房地产法律知识交流

一、土地使用权出让合同相关问题•1.土地使用权出让合同的性质：民事合同•2.土地出让计划未经批准，出让合同效力：有效，不能以内部报批未批准为由主张无效，•出让人未按期交付土地的，受让人可追究出让方的违约责任，如确属无法通过批准的情形，则受让人可解除合同，出让方承担相应违约责任。二、土地使用权转让合同相关问题城市房地产管理法•第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其它共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。•第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二、土地使用权转让合同相关问题•（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。•1.未取得土地使用权证书，签订的转让合同是否有效？•为效力待定的合同：起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者经有批准权的政府同意转让的，转让合同有效。•二、土地使用权转让合同相关问题•2、尚未完成开发投资总额的25％以上，签订的转让合同是否有效？•不能以”尚未完成开发投资总额的25%以上“的，主张转让合同无效，只要平等自愿，满足其他条件，合同亦有效，因为：25%的标准是物权发生变更的条件，不是合同有效的条件。•不能以标的物尚未达到条件主张合同无效（如签订苏30、粮食收购合同），只要能在约定的时间内达到即可。二、土地使用权转让合同相关问题•划拨土地（国家机关、国有企业、事业单位）使用权转让••划拨地转让合同（效力待定）：•1、起诉前，有批准权的人民政府批准土地使用权人办理出让手续的，为有效的转让合同；•2、经政府批准，由转让合同的受让方办理出让手续的，订立的转让合同实为补偿性质（因原使用人丧失了土地使用权）的合同；•3、经政府批准，直接划拨给受让方使用，亦为补偿性质的合同。•原转让价条款是否适用?三、合作开发房地产相关问题•共同投资、共享利润、共担风险（不需共同经营）•1、双方无资质的合作开发合同效力（在合作开发期间，一方取得资质的，合同有效）•2、划拨地的合作开发：政府批准为出让地，有效；不批准，无效。•3、名实不符的情形：•1）只供土地，只享利润、不担风险：土地使用权转让•2）只投资，不担风险，只收固定利润：借款合同•3）只供资金，不担风险，只要求房屋：房屋买卖合同•4）只供资金，不担风险，只租赁或使用房屋：房屋租赁合同四、建设工程施工合同结算•1、黑白合同的处理•主要源于开发商最小投入的考虑•招投标备案合同-白（招投标文件已备案，未签招投标合同，也视为白合同）。•招投标合同以外-黑•改变了白合同的实质性条款（如质量标准），无效，为使招投标合同更好履行，细化，有效。•凡改变实质性条款是否一律无效，否。如项目修改，规划修改，工程量的扩大缩小，进行重新协商，有效。如无，原则上按白合同。四、建设工程施工合同的结算•2、建设工程施工合同无效的工程款结算•1）无资质或超越资质•2）实际施工人借用资质•3）承包人非法转包、违法分包（杜的观点）处理：•工程合格，参照合同（实质上就是按照）•工程不合格，修复合格，参照合同；修复不合格，损失按过错承担•3、结算方式•工程款约定不明，鉴定，据实结算•约定按固定价结算，按约定•约定据实结算的，按实际花费四、建设工程施工合同的结算•4、发包人收到承包人结算报告，28天内未做答复的，如何处理•1）建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第16条第1款第（2）项规定、《建设工程价款结算暂行办法》第十四条、第十六条•2）最高法院不认同建设部的规定，除非当事人有约定。•a、最高法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》•引用法律文件不包括部委规章。•b、结算报告可能有水分。•5、审计报告能否作为结算依据•1）审计报告对国有资金工程款结算上要慎重，不认同将审计报告做依据，除非当事人约定•2）未约定审计报告，也未约定其他方式，需委托鉴定。四、建设工程施工合同的结算•逾期付款利息应付款时间的确定•约定付款期限的，按约定的付款日•未约定和约定不明，工程实际交付的：工程交付日•未约定和约定不明的，工程未交付：提供结算文件•未约定和约定不明的，工程未交付，工程价款也未结算的：按起诉日1、竣工验收合格以何为标志案例：某住宅小区交付，买受人甲在现场要求开发商出示竣工验收备案证明。开发商解释：本小区已经通过竣工验收，竣工文件已经报政府建设部门备案，备案证明尚在办理过程中。买受人甲认为，没有取得备案证明，就不能证明竣工验收合格，本小区就不具备交付的条件。开发商必须在取得竣工验收备案证明后，再通知我来收房，延误的期间，由开发商承担延迟交付的违约责任。买受人甲的观点是否正确？五、房屋交付中的相关问题２、《竣工验收备案表》不是验收合格的标志《建设工程质量管理条例》第49条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。政府以备案表作为竣工验收合格的标志，是变相设立行政许可。