花园洋房

花园洋房研究专题花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。外最早的起源中国的花园洋房则源于19世纪中期的上海，为上流阶层专属，“官宦、贵族、商界巨头”为其定义了不俗的身份，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。当时所称的花园洋房其实是花园别墅，也就是通常所说的花园式住宅，西式洋房、小洋楼、带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，户型较大，居住舒适度高。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。中中国的花园洋房•时光变迁，“洋房生活”成为人居生活永恒的梦想。现在常见的广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层样板式建筑。建筑风格各异，强调景观，绿化率比较高。一般赠送花园、顶层赠送露台，户外绿化引入室内，生活更具情调。目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分•狭义的“花园洋房”•即GardenVilla（花园别墅），属低层低密住宅，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户拥有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。•广义的“花园洋房”•介于别墅和普通公寓之间，6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，其它层均赠送大面积的露台，得房率较高。也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义的花园洋房不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse(花园住宅)或GardenApartment(花园公寓)。在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院或准私家花园、露台，并在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、墅空间特征，实用性与观赏性。•从业态价值来看：花园洋房接近于联排别墅，露台、入户花园使得居住生活有天有地，仰望可以观天，俯瞰可以赏绿，类似于别墅的居家感觉；从价位上讲：又远低于联排别墅。•另一方面，与高层电梯公寓相比起来，花园洋房的优势就更加明显，人性化电梯，亲地性强，容积率低，居住人口密度小，小区环境好，邻里关系相对亲近，有传统院落文化的气息等。中国花园洋房历史•1843年----上海开埠后，外国传教士和侨商纷纷来上海，在外滩建起了一批砖木结构的以二层楼为主的西式房屋，供居住和经商之用，时人称之为“券廊式”洋房•19世纪末----专供居住的花园住宅开始在上海出现，建造和居住者都为外国人•1931年----抗战爆发后，以巨资建造花园洋房者甚少，只有少数巨贾豪富鉴于市场通货膨胀，转向投资兴建花园洋房，使上海近代花园洋房的建设进入尾声。从上海开埠到1949年上海解放止，全市各色花园洋房达5000多栋。•2000年后----随“南方军团挥师北上”出现在北京地产市场•2003年----以珠江国际城的“新洋屋运动”为标志，花园洋房热在北京房地产市场达到一个新高•2004年----北京亚北、昌平等传统集中区正受到以亦庄为核心的南部新热点区的冲击。众多大型开发企业注资亦庄催生花园洋房低密度住宅的兴起。北京花园洋房的数量逐渐增加。•2005年----随着住宅郊区化进程的推进，伴随中央提倡的节地、节能的需求，低密度花园洋房持续走俏，逐渐成为城市稀缺产品。•2006年----花园洋房掀起了一个新的高潮，成了京城房地产市场的一个热点，受市场导向作用，洋房将成为未来社会的主流，成为市场发展的必然趋势！•2007年----70/90政策限制户型面积，花园洋房携稀缺、便利两大优势开始向城市中心生长，拉开从郊区回归都市的序幕。改善型产品将成为市场主流！洋房的特点•院·错·退·露•院：首/底层入户阳光花园庭院；•错：相互错层布局，镂空采光强；•退：层层退台，每户花台私享采光；•露：顶层大面积露台，展现生活高品质。退——退台设计，有效利用光照错——错落布局，立面灵活院——入户花园，下沉花园露——顶层露台花园院——下沉花园案例1.天津水晶城区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；占地面积：38.4万平米。建筑面积：38.41万平米物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9综合容积率：1一期情景花园洋房万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽•建筑面积：149.14㎡•架空层储藏室：28.37㎡•错层四室两厅双卫•南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。•独有情景房，倍添院居情趣•开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分•超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间•三间主卧组织紧凑，空间利用合理架空层平面情景房错层12米二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽•建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫•独创露台入户方式，私密性、归属感更强•7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分•超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间•三间卧室组织紧凑，空间利用合理•活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富·附带观景露台露台入户错层三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽•建筑面积：128.92㎡错层三室两厅双卫•7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分•超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间•三间卧室组织紧凑，空间利用合理•卫生间洗卫分离，互不干扰•活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富•附带观景露台错层顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽•建筑面积：186.59㎡跃层四室两厅三卫•上层——·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意•下层——·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间·层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮·客厅与观景露台相通，便于干燥通风·附带超大观景露台露台主人区露台露台案例2：北京万科青青地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；规模：约25万平方米，容积率1.1产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；退台退台室外楼梯首层私家花园俯瞰露台外置楼梯步入式花园步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；•既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是理所当然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼备，因此，这些项目也就自然而然具备了一些或某些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具备以下特征：•·建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格；•·建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；•·普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；•·在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高；•·目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。•花园洋房的特征——品质提升关键词：•1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。•2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。•3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。•花园洋房产品在解决方案中的常见角色•1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。•2）成熟郊区化板块中的经济性产品。•3）成熟城市板块中的改善型产品。•4）陌生区大盘的创新型产品。花园洋房主题风情地中海风情洋房：处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。西班牙洋房：色彩亮丽，造型活泼，门或窗间螺旋状的柱子装饰是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等。法式洋房：建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。英式洋房：一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。德式洋房：十分注重建筑细节，对点、线、面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的优雅庄重，更突出建筑的时尚简洁龙湖·漫坡香醍龙湖漫坡香醍为龙湖·香醍别苑三区08年6月开盘建筑风格地中海·托斯卡纳地中海建筑风格，藏在森林里的托斯卡纳庄园，居筑在坡地上的慢生活理想。明黄涂料自然石材欧式铁艺棱角分明质感醇厚的外立面庄园灯塔坡屋顶利用天然环境优势，结合地中海元素将托斯卡纳庄园的的神韵完美展现。点阵排列·漫坡起伏漫坡居住主义最高处落差4-9米，以起伏的森林，最大限度地体现龙湖造景、园艺优势，独栋、双拼洋房，用坡地风景为北京带来别具一格的漫坡式居住体验。龙湖突破常规，依坡地顺势而建，将南方的山地别墅经验根植于此，在北京楼市开创全新的尝试，掀起了龙湖漫坡居住新主义。整体项目规划依坡而建，产品分布采用点阵式布局，更有效地与社区园林景观互动，非兵营式布阵打破北