2017信阳房地产市场年报(3)(1)

二、市场监测2017年信阳房地产市场年报一、市场环境•土地供应情况•成交情况•供求关系•成交结构•库存情况•小结•销售TOP20•销售之最•市场盘点•个案分析•竞品盘点三、市场预测一、市场环境|土地供应情况2017年土地供应36宗（不含划拨）共670亩。其中住宅用地17宗：成交16宗，成交面积35万方（523亩）。土地供应集中在羊山新区。浉河及平桥传统老城区无土地供应，新增土地供应多集中在湖东片区及工业城。流拍一幅（WG2017-401）：位于羊山新区新六大街北延段以东、顾岗水库以南（37亩）。一、市场环境|土地供应情况政府单宗供地体量较小，从溢价率来看，2017信阳土地市场整体表现平淡。底价成交是主旋律。百亩以上土地仅一副，由中梁取得：地价高达6180元/㎡，楼面价2577元/㎡，溢价率147.2%。成为2017房地产市场地王及亮点。50亩以上土地三幅。其余13幅土地面积均小于40亩，多集中在10-20亩区间。羊山新区依旧是房地产商拿地的主战场。4幅楼面价高于1000元/㎡的全部产生于羊山新区。土地溢价率高。WG2017-1901尚未开始竞拍，因其面积较大（87亩），位置较好，预计将成为下一个热点地块。一、市场环境|成交情况2016利好政策延续，一、二线城市客源外溢，市场供不应求，信阳房地产价格一路攀升，涨幅惊人。2017年，69个项目21326套商品房取得预售证，批准预售面积210万㎡（仅住宅，不含商业）。146个项目在售，销售套数19780套，年销售面积224.9万㎡，年销售金额113.59亿元。销售面积超过预售面积。2017年在2、3月形成节后形成首个网签高峰。后市场供应减少，随着博林国际、中央城、皇城佳苑相继开盘，形成抢房热潮，房价骤升。7、8月迎来成交高峰。一、市场环境|供求关系统计说明：预售数据不包含湖东春天、龙腾公寓共764套（8.1万方）本年度羊山新区供应量一骑绝尘高达11984套，119万方。销售量也占据了信阳成交量的半壁江山为9847套，112万方。均价为四区最高：5156元/㎡。但其去化率为四区中唯一低于2017年平均去化（111.54%）的区域。主要因为区域内位置偏项目如：龙跃活力城等尚拥有大批货量未去化。信阳市区其他三区销售均高于供应量，去化率全部高于100%，实现去库存。其中浉河区去化高达163.47%，成交5469套，60.4万方。集中在湖东片区及浉河沿岸。需求旺盛。平桥区为四区中均价最低的区域，市场火热，成交3050套，35.6万方，去化153.5%。南湾风景区在翡翠溪谷、美林湖、金色依居等低价楼盘销售推动下，成交797套，9.4万方。去化达到119.81%。但售价高于6000元的项目去化速度缓慢。如：南湾四季、南湖燕园。一、市场环境|成交结构在全年住宅成交结构中，90-120㎡面积段的产品市场接受度最高，120-140㎡产品也颇受欢迎，成交价格集中在30-70万区间段。今年市场小户型产品供应量增加，小户型成交比例加大。而超大户型供应量减少，面积基本控制在200㎡以下。大于250㎡的仅49套，最大面积为561㎡别墅。一、市场环境|库存情况截至12月，信阳市商品房市场库存量为42712套（期房+现房），总面积527.9万㎡，库存有微幅减少。库存主要集中在羊山区、浉河区。一、市场环境|小结供应市场供应短缺因政府严格控制土地供应面积及收紧土地供应数量，信阳市场土地供应不足。从商品房库存继续减少来看，市场处在繁荣期，尚未出现衰退迹象。客户来源棚改户购房需求：2017政府加大征地拆迁安置房的货币安置力度。2017信阳计划棚改1566户，货币安置1029户。城镇化人口：2016年全市农民进城购房补贴已发放1095户，财政补贴资金1272.7万元（2017年数据尚未公布）一、二线购房客源外溢：2017年是房地产调控最密集、严厉的一年。促使客源外溢，三四线城市房价普遍高涨。