经济学方论文文书范例

北京房价上涨理性分析及其调控措施研究申请长江商学院高级管理人员工商管理硕士专业学位论文培养单位：长江商学院专业：高级管理人员工商管理申请人：匿名指导教师：二○○六年九月密级：内部（1年）ReasonableAnalysisoftherisingpriceofBeijingreal-estatemarketandresearchonitsadjustmentmeasureThesisforapplyingforEMBAdegreeofCKGSBOrganization:CheungKongGraduateSchoolofBusinessMajor:EMBAApplicant:：Instructor:September,2006关于学位论文使用授权的说明本人完全了解长江商学院有关保留、使用学位论文的规定，即：长江商学院拥有在著作权法规定范围内学位论文的使用权，其中包括：（1）已获学位的学生必须按学校规定提交学位论文，学校可以采用影印、缩印或其他复制手段保存研究生上交的学位论文；（2）为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文作为资料在图书馆、资料室等场所供校内师生阅读，或在校园网上供校内师生浏览部分内容；本人保证遵守上述规定。（保密的论文在解密后遵守此规定）作者签名：导师签名：日期：日期：北京房价上涨理性分析及其调控措施研究IV摘要北京乃至中国的房地产只有短短十几年的发展期，经历了93年的第一次衰落后，从1998年开始，随着房改政策的出台重新升温，到2005年已经累积较大升幅，并于2005年底至2006年初，出现了在重重调控措施重压之下顽强攀升的行情。本文通过北京市场公开的权威数据，试图论证北京房价偏高但是尚不存在明显泡沫这一论点，并通过房地产企业的收入成本表格来说明较高房价所带来的收入最终去向，从政府、购房者、房地产商等多重因素分析高房价的成因，并针对成因来分析调控措施的合理与否。关键词：房价泡沫调控措施北京房价上涨理性分析及其调控措施研究VAbstractTheReal-EstateindustryinBeijingandevenallaroundChinaexperiencedadevelopmentofonly10yearsormore,duringwhichin1993,adeclineoccurred.However,withtheresidentialreformpolicyappearingonstage,thewholeindustryrejuvenatedandhadonanexcellentperformanceinmarket.Bytheendof2005,anincreasingpricewaswitnessedunderthepressureofunfavorablemacroeconomiccontrolpolicies.UsingthepublicauthoritativedatainBeijing’smarket,thepaperintendstoarguethatalthoughtheresidencepriceiscomparativelyhigh,there’snoobviousbubble.WiththetabulationofRealEstatecorporations’incomeandcost,thepaperanalyzeswherethelargeincomegoesandwhatthecostconsistsof.Thepaperthinksthegovernment,thebuyerandthereal-estatedeveloperallcontributedtothehighprice.Finally,withconsiderationofallthesecausesofpriceformation,thepapermakeaconclusiononwhetherthemicroeconomiccontrolpoliciesarereasonable.Keywords:ResidencepriceBubbleMacroeconomiccontrolpolicies.北京房价上涨理性分析及其调控措施研究VI目录引言.............................................................1第1章北京房地产发展及房价走势....................................21.1中国房地产发展概况.....................................................................................21.2北京房地产发展及房价走势.........................................................................7第2章北京房价理性分析...........................................112.1北京房价是否存在泡沫...............................................................................112.2北京是否会步日本后尘...............................................................................142.3形成北京房价高企的真正原因...................................................................16第3章宏观调控措施研究..........................................213.1政府宏观调控措施介绍...............................................................................212.2针对调控措施的研究...................................................................