张家界老院子土家族文化旅游项目考察报告

1张家界田家老院子项目考察报告中国国旅股份有限公司投资发展部2009-10-252本次考察主要对该项目的区位交通、项目现状、张家界市的旅游发展情况、房地产市场行情及政府给与的优惠政策情况等进行了考察。该项目具有良好的区位交通条件和较高的民俗文化价值品味，该项目所代表的土家文化在张家界市、湖南省乃至全国具有唯一性和稀缺性，具备发展以土家文化产业园为核心、打造旅游+地产的良好潜力和可行性，具体情况如下所述。一、项目基本情况分析（一）区位老院子位于湖南张家界市城区永定大道鹭鸶湾大桥东200米，彭家巷地段，常张高速入口处，距火车站2公里，飞机场5公里，1路、2路、7路、9路公交车直达，交通十分方便。张家界市永定区3（二）交通交通便捷，素有“一水四达、商贾福辏”之誉，是湘鄂黔五省市边区的主要物资集散地。1、机场张家界荷花机场是国内旅游支线机场，座落永定区天门山脚下。机场于1994年8月18日通航，占地面积154公顷，现为4D级机场。荷花机场旅客吞吐量和货邮吞吐量以平均每年22.8％和29％的速度递增，2007年机场共保障飞机起降14064架次，完成旅客吞吐量达151.67万人次。累计开通国内、国际航线及地区航线54条，通往国内53个城市，是连通湘、鄂、川、黔四省重要4的空中桥梁。到2020年旅客吞吐量500万人次、货邮吞吐量1.9万吨、飞机起降4.5万架次的机场扩建工程可研报告，于2009年8月24日获得国家发改委〔2009〕2189号文正式批复，目前工程施工正在进行中。欧美航线开辟之后，荷花机场有望将成为中国主要的干线机场。2、铁路张家界铁路线路四通八达，通过石长线与京广铁路相通，焦柳铁路横贯境内。张家界火车站已与国内20多个大、中城市开通了旅客列车。张家界火车站可直达北京、上海、广州、深圳、南宁、湛江、贵阳等城市,乘车极为方便。张家界新火车客运站已启用。2007年，张家界火车站发送旅客140.51万人次、货物16.41万吨。2009年十一黄金周，张家界火车站发送列车119对，累计5运送旅客9.37万人次，同比增长2.4%，其中旅游专列9对，占全国38对专列的24%。张家界铁路将成三线（焦柳、黔张常、安张衡）交汇之地，同时拥有六个出口，超过了怀化而一跃成为湖南湘西第一大门户，张家界成为湘西地区最大的铁路枢纽指日可待。根据国家有关部门消息，未来10年内国家将在湖南重点修建荆岳铁路、衡茶吉铁路、黔张常铁路和安恩张娄衡铁路。63、公路张罗、张沅、张桃、张桑、张慈公路连接区外，常张高速建成通车，张花高速即将开工建设。年末全市公路通车里程6558公里，其中高速公路87公里、1-4级公路2076公里，通航河道里程607公里，拥有民用车辆8.78万辆、民用船舶843艘。全年实现公路客运量5057万人、旅客周转量199382万人公里，比上年分别增长9%和26.5%；货运量1955万吨、货物周转量142094万吨公里，分别增长32.5%和9.5%。7（二）老院子概况1、资源价值老院子始建于清雍正初年，为永定区名门望族田姓祖先所建，距今已有300多年历史。其建筑风格为四井封火墙式土家建筑，融土家园林、土家吊角楼于一体，是典型的毕兹卡（土家族）建筑，原占地2万平米、有5座槽门，现仅有一座槽门，但其主体建筑——紫金堂虽经历三百年的风雨剥蚀，依然保存完好，现有大小房屋三十多间，建筑面积2000平米，屋内陈设，不改旧貌，所藏珍品，多为稀罕之物，是整个湘西乃至全国幸存下来的、保存最为完好的土家古宅，堪称土家建筑的活化石，被誉为“土家第一宅”。它集中反映了土家族豪门大户“自改土归流”以来的兴衰变革，从一个侧面浓缩了湘西土家族社会近三百年来的社会变迁史，在大湘西具有代表性，其厚重的文化底蕴极具研究价值、审美价值、观赏价值，属稀缺性的文化旅游资源，可开发价值极高。2006年成为湖南省文物保护单位，目前正在申请国家重点文物保护单位。8老院子颇具名人效应，被称为神秘人才的摇篮。田氏先祖田承满在北宋年间，先后出任太保、大傅、太师之职，官居极品，曾以统抚衔代朝庭管束湘西诸土司并统领西南政务。