花园洋房专题研究剖析

【花园洋房】产品专题研究花园洋房概念与特点源起——花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。花园洋房起源花园洋房在中国花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分花园洋房概念狭义的“花园洋房”即GardenVilla（花园别墅），属低层低密住宅，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户拥有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。广义的“花园洋房”介于别墅和普通公寓之间，6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，其它层均赠送大面积的露台，得房率较高。也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义的花园洋房不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse(花园住宅)或GardenApartment(花园公寓)。在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院或准私家花园、露台，并在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、墅空间特征，实用性与观赏性。花园洋房要素我们这里所研究的，是广义上的花园洋房。“花园”从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。“洋房”更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。这两个要素缺失了任何一个都不能称为“花园洋房”。真正的花园洋房是“户户带花园”的，不仅强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋房的私有景观。花园洋房属低层低密住宅，1.0左右，户户拥有花园，其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式。绿化率较高，强调景观均好，注重中央景观、组团景观与自家景观的有效结合。强调开放式生活方式。如空中花园、露台等的运用。目标消费者定位为中高收入人群。花园洋房特点花园洋房特点市场定位别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群；而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。可替代性别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性；而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质性稍强。景观环境花园洋房将花园的概念引入其内，同样具备对周边景观环境的依赖性。价格和位置从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅；而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位置。花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息；同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。花园洋房VS别墅花园洋房VS多层花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的升级产品。花园洋房的优点一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好花园洋房的缺点由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大层数一般在四~五层，容积率做不高，一般在0.8~1.0之间（对于开发商而言）户均面积较大，总价较高本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活状态花园洋房户型的演变院——底层的私家小院错——动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感退——退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面露——更多的室内空间暴露给自然一层拥有私家花园二层“退”一层书房形成露台“退”客厅面积形成露台“静”卧室/书房“动”客厅餐厅/活动转角飘窗，增大观景面客厅与观景露台相连，室内外空间相错一层二层三层四层花园洋房户型基本形态四要素花园洋房户型的发展演变形态功能舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。退台方式室内空间退台方式新颖多变——成都万科金色家园南北露台交错退台——无锡万科东郡地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡顶层复式私密性主卧——金地格林郡顶层三跃层复式——苏州万科金色家园紧凑型花园洋房——上海万科白马花园面宽放大——成都万科金色家园室内两步错层——亿城天筑三错跃空间——复地别院底层和顶层附加值增高（金地格林郡）一层带地下室，顶层复式；底层私家停车场，赠送储藏室；一层、二层、三层独立入户；顶层复式私密性高。三层两层一层/地下室四层/五层复式162平方米专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室挑空下沉客厅下沉庭院南露台侧露台顶层主卧区域卧室+书房+衣帽间+卫生间大面积露台赠送南露台形态功能一层/地下一层二层/地下一层地下空间的充分利用（金科十年城）一层二层均带地下室；一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。入户花园入户地下室入户南花园入户室外楼梯入户入户花园入户一层地下室，通过一楼室内楼梯进入二层地下室，通过室外楼梯进入二层地下室一层地下室下沉花园下沉花园形态功能顶层三跃层复式（苏州万科金色家园）一层二层均带地下室；四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层形成空中美墅，192平方米；顶层挑空处可以灵活变动，改为家庭活动室；南露台、侧露台、北露台，退台方式层层不同，立面丰富多变。三层四层五层两层/地下室一层/地下室六层上五层上六层下五层上一层下地下室下地下室上两层隔楼板，形成活动室南阳台南阳台退两层卧室，侧露台侧露台退进深，南露台退四层卧室，北露台顶层北露台形态功能一层140平方米二层133平方米三层130平方米四层120平方米五层110平方米入户花园入户花园工作阳台工作阳台工作阳台主卧个性空间主卧个性空间二层89平方米五层66平方米功能紧凑（上海万科白马花园）小面积，90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局紧凑；面积虽小，功能齐全且布局合理；户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质。三层以最小面积模块组合的干湿分离卫生间，强调功能性。利用客厅和卧室的交错退台形成露台。面积虽小，仍然具有储藏功能。减少卧室达到退台效果。厨房位于房型中部，北侧布置书房和卧室。卧室/客厅卫生间/玄关厨房/餐厅书房/次卧/储藏四进深设计形态功能退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园）南边从二层延伸出阳台+阳光房，利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南向露台；二至四层层层递退，户户有露台和阳光房；总面宽达到15米以上，南向采光面大；立面形态层次丰富立体。三层四层五层两层阳台阳光房露台退二层阳光房为露台一半阳台作为阳光房阳台退三层阳光房为露台三层阳台作为阳光房退四层阳光房为露台退台方式南北交错露台（无锡万科东郡）三层南面大露台，北面小露台；四层北面大露台，南面小露台；五层退四层卧室形成大露台。南北均有观景场所，立面丰富有层次。三层四层五层退二层书房和卧室，南面大露台退三层卧室，北面大露台退四层卧室，改变布局，北面大露台北面小露台北面退客厅和卧室进深形成小露台退台方式错层（亿城天筑）室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感；一步阳台/飘窗，衔接室内外空间；转角窗，室内更多与自然接触。两步错层两步错层两步错层私家前庭私家后院一步阳台/飘窗一步阳台/飘窗转角窗，阳光浴室多功能房阳光房阳光房一层阳光房退为露台二层阳光房退为露台三层两层一层室内空间三错跃层（复地别苑）三个层面两户；三错跃立体户型；两户客厅均挑空4.5米。半地下室/一层为一户二层/三层南面为一户三层北面/四层为一户五层/六层为一户二层二层上跃层四层下跃层四层东面剖面示意2-4层西面剖面示意下层挑空客厅上层挑空客厅4.5米4.5米3.0米3.0米3.0米3.06.06.07.59.0客厅挑空4.5米客厅挑空4.5米室内空间花园洋房建筑风格花园洋房的建筑风格包括现代、古典、中式、北美、北欧、地中海、乡村风格等，丰富多彩、不拘一格。其中以现代风格、地中海风格最为常见。规划设计中多以追求的是小镇风情、异国情调，或是小资和时尚为主。花园洋房常见建筑风格平屋顶，简单的檐部处理，少用或不用装饰线脚大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；红色面砖，光洁的白墙；通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。现代风格—万科水晶城古典地中海建筑风格；底层石材贴面，二层以上驼色涂料；通过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，显得庄重、内敛、大气。地中海风格—复地别苑建筑施工强调的是一种手工、生态的感觉；高低起伏的外立面，使用了STCOO外墙面涂料、加拿大红雪松和紫砂陶土，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、褐色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。地中海（西班牙）风格—龙湖弗莱明戈在建筑外部上，提炼“墙”的形象。参考特色鲜明的徽州民居，着力塑造墙的形态，白墙青瓦，明朗而素雅。在立面建筑色彩上，渲染“素”的意味。坚持“舍艳求素”的原则，墙体大面积使用白色，局部使用灰色，檐口和屋顶使用黑色。大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景。木栅格、窗棂等中式元素的运用。中式风格—金科东方王榭花园洋房市场发展与趋势花园洋房的变迁——时间2000年~2002年2003~2005年花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期代表作品：万科四季花城、城市花园具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主花园洋房的成长，稳定期代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积等2006~2008年花园洋房的成熟，改良期代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异，更随意，交流空间更多花园洋房的变迁——地域南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异……决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。北京深圳上海成渝对日照要求非常高，一定要正南正北，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U”字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西