河北廊坊房地产市场调研报告2011年12月27日Content目录PART1市场研究分析PART2廊坊宏观经济及区域发展研究PART3廊坊房地产市场分析PART42012年廊坊房地产市场研判PART1市场研究分析居民消费价格一季度同比上涨2.2%，二季度上涨2.9%，三季度上涨3.5%，四季度上涨4.7%，全年平均比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨7.2%。固定资产投资价格上涨3.6%。GDP、CPI显示出我国经济态势总体良好，继续朝着宏观调控的预期方向发展。国民经济1.50%2.70%2.40%2.80%3.10%2.90%3.30%3.50%3.60%4.40%5.10%4.60%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年居民消费价格涨跌幅度（月度同比）宏观经济产业形态政策的着力点仍然是抗通胀。预计当前的紧缩措施仍将在未来几个月持续10月中国制造业采购经理人指数下跌企业资金问题突出经济增速总体呈降低态势，未来出口和投资增速预计将继续下降。预计四季度经济增速虽仍有继续下调的可能，但适度增长的基本态势不会根本改变，全年经济增长将保持9.2%左右的水平。年末广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比上年末增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%。年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。银行储蓄16158717253421788526077230330214.60%6.80%26.30%19.70%16.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%050000100000150000200000250000300000350000200620072008200920102006-2010年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度城乡居民人民币储蓄存款余额（亿元）比上年增长居民储蓄稳步增长，增长速度近年有所回落。全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。固定投资增长速度受政策影响，增长趋势放缓。固定资产投资10999813732417282822459927814023.90%24.80%25.90%30.00%23.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050000100000150000200000250000300000200620072008200920102006-2010年全社会固定资产投资及其增长速度全社会固定资产投资（亿元）比上年增长小结1、一季度，国民经济保持平稳较快增长，不存在滞胀，开局良好。2011年中国经济将呈现高增长、高通胀的格局。2、固定资产投资保持较快增长，今年是“十二五”开局之年，各地投资积极性较高，内生动力在增加，房地产投资增速较快。3、从一季度情况来看，房地产调控的效果在继续显现，房地产的投资性需求得到了明显遏制。4、货币供应增速回落，新增贷款继续趋缓。5、总体经济势态良好。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为史上最严的政策调控“国八条”。相隔22天，2011年2月16日，北京市正式发布《进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号），北京基于国八条细则出炉，即“京十五条”。3月29日，北京市政府向社会公布了今年新建普通住房价格控制目标，北京是唯一表示房价要“降”的城市。11月30日，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。概述京十五条的出炉标志着：政策不明朗期转入政策反应期，市场在政策直接打压和观望情绪下运行。新国八条及京十五条：对于再、改需求严格抑制，其中限购令及提高首付对我们的影响最为直接。三年来首次下调存准，对行业短期利好有限政策环境廊坊政策按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍；二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍；三套房，不提供按揭。其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法办理商业贷款。一次性付款不受限制。与国八条有关精神保持高度一致廊坊市未出台相关限购政策，但提高了贷款门槛，增加了购房者资金压力。政策导致客户观望期加重，成交数量放缓，但廊坊房价未出现明显波动。廊坊政策分析需求受到一定政策一定程度的打压，房价依旧坚挺，未出现明显波动廊坊政策分析北京严格，廊坊宽松限购政策对比表北京廊坊贷款一次性贷款一次性首套首付款比例不低于30%,贷款利率为基准利率。可以首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.85倍。可以二套首付款比例不低于60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。（需办五年社保或纳税证明）可以首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍。（需办一年社保或纳税证明）可以三套及以上限购限购停贷可以重点事件关注区域市场受到一定程度冲击，客户出现抵制情绪，我们判断这仅是暂时性的。万科香河项目因土地违规停工已购房业务被套牢万科“撞到了枪口上”。5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。该项目是万科联合五矿置业开发。