供不应求的房地产市场推动了投资需求及刚需的恐慌性购房潮。市场情况置业热潮15、16政府出台的各项利好救市政策依然刺激着房地产市场，2017年房地产行情更是坚定了购房者对楼市的信心，商品房供应量不足。量少价涨，市场行情火爆，使得2017年年尾房企推盘积极，12月共15个项目30万方住宅进入市场。形成新一轮供应潮，预计明年2月将形成新的成交高峰。区域特征浉河区去化速喜人，羊山“四高”浉河区区位优势明显，风采依旧，表现不俗。去化率及去化速度领跑全市，区域内楼盘普遍畅销。羊山新区，供应量、销售量、涨幅、成交均价稳居全市第一，但销售”冷热不均”：热点区域开盘即清盘，偏远楼盘去化缓慢。二、市场监测2017年信阳房地产市场年报一、市场环境•土地供应情况•成交情况•供求关系•成交结构•库存情况•小结•销售TOP20•市场之最•市场盘点•个案分析•竞品盘点三、市场预测二、市场监测|销售TOP202017年刚需仍然是市场主力，改善型产品明显增多。二、市场监测|市场之最销售之最：东方今典·中央城（三冠王）涨幅最高：锦江城（57%）单价最高：香江帝景（18996元/㎡）均价最高：浉河湾（7808元/㎡）单套面积最大：金牛国际社区（561㎡）区域、价格。区域：2017年是羊山新区的主场，区域热度高，其价格涨幅惊人，主流价格已攀升至6800左右。其次为浉河沿岸，价格6300左右。价格：除区域因素外，价格主导销售，低价产品去化明显。二、市场监测|市场盘点2017年热力关键词：二、市场监测|个案分析东方今典·中央城（三冠王）•建筑类别：高层•开发商：河南东方城房地产开发有限公司•地址：羊山新区新十一大道与新二十大街交叉•占地面积：336667平方米•建筑面积：90万平方米•容积率：3.5销售情况：1054套，12万方，7.18亿元。2017年当之无愧的信阳房地产市场三冠王。涨幅高达45%热销原因：地段价值（羊山外国语中学、和兴·阳光城）盘如其名，城市中央。交通便捷。羊山新区为信阳房地产发展主流方向。竞争格局单一，入市时市场供应量小，竞品较少，开盘即取得售罄的佳绩。浉河湾（出人意表）•建筑类别：高层•开发商：信阳盛光房地产开发有限公司开发•楼盘地址：信阳市浉河区浉河南岸•套数：126套销售情况：实际售罄。无市场宣传推广，以均价7808元/㎡位列均价排行榜TOP1，11月成交一套35.14㎡单间以13375元/㎡位列单价排行榜TOP4。热销原因：学区房（浉河中学、信高分校），普通高层建筑（21层）一梯六户。均价超过精装修恒大·翡翠华庭及别墅社区金牛国际，信阳第二个宝峰华府。浉河南岸一线河景房，正对浉河公园，老城区，交通配套纯熟。小户型，平均每户68㎡，总价低。二、市场监测|个案分析二、市场监测|个案分析恒大·翡翠龙庭（大牌房企）•物业类别：住宅•建筑类别：高层小公寓•开发商：暂无资料•楼盘地址：羊山新区第五大道与新二十四大街交叉口东2000米•占地面积：约6万平方米销售情况：销售7个月，772套，8.7万方，6.74亿元。销售金额TOP2，成交均价TOP2(精装），去化率并不高，仅67.23%，近期推出LOFT首付分期（首付3.5W）。热销原因：品牌效应，国内龙头企业，具有领跑效应。信阳多个项目，对区域影响较为明显。规模效应，大体量轰炸式营销，集合多渠道宣传，全城拓客。快节奏入市。快速进入市场，最大稀释客群二、市场监测|个案分析正商·红河谷（闷声发大财）•建筑类别：小高层多层花园洋房•开发商：信阳正商置业有限公司•楼盘地址：浉河区湖东大道与107交汇处往西300米•占地面积：244000平方米•容积率：1.6销售情况：销售773套，9.3万方，4.52亿元。销售面积TOP2，销售套数TOP3，销售金额TOP4，去化率92%。热销原因：性价比极高：高定位，低价格。均价5500左右的洋房类产品。均好性：区域大盘，名企，片区有劣势但交通、环境尚可。