老院子末代人之一的田奇镌是新中国著名的地质学家，中国科学院首批学部委员，出方前苏联时曾受到斯大林的亲切接见。老院子历代掌门人严格遵循“诗书留后，孝弟传家”的祖训，斥厌学、弃学、无功名者为不忠不孝。据考证：老院子在雍政后民国前共历“起、荣、昌、典、祚、奇”六代，共有男丁百人，获取功名者达四十三人，其中：文武秀才十三人，举人一名，翰林院大学士（相当中科院院士）九人、四品京官三人，四品以下官员十人，女眷中皇封恭人三人，另有北伐将领二人。现世“际开”两辈中大多数人供职于教、科、卫三界，其中有著名的水文专家田际桅、地质专家田奇9王隽、田开铭、核物理专家田开钫、石油专家田开锡、医学专家田开慧、农业专家田际镕等，称得上群星闪烁、世代书香。这在中国家族史上是十分罕见的。据说前原国务院总理朱镕基于抗日战争时期随长沙兑泽中学为避战乱曾迁移到这里读书。影片《血色湘西》拍摄于此，现为湖南电视台影视拍摄基地。老院子多次接待国家领导人、国内外知名人士的参观。102、经营情况老院子产权属永定区民政局，2004年、2005年经营权两次以租赁方式转给私人项目方，现为老院子旅游文化有限公司所有，年接待游客约8万人次，门票收入约560万元。现经营者接手后，在旧址旁新建一同一建筑风格的餐馆，年收入约300万元。老院子项目虽然是张家界城区——永定区一比较知名旅游景点，但由于投资不足，没有恢复原有的4个槽门和几个园区，与天门山、武陵源等自然景区相比，规模有限；加之营销推广力度不强，导致其对游客的吸引力不强、知名度不高。3、老院子可开发用地情况老院子坐北朝南，项目及周边有千亩左右可开发用地，向北11背靠山水、向南紧邻公路、远望天门山（中轴线正好指向笔架山）向西河水环绕、向东土地开阔，山水环抱、风水绝佳（按中国建筑风水理论），位置优越、交通便利。12老院子周边土地价格情况见表1-1和表1-2：表1-1老院子及周边地块基准地价2008年7月1日起执行类型级别价格1商业五级（共六级）38万元/亩2住宅五级（共五级）21万元/亩3工业一级（共四级）30万元/亩注：此表仅供参考，实际情况待确定表1-2项目周边土地挂牌价格情况挂牌日期位置面积土地用途挂牌起始价2009年1月西溪坪胡家河居委会（永定大道北侧，市征稽处西侧）83.420亩居住用地48万元／亩（净用地）2009年5月西溪坪办事处胡家河居委会永定大道北侧、市征稽处东侧总56.659净31.937商业住宅56万元／亩（净用地）注：以上地块距离本项目约2公里，周边环境相当，据此初步估计本项目地块45万元/亩老院子土家文化旅游项目属政府鼓励类项目，而且较大规模的投资项目可以获得比较底的土地价格，初步预计地价30万/亩。3、项目周边环境分析老院子紧邻鸬鹚湾大桥，背靠山水、南临公路，西面200米桥西是四星级酒店（通达国际）；南面是规划中的建设体育公园及正在开发建设的普通住宅小区；东面2、3公里处是规划中的科技工业园、广茂园别墅、永定区委区政府、建设中的花园酒店（5星级）以及火车北站（据了解未来所在地被规划为物流基地）。项目周边环境良好地块升值潜力较大。二、项目所在市分析13（一）张家界市基本概况张家界市，地处湖南省西北部，是一个以旅游产业为支柱性产业的新兴省辖地级市。全市辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县。2008年总人口163.95万人，总面积9563平方公里。市府设永定区，距省会长沙390公里，距长江三峡300公里。70年代末，张家界罕见的石英砂岩峰林奇观被世人发现，得以14开发。1982年9月25日，国家计委行文，将林场所属范围定名为“张家界森林公园”。张家界成为中国第一个国家森林公园。张家界国家森林公园，与一脉相连的索溪峪、天子山、杨家界三大自然保护区组成武陵源，是张家界的核心景区。1988年成立大庸（现更名张家界）地级市时，特设武陵源县级行政区，方圆369平方公里。1988年10月，国务院公布武陵源为国家级重点风景名胜区。1992年12月7日，联合国教科文组织世界遗产委员会批准将武陵源作为世界自然遗产列入《世界遗产名录》。