万科防渗漏解决对策(工程部分)

上海万科防渗漏解决对策(工程部分）上海公司工程管理部2004年8月24日•今年以来，上海公司四个项目集中入住，到7月初入住总户数2371户。•根据保修统计，6、7月份上海公司九个项目累计渗漏175点，户均渗漏数为0.034，略低于集团6、7月份户均渗漏0.038。•从数据看，上海公司各项目在防渗漏工作的成效上差异较大，城南、四季花城、兰乔圣菲项目户均渗漏数高于集团平均值。•各项目部针对性地分析了渗漏原因，制订、落实整改措施。工程管理部在年度满意度提升计划的基础上，提出了统一的防渗漏解决对策。上海万科工程系统防渗漏解决对策前言•城南、四季花城、兰乔项目渗漏情况相对较多。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策渗漏情况分析04年6至7月期间渗漏数据统计（一个月）公司项目及分期竣工时间渗漏点数总户数户均渗漏点数备注上海华尔兹01-12-2867880.008上海春申一期02-6-3097900.011上海春申二期03-8-1096950.013上海春申三期03-11-1688510.009上海城南荷花苑02-7-2320990.202上海城南二期03-8-10173200.053上海城南三期03-12-14457280.0625月底办理入伙上海兰乔一期03-11-2012890.135上海四季一期03-11-30497920.062内部核查数据1341.荷花苑项目渗漏•窗边渗漏：窗框与结构填缝不密实，采取将缝凿开，重新填缝，干燥后，打硅胶整改。•管道井渗漏：空调冷凝水汇集，由墙面渗入室内，采取管道井墙面粉刷，并刷防水整改。•天窗渗漏：天窗反梁与屋面交接处渗水，采取将反梁不密实处剔除后，刷防水砂浆整改。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策渗漏情况分析2.城南二期项目渗漏•窗边渗漏：窗框周边发泡剂不连续，采取将缝凿开，重新填缝，干燥后，打硅胶整改。3.城南三期项目渗漏•窗边渗漏：窗框周边发泡剂不连续，采取将缝凿开，重新填缝，干燥后，打硅胶整改。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策渗漏情况分析•窗角处渗漏：水由窗台板缝隙处渗入，再从窗角处渗入室内，采取将窗角凿开，刷水不漏，阻断水进入室内的通路整改。•窗扇拼缝处渗漏：拼缝处未做封闭，采取对拼缝补打硅胶整改。•窗框螺栓处渗漏：螺栓处未做封闭，采取在螺栓处挤入硅胶整改。下步逐渐与政府部门沟通，局部试验使用干硬性水泥砂浆塞缝。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策渗漏情况分析4.四季花城项目渗漏：•屋面渗漏：根据原设计图纸避雷带暗埋在屋面结构层内，后设计变更改为明装，且加装避雷针，变更凿开屋面和完整覆盖屋面的防水涂膜；斜屋面上老虎窗与坡屋面结构交接处渗水是因为相邻两个老虎窗间隙狭窄操作人员难以进入操作，虽经加强处理但防水薄弱，以至台风雨天出现渗漏。•现分层打开屋面结构层，查找渗漏点并凿开清理干净，采用带渗透作用的专用治漏剂间隔刷涂，干燥后淋水试验24小时，确定不漏后按结构施工工序依次完成封合施工。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策渗漏情况分析•墙面渗水：少量墙角构造柱支模固定杆穿孔封堵不严；局部外墙粉刷开裂、面砖粘贴不密实；梁顶层凸窗顶板混凝土浇捣不密实，且无其他防水涂层处理，造成渗漏。•判断查找渗漏点，对开裂、空鼓粉刷面切割凿除后重新修补，不密实面砖重新铺贴，对细裂缝和封堵不严等渗水部位用弹性腻子修补并清洁干净后间隔涂刷无色专用治漏剂，干燥后淋水24小时实验。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策渗漏情况分析5.兰乔圣菲一期渗漏•一层家庭室(起居室)固定门窗下坎渗水、一层后门、二层卧室落地门下坎渗水：室内外高差较小；下坎窝嵌砂浆不密实；室外铺贴面层为黄木纹锈板，吸水性强；局部铝合金框料拼装时硅胶施放不密实造成渗漏。•现下坎凿除，清理干净，重新窝嵌，监理过程监控；铝合金框至外墙平段的铺地黄木纹板岩改为素砼；下坎铝合金框拼角重新施放硅胶进行整改。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策渗漏情况分析•一层后院临时台阶处落地门窗下坎渗水：设计时室内外地坪无高差；临时台阶节点处理不合理；下坎塞缝质量问题。现结合业主装修时面层厚度，降低室外台阶高度，使之高度低于室内；增加台阶的坡度；整修台阶时重新窝嵌落地门窗下坎。