政府对建设工程的质量监督体现在日常监督、责令停止使用，重新组织竣工验收，不予备案没有法律依据。建设部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第十三条竣工验收备案文件齐全，备案机关及其工作人员不办理备案手续的，由有关机关责令改正，对直接责任人员给予行政处分。五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题建设行政主管部门对竣工验收的监督：《建设工程质量管理条例》第49条第二款建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。3、传统的质监站验收、政府发证，已被“四方验收”所取代。《城市房地产法开发经营管理条例》（1998.7.20）第17条二款房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《建设工程质量管理条例》（2000.1.30）第16条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题•建设部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》•第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。第七条工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。第九条建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。第十条建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2％以上4％以下罚款。4、商品房买卖合同中应避免约定以备案表为验收合格证明深圳市官版合同第十条[交付的文件]出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；（八）。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。开发企业可以通过补充协议将（二）修改为“竣工验收合格的证明文件”。五、房屋交付中的相关问题1、交付通知的法律意义及风险预防案例：某甲起诉开发商称，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求开发商交房并按合同承担延迟交付360天的违约责任，即按延迟天数乘以每天总房款万分之五，共计18万余元。开发商抗辩称该房屋为成批交付，早已统一发出交付通知，以邮政特快专递方式，有邮局回执为证。但法院认为，从回执上不能看出信件内容，且签收人并非本人，故不认可开发商已经书面通知某甲收房，判决支持原告诉请，要求开发商承担延迟交付违约责任。教训：未从合同层面预防风险；忽视个别客户恶意违约的风险，处理不及时；证据不力。五、房屋交付中的相关问题１）交付通知是不是必须的？Ａ.当前法规与合同都将交付通知列为交付的必备条件商品房买卖合同纠纷司法解释第11条买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担深圳市官方合同范本第9条出卖人向买受人交付前，应发出《交付通知书》，《交付通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。B.法院普遍认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。C.这种规定与约定是不正确的。因为买卖合同上已经约定了交付的时间，交付的地点是房屋所在地，这些都是明确的，不因未通知而影响权利行使。五、房屋交付中的相关问题1、小区内的车位是谁的？2、建设单位应当如何处分车位？3、“首先满足业主需要”有无时间限制？4、建设单位把车位处分给业主以外的人或者超比例卖给业主，承担何种责任？5、人防车位的产权6、车位不能登记的地方，车位如何处分？７、车位纠纷的根本原因，在于政府不恰当的政策。８、开发企业预防车位风险的措施六、车位纠纷1、小区内的车位是谁的？规划内的车位，属于建设单位；规划外的车位，属于全体业主。《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《区分所有权纠纷司法解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。六、车位纠纷2、建设单位应当如何处分车位？按规划配置比例，出售、附赠、出租给业主。《区分所有权纠纷司法解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。3、“首先满足业主需要”有无时间限制？司法解释征求意见稿原写四年内只能面向业主，后删除时间期限，意味着任何时候，业主都有权要求建设单位按规划配置比例提供车位。六、车位纠纷4、建设单位把车位处分给业主以外的人或者超比例卖给业主，承担何种责任？征求意见稿原规定合同无效，后删除。但权威观点仍认为可认定无效。“我们认为，《物权法》第74条关于车位、车库‘应