国内外专家学者赞誉武陵源是“大自然的迷宫”和不可思议的“地球纪念物”。2004年，被联合国教科文组织列入世界地质公园名录。张家界的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候。因此，雨量丰沛（历年平均降水量为1400毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温16℃左右。夏季最热月气温27℃，冬季最冷月平均气温为4.3℃（以1月最冷，极端气温在零度左右到4℃）。这样的气候，不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合观光旅游。（二）经济发展2008年，全市实现生产总值183.98亿元，比上年增长13.2%，连续6年实现两位数增长，增速比全国、全省分别快4.2和0.4个百分点，居全省第7位和湘西地区首位，比湘西地区平均增速快1.6个百分点。15分产业看，一、二、三产业增加值分别为31.44亿元、42.87亿元、109.66亿元,分别增长5.8%、8.4%、16.8%，对经济增长的贡献率分别为6.7%、15.1%、78.2%，三次产业结构由上年的16.8：23.8：59.4调整为17.1：23.3：59.6。永定区实现生产总值75.65亿元，比上年增长14%；武陵源区实现生产总值16.53亿元，下降4%；慈利县实现生产总值55.58亿元，增长13.3%；桑植县实现生产总值28.68亿元，增长13.1%。2008年，全市城镇居民人均可支配收入首次突破万元大关，达10561元，比上年增长11.4%。2009年上半年永定区城镇居民收入平稳增长，具体反映在以下几个方面。1、可支配收入增长8.56%，四大类收入全面增加。永定区上半年城镇居民可支配收入6240.95元，较上年同期增加492.32元，增长8.56%。其中四大类收入：工资性收入、经营净收入、财产性收入、转移性收入，不同程度增长，呈以下特点：工薪收入增势平稳、经营性收入不断增加、财产性收入小幅增长、转移性收入快速增长。2、消费性支出增长9.36%，八大类消费七增一降16上半年永定区城镇居民人均消费性支出4045.52元，较上年同期增长9.36%。食品、衣着、居住、医疗保健、家庭设备及用品、交通和通讯和教育文化娱乐类消费七大项消费比上年同期均有增长。其中医疗保健和居住类消费增长最快。居住类消费人均551.57元，同比增长21.9%。城镇居民居住条件要求更高，逐步向宽敞，明亮，舒服等方向转变，上半年住房装修类费用为人均111.18元，同比增长1.32倍。其次为衣着消费，人均451.07元，同比增长9.13%。（三）旅游业2007年，全市各景点共接待国内外游客1878万人次（已超过黄山和桂林），实现旅游收入91.25亿元，其中门票收入11.12亿元，比上年分别增长12.1%、15%和15.9%。各景点共接待境外游客125.9万人次，下降1.2%；实现旅游外汇收入2.39亿美元，增长1.8%。2007年张家界旅游主要指标与其他景区比较见表2-1：表2-1：2007年景区指标比较景区总接待人数旅游总收入1张家界1878万人次91.25亿元2黄山1801.3万人次140.9亿元3桂林1530.64万人次85.5亿元4庐山140.2万人次9.56亿元注：以上信息来源于各统计局网站2008年，全市各景点共接待国内外游客1679.13万人次，实现旅游收入83.49亿元，其中门票收入8.62亿元，比上年分别下降10.6%、8.5%和22.5%。境外游客接待量105.85万人次，旅游外汇收入2亿美元，分别下降15.9%和16.2%。172008年末，全市拥有国家等级旅游区（点）13个，其中5A级1个、4A级8个；星级宾馆57家，床位1.32万张；旅行社65家，其中国际社24家；持证导游员2104人，其中外语导游67人；旅游运输公司14家，车辆1127辆。天门山国家森林公园创建国家5A级景区已通过省验收，全市首家五星级酒店武陵