丰富的产品线：涵盖2居到6居，户型面积广泛，客户具有较大的选择空间林溪佳苑（以价换量）•建筑类别：多层高层•开发商：信阳中冶宝润置业有限公司•楼盘地址：信阳市羊山新区新六大街与新一路交汇处向西350米•占地面积：17万平方米•建筑面积：63332.7平方米•容积率：2.2销售情况：805套，9.3万方，4.45亿元。销售套数TOP2，销售金额TOP5，去化率75%。热销原因：低价入市，羊山少有的，低于5500元/㎡的楼盘。潜力巨大：羊山新区为信阳房地产发展主流方向，未来市场潜力值二、市场监测|个案分析二、市场监测|竞品盘点除锦江城在区位价值的影响下，涨幅迅速，高达57%。均价攀升至7700元/㎡。其余成交量前4的洋房类产品，均以低价换销量，成交均价低于6000元/㎡。金成·翡翠溪谷更是全年均价维持在4500元/㎡左右低价。正商红河谷以其高性价比极具竞争力的价格劲销773套，为一枝独秀的洋房类产品。金牛国际社区从7月随市提价，涨幅高达40%，成交均价高居全市TOP3，绿城百合居其后，成交均价全市TOP4。随着市场火热，两盘库存得到一定的释放，成交量有所提升。而南湖燕园、南湾四季成交冷淡，南湾四季年成交仅10套。南湖燕园从10月起降价销售，提升了销售量，持续降价的三个月，销售35套。二、市场监测|竞品盘点此5盘销售主力户型均在135-140㎡。此5盘占据均价排行榜前7，分列TOP3-TOP7。是信阳高品质楼盘的代表，在销售上却遭遇在冰火两重天。区域位置：香江帝景＞绿城百合＞南湖燕园=南湾四季＞金牛国际产品线：金牛国际＞南湾四季=绿城百合=香江帝景＞南湖燕园产品生命力：金牛国际＞香江帝景=绿城百合＞南湾四季=南湖燕园销售情况较好的3盘有中共同的特点：开发商实力展示对楼盘销售起到关键的作用，后期的经营管理也至关重要。香江帝景销售5年，过程虽然慢，但最终守得云开见月明，开发商实力被市场逐渐认可，随着行情走俏，今年销售294套，去化掉往年库存186套，完美封关。金牛国际社区紧邻107国道，外部环境脏乱差。但其以超大规模的营销示范区，一期实景，展示出企业强大的硬实力，加上信合集团入股，提升了客户的信任度。其产品线丰富且灵动多变，赠送面积大，产品创新程度在信阳首屈一指，因此区位最劣对产品的影响被弥补些许，在今年销售价格涨幅40%的情况下，均价居5盘最高，产品销售量尚可，居5盘第2。绿城百合虽然开发进度缓慢，但位置佳，近茗杨天下生活区，物业服务自带绿城光环，客户认可。而南湖燕园与南湾四季，虽然偶在市场发声，但实力展示不够，客户信任度不高，担心物业后续管理问题，销量惨淡。南湖燕园更是为数不多的逆市降价的楼盘。香江帝景金牛国际VS绿城百合南湾四季南湖燕园二、市场监测2017年信阳房地产市场年报一、市场环境•土地供应情况•成交情况•供求关系•成交结构•库存情况•小结•销售TOP20•市场之最•市场盘点•个案分析•竞品盘点三、市场预测三、市场预测政策基调2017年12月23日，住建部会议指出，”库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作“。信阳仍有库存压力，政策上不会过度打压信阳房地产市场。但资金信贷方面将会“收紧”。这也是政府首次提出“县城去库存”的概念。供应方面2017年土地供应数量、面积小，但楼市火爆，刺激开发商开工热情。如东方今典、建业等企业囤有大量土地资源，准备开发。而随着封土令的解除，将有一批计划2017年开盘的楼盘集中在2018年入市：如中梁、琴桥十三宗地项目等。市场供应量将上升。需求方面目前，市场价格已居高位，或多或少透支未来市场预期。目前信阳市场，特别是羊山新区的高空置率来看，投资价值减弱，政策上如再取消“农补”减少“棚改项目”缺少市场输血，靠信阳本地需求难以支撑的楼市高去化率。恐慌性购房难以为继，购房者逐渐回归理性，导致市场逐步降温。本项目预期对比其他竞品楼盘，本项目区位优势明显。但信阳改善型产品占比逐年上升，潜在竞争大。