................26结论............................................................29参考文献..........................................................30致谢与声明........................................................31个人简历..........................................................32北京房价上涨理性分析及其调控措施研究1引言2002年以来中国的房地产市场逐步升温，经过2003、2004、2005连续三年的持续上涨，中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣，即使是2003年出现的非典、央行的121号文件、连续升息以及其他堪称严厉的调控措施对这一轮的房地产市场上行也没有构成多少实质性的影响，反而在2005年下半年至2006年初出现了北京、上海房价井喷的现象。在这一轮房地产繁荣中，留给人们印象最深刻的就是顽强上行的房地产价格和对房地产泡沫的各式各样的争论。早在2002年上半年，泡沫之说就已经出现，2002年11月，时任总理的朱容基表示了对房地产泡沫的担忧，在2003年6月央行出台了121号文件，此时对房地产泡沫的争论也达到了第一波高潮。此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战，管理层对形势的看法和宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点，掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮。各路官员、学者、房地产商轮番上场，互联网上的讨论也是此起彼伏、异常激烈，相应地引发了“集资建房运动”、“抵制买房运动”等一系列新运动，也出现了“房奴”、“炒房团”等一系列新名词，更重要的是，房地产商被推到风口浪尖，成为舆论和民众讨伐的对象，成为房价暴涨的替罪羊。本文拟通过对中国和北京房地产行业、特别是房价上涨的现象的理性分析，挖掘出房价上涨的深层次原因，并研讨调控措施的合理与否。简单来说，本文要说明几件事：北京房价到底有多高？为什么高？怎么控制？北京房价上涨理性分析及其调控措施研究2第1章北京房地产发展及房价走势1.1中国房地产发展概况房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的建筑物、道路、停车场等。改革开放以前，在计划经济模式下，土地不是商品，我国不存在房地产市场。居民住房由国家统筹规划建设，然后作职工福利以非常低的价格租给职工，因此没有真正意义上的房地产业。改革开放以后，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业也逐步发展起来，回顾我国房地产业的发展历史，可以将我国房地产业的发展历程划分为以下几个阶段：1、房地产业发展的起步阶段这个阶段经历的时间是1978年至1991年。在这个阶段，随着经济改革在各行各业的逐步展开，我国房地产业从无到有，逐步发展起来，特别是1985年开始的城市经济体制改革，直接促使了我国真正意义上的房地产业的产生，并且在1988年掀起了一个发展的小高潮，但从89年开始，国家对宏观经济进行调整，并实行了紧缩银根、压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的发展第一次受到了打击。2、房地产业发展的过热阶段这个阶段经历的时间是1992年至1993年。1992年，邓小平同志的南巡讲话和党的十四大的召开，以及中共中央十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，有力地推动了社会主义经济体制改革和社会主义经济建设的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头，在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，1992年房地产开发投资的增长速度达到117.6%，1993年又达到了165.4％，同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了41.8%和55.9%。3、房地产业发展的调整阶段这个阶段从1993年下半年至1997年。1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业的开发投资呈现北京房价上涨理性分析及其调控措施研究3出增速减缓的态势，从1995年开始，房地产业的投资虽然还在增长，但速度已大大下降，1995年和1996年，房地产业的开发投资增长率分别下降到23.3%和3.01%，1997年，房地产业开发投资增长率更是下降到－1.93%。以上三个阶段的发展情况可以从国家统计局数据中得到证实，从商品住宅施工面积、销售面积、销售价格、居民购买比重这四个关联度较高的指标，可以看出明显的发展轨迹：图1.11986－1997商品住宅施工面积北京房价上涨理性分析及其调控措施研究4图1.21986－1997商品住宅销售面积图1.31991－1997商品住宅销售平均价格北京房价上涨理性分析及其调控措施研究5图1.41986－1997个人购买商品住宅比重4、房地产业的复苏、升温阶段这个阶段从1998年至2002年。1998年国家出台住房制度的改革方案，终止了实行多年的实物分房，房地产市场终于解决了“买方”的问题，开始了全面的“市场化”。1998年房地产业开发投资增长率已回升到13.50%，到2001年，房地产业的开发投资增长率为27.29%，2002年房地产业的开发投资增长率为22.81%。5、房地产业的快速发展阶段这个阶段从2003年至今，其发展趋势可以从国家统计局发布的形势报告中得到显示，从住宅投资额、商品房销售价格和房地产价格指数中都可以看出，从2003年到2004年，房地产投资和商品房价