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策渗漏情况分析渗漏情况分析渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策1.年初公司将防裂、防渗漏指标分解到各个项目经理部的工作目标责任书之中，作为项目部工作考核的一个重要参考评定项目，具体指标分解如下：•屋面渗漏：别墅、花园洋房0.6%，多层、小高层、高层0.4%•外墙、门窗渗漏：统一为1.4%•厨房、卫生间渗漏：统一为0.4%2.这一系列部门工作质量目标亦编入上海公司ISO9001质量体系文件，使防渗漏工作更加可操作化、可考核化。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策防渗漏目标管理3.在总包合同中明确渗漏保修的责任和相应渗漏保修期限，通过条款约束，提高总包对于防渗漏施工的关注程度。在工程实施阶段，项目部建立奖罚机制，加强监理、总包单位防渗漏工作的重视程度和监督力度。4.工程管理部每月工程管理检查重点检查防渗漏质量保证体系的运作，规定屋面防水、门窗防渗和卫生间防水必须旁站监理，项目部抽查10%以上。项目经理部工作质量年度月平均必须在80分以上。5.公司做到防渗漏节点合理化，逐步使各项目部有统一的技术标准。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策防渗漏目标管理1.注重事前控制，在总包合同中明确了《不渗不漏上海万科施工技术操作细则》，对于外墙防渗漏、防止外墙留孔倒泛水引起的渗漏、防止外墙填充墙及多层外墙渗漏、砼板墙防渗漏、外窗、门四周渗水防治、屋面防渗漏、防厨、卫生间管道渗漏、堵塞皆提出了相应措施。2.各项目由总包编制防渗漏专项实施方案，监理、项目部审核后，由工程管理部审核备案。在实际施工中，总包落实，监理、项目部检查，保证专项施工方案的实施。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策防渗漏技术管理3.实行标准化管理，对于门窗安装、外墙孔洞修补、屋面及卫生间管道防渗漏施工项目部严格推行“样板引路”制度，如门窗等复杂安装工序，需制作工序样板；在得到监理、项目部确认后，施工单位方可大面积施工；加强施工人员的交底工作，监理单位严格监督，并结合适当的奖罚制度，推动样板引路制度有效执行。4.加强工序检查，尤其门窗安装施工，明确安装工序，编制工序验收检查表，在工序的自检、互检的基础上，进行工序质量的交接检查，坚持上道工序不合格，不能转入下道工序的管理原则。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策防渗漏技术管理5.工程管理部根据不同项目表现出的共性问题，逐步统一节点做法和工艺标准。推广优质有效的施工方案；关键工序用录像的形式明确质量控制要点，目前铝合金门窗安装工序录像正在摄制过程中，9月份将在各项目间推广。学习香港房协关于铝合金窗的制作、安装、检测教材（优质工序）的录象。6.监理做好隐蔽工程验收检查后，要办理签字手续，列入工程档案，对查出的问题必须认真处理并做好复验、备案，以便日后抽查。7.对于入住阶段的业主渗漏问题，制定维修方案、整改计划，统一交底，按时有效的完成渗漏整改，并做好现场“落手清”；工程质量保修月及时处理率达到70%以上，维修一次成功率达100%。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策防渗漏技术管理1.对照年初制定的工程满意度提升工作计划，完成年中评估，评估结果防渗漏工作仍是工程管理的第一重点。下半年工作重点放在防渗漏的节点合理化、案例成果共享、现场专项培训、完善工序检查表格，以及提高工作标准化上。2.工程管理部将防渗漏执行情况作为项目月度检查中的重点考核指标，帮助项目部发现不足，制定相应的整改措施，并跟踪封闭。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策防渗漏工作评估管理3.对于质量保证体系运行中的问题，设置工序停滞点，使用专门表格记录验收，视情况不符要求的暂缓下道工序施工，待整改验收后方可继续施工，并在各项目之间加以推广，以避免产生系统性管理偏差。4.每个项目总结前五项渗漏问题，制定纠正和预防措施，在后续管理中重点落实。公司形成案例库进行共享并在工程系统范围内宣讲。5.邀请外部专家对门窗等质量控制重点进行培训，逐步做好铝门窗标准化工作。渗漏问题分析防渗漏目标管理防渗漏技术管理防渗漏工作评估管理上海万科工程系统防渗漏解决对策防渗漏工作评估管理附：相关项目渗漏原因分析及整改措施上海万科工程系统防渗漏解决对策TheEnd上海万科工程系统防渗漏解决对策