同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。上述公司表示，停工、停售是为了配合国土督察对河北香河大规模的违规用地调查。5月15日，香河多幅土地违规被曝光。24日，河北省监察厅对香河县土地违规案9名责任人作出处理，其中香河县县长被建议免职。来源：21世纪经济报道发表于：2011年05月25日小结1、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着手，密集的出台了系列政策，表明政府调控房价的决心，严厉打击投资投机性购房。2、严厉的限购与日渐不宜居的北京城市生活环境，正在用一硬一软的方式分流着北京房市的购房需求。这无疑为环北京经济圈中的远郊城市提供了被受益的可能。3、在政策下，北京呈现关闭，河北显现开放，主动郊区和被溢出客户，以及部分投资客会把目光从北京被迫转移。北京周边板块的热度会只升不降。4、容积率小于1的住宅用地不再供应，这意味着北京在售低密产品由于稀缺而导致价格居高不下。对低密产品的需求被迫向环北京城市转移，并且在未来2-3年内逐渐升级为第一居所。维度一：大北京规划对住宅市场的带动北京要实现从国家政治文化中心到世界城市的整体发展目标北京患了“大城市病”，宜居方面“短板”■人口膨胀■交通拥堵■环境污染■资源短缺■城市贫困城市目标：城市现状：区域发展对住宅市场的带动北京作为“首都经济圈”的核心城市，要抓住机遇，通过三个转变推动发展：1、从过去注重功能集聚特别是经济功能集聚向功能疏解和辐射转变→外拓2、从过去更多强调外省市保障北京向主动为外省市提供服务转变→外拓3、从过去强调服务首都自身向通过服务区域、服务全国来实现自身发展转变→外拓维度一：大北京规划对住宅市场的带动推进京津冀区域经济一体化发展，打造“环首都经济圈”主动郊区化是城市发展的必经阶段维度一：大北京规划对住宅市场的带动京津冀一体化——都市圈，核心作用的发挥京津冀都市圈包括2个直辖市和河北省的8地市（详见右图）；土地面积18.50万平方公里；是政治、文化中心所在地和人口、经济密集区，是我国参与全球经济竞争的重要基地和率先基本实现现代化的区域，同时也将是未来大规模推进国际化的重点地区。京津冀一体化——黄金三角，东南部区域的带动以北京、天津、唐山为三角核心，构建京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城市等级体系，构建一体化空间格局。图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，其发展关系到整个大范围地区的合作格局。“黄金三角”内将最先发展，成为京津冀城市群的核心区域，由此带动北京东、南部区域的快速发展。北京唐山天津维度一：大北京规划对住宅市场的带动第19页维度一：大北京规划对住宅市场的带动京津冀一体化——城际间交通便捷、东南部带动作用明显以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的“1小时交通圈”。高铁和公路将带动区域间联系，其中路网辐射范围密集的东南部区域将受益更大。高速公路：有八达岭高速公路、六环路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。国道：京承高速公路、京哈高速公路、京开高速公路、京包公路和京丰公路。高铁系统：公路系统：第20页维度一：大北京规划对住宅市场的带动国家“十二五”规划提出了“城市群”的概念，首都经济圈的发展建设也纳入到国家“十二五”规划，说明今后很多问题的解决方案要放在更大的范围内思考，也就是京津冀大的地区，有七个河北城市与北京接壤。环首都经济圈13个县（市、区）中，廊坊有6个，可以说占到了半壁江山。北京要拓展，受自然条件限制其西北方向是山，东南是平原、出海口，而东南几乎都是廊坊地域，有足够承载力。环首都经济圈的“城市群”概念第21页维度二：北京第二机场规划对住宅市场的带动北京第二机场规划北京第二机场为永清生态产业园带来的机遇规划中的首都第二机场位于北京南部的大兴区，紧邻廊坊，辐射永清。首都第二机场的远期规划目标成为区域航空枢纽…–旅客年吞吐量8000万至1亿人次–货运年吞吐量500万吨…并将带来显著的商业、服务业和其它临空产业发展机遇–航空服务业，例如物流外包服务、航空货代等–临空制造业，例如高科技制造业、珠宝加工等–临空衍生服务业，例如会展业、商贸、休闲娱乐等固安空港北区空港西区空港南区规划新机场永清生态产业园北京第二机场的规划建设为区域发展临空经济提供巨大商机和产业带动下源源不断的客流量第22页该规划区位于永清县，北临即将选址建设的首都第二机场约20公里，东距廊坊市区17公里.市场研究分析︱区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动规划区毗邻廊坊，处于环京津经济圈的腹地和京津走廊的中心永清生态产业园第23页市场研究分析︱区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动100公里半径的范围内包括两个运营中的国际机场、一个拟建的首都第二机场永清生态产业园第24页市场研究分析︱区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动北京向东南发展，廊坊向西拓展永清作为发展重点之一，体现了廊坊市区城市功能向西拓展的方向，永清生态产业园区域东北部与廊坊毗邻，是廊坊城市西扩的自然延伸。永清生态产业园处于环北京产业带与中部特色产业轴上，良好的区为优势为园区的发展奠定了坚实的基础。第25页市场研究分析︱区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动良好的交通优势，可快速融入京津冀的交通网络中高速公路：北津塘高速公路、京深高速、津保高速、京开高速、京台高速、涿密高速、廊沧高速铁路：京沪高铁、京山铁路、京广铁路、京沪高铁港口：天津港航空：北京国际机场、天津机场、首都第二机场永清生态产业园第26页市场研究分析︱区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动18洞的高尔